海盐县人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见(试行）

各镇人民政府（街道办事处），县政府各部门、直属各单位：

《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见(试行）》已经县十五届政府第三十八次常务会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

海盐县人民政府办公室

2019年6月27日

（此件公开发布）

关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见(试行）

为进一步贯彻落实《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》《住房和城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》《嘉兴市人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见（试行）》，完善物业管理体制和机制，确保物业管理工作有序进行，全面提升物业服务整体水平，改善广大业主的居住环境，结合我县实际，特制定本实施意见：

一、总体目标

建立健全“统一领导、横向到边、纵向到底、综合协调”的住宅小区物业管理工作体系，强化住宅小区物业管理各方主体责任，有序推进住宅小区规范化、长效化管理，着力解决群众反映强烈、频繁出现的难点和部门监管中的“短板”问题，进一步提升住宅小区物业管理水平。

二、基本原则

（一）统一领导，分级管理

全县物业管理实行统一领导、综合协调，进一步完善县、镇（街道）、社区三级物业管理体系。

（二）条块结合，属地负责

加强物业管理部门指导、监管职能，强化镇（街道）、社区属地管理责任，发挥业主自治组织作用。

（三）市场主导，政策扶持

完善住宅小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制。制定物业服务地方标准、扶持政策及考核办法，提高物业服务水平，保障物业环境稳定有序。

三、主要措施

（一）完善物业管理体制

1.建立三级管理体制

（1）成立县物业管理工作领导小组。县政府成立县物业管理工作领导小组，由县长任组长，分管副县长任副组长，成员由县政府办公室、教育局、公安局、民政局、司法局、财政局、自然资源规划局、住建局、市场监管局、综合执法局、消防救援大队、生态环境分局、国网浙江海盐县供电公司、人行海盐支行等部门（单位）和各镇（街道）负责人组成。主要职责：负责研究制定物业管理相关政策，统筹协调重大问题。领导小组下设办公室（设在县住建局，局长任办公室主任），负责物业服务行业的指导、管理和监督，负责对镇（街道）、社区物业管理工作进行指导、考核。

（2）镇（街道）设立物业管理机构。切实承担住宅小区属地管理主体责任，按照业主自我管理与社会化服务相结合的原则，将物业管理纳入社区治理体系，指导社区居委会开展物业管理工作。主要职责：负责指导业主大会和业委会的成立、换届工作，监督业委会日常工作；建立对业委会工作的考核制度，每年考核不少于一次。协调处理物业管理中各相关方的矛盾纠纷，矛盾纠纷频发、易发的镇（街道）应单独设立物业矛盾纠纷调处机构；参加物业承接查验。负责辖区内物业管理工作的日常指导、检查和考核。

各镇（街道）应根据实际成立公益性物业服务企业，向暂不具备专业化物业管理条件、物业退出尚未选聘、非物业管理的老住宅小区、城乡一体化新社区等提供社区化有偿准物业服务。

（3）社区设立物业管理工作站。将物业管理职能纳入社区工作职责范围，物业管理工作站工作人员不少于1人。主要职责：负责辖区内小区业主大会和业委会的成立、换届工作，指导和监督业主大会、业委会的小区自治管理行为，协助监督小区物业管理活动；指导物业服务退出、服务企业选聘；业委会未成立或无法正常开展工作时，代行业委会职责；负责辖区内物业纠纷的预防、受理、调解和纠纷信息排查，定期召开社区、物业服务企业、业委会三方会议，引导业主理性维权；参与辖区内物业服务质量的检查和考评；参加物业承接查验。

2.明确部门（单位）管理职责

进一步明确各部门（单位）职责，各负其责、齐抓共管，共同推进我县物业管理工作。

（1）县住建局：负责全县物业管理行业的业务指导、培训和监管，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策；建立日常检查考核机制和物业服务企业信用档案；开展从业人员专业培训，提高行业队伍综合素质；负责对开发建设单位履行房屋工程质量保修责任进行监督检查；对小区人防设施的建设及维护进行监督管理。

（2）县公安局：负责对住宅小区治安、技防、群租、装修扰民、电瓶车违规充电等进行监督检查，依法查处各类违法违规行为；负责智安小区标准化建设，提高住宅小区智能防控水平。

（3）县民政局：负责对社区配套用房的监督检查；加强对社区居民委员会、业委会等基层群众性自治组织的指导监督。

（4）县司法局：指导基层调解组织开展物业纠纷调解工作和业务培训。

（5）县财政局: 提供补贴及奖励等资金保障。

（6）县教育局：对存在违法建筑或近2年物业费未结清的居民，子女就学根据相关规定由教育局统一调配。   

（7）县自然资源规划局：引导开发建设单位科学配置物业服务用房、停车位、各类管网、环卫、绿化、消防设施及各类智能化设施设备；在办理不动产产权交易时，当事人应提供物业服务企业或社区（业委会）出具的近2年物业服务费用结清证明；对未依法取得规划许可、施工许可或未按规划许可面积等内容建造（或临时建造）的房屋不予登记。不动产初始登记、转移和抵押登记前应核查有无违建情况，否则不予登记。

（8）县生态环境分局：对住宅小区内涉及企事业单位和其他生产经营者的排污等影响环境依据职责进行监督检查，依法查处环境违法行为。

（9）县市场监管局:负责对住宅小区商业经营活动进行监督检查，依法查处应当注册登记但未取得营业执照擅自从事经营活动、发布虚假广告等违法违规行为。负责依法实施对涉及住宅小区电梯安装、改造修理、维护保养、检验检测及使用单位的安全监察，并负责对相关作业人员进行考核，严肃查处有关电梯的违法违规行为，组织电梯安全事故调查处理。依法查处物业服务企业违反明码标价行为，提供明码标价价格行为政策辅导。

（10）县消防救援大队：指导落实小区各项消防安全管理措施，牵头负责对小区消防安全检查，依法查处违反消防管理规定的行为。

（11）县综合执法局：负责全县小区综合执法工作的指导和监督管理，推进落实执法进小区。对住宅小区内破墙开店、占道经营、越店经营、侵占和破坏公共绿化、饲养家禽、无证饲养犬、违规装修和乱搭建等综合行政执法范围内的违法行为依法进行查处；对物业小区垃圾分类工作指导、监督；各镇（街道）执法中队及时将违法建筑处理决定和执行情况告知房屋交易管理机构、教育局。

（12）人行海盐支行：将经法院判决确认属物业服务企业不履行物业服务合同、业主恶意拖欠物业服务费等失信行为按相关法律法规纳入人民银行征信系统。

（13）供水、供电、供气、通信等相关单位应当依法接收并承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，确保物业管理区域内共有设施设备设置规范，运行正常。

（二）强化配套设施管理

1.实施承接查验制度。由物业服务企业和开发建设单位（或业委会）共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行查验。鼓励物业服务企业参与建设工程设计、施工、分户验收和竣工验收等环节，为实施物业承接查验工作创造有利条件。

2.优化前期物业服务。开发建设单位提供前期物业服务开办费，用于购买物业办公、保洁、绿化、工程、秩序维护等设施设备及筹建人员经费。开办费收缴标准及操作办法另行制定。

3.明确临街区域管理。临街建筑（围墙）退红线区域与城市道路实行一体化规划建设管理，建成并验收合格由相关部门和单位按照各自职责及时接收管理。

4.建立应急处置机制。住宅小区共有部分、共有设施设备保修期满后，出现下列情形属中修、大修的，物业服务企业（业委会）应及时启动应急专项维修资金申请程序，无需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。电梯故障危及人身安全，并经电梯检验机构出具鉴定报告的；消防部门出具《重大火灾隐患整改通知书》或《限期责令改正通知书》以及镇（街道）以上政府出具的有关证明文件；消除房屋外立面存在脱落危险安全隐患的；危及房屋安全及人身安全的其他情形。除电梯、消防安全外，其余由属地镇（街道）进行应急联动信息确认。

（三）规范物业管理行为

1.强化业主自治

（1）建立自治机制。充分发挥社区居委会在物业管理上的作用，建立社区党组织领导下的业主自治机制和社区、业委会和物业服务企业议事协调机制，推荐符合条件的成员按法定程序加入业委会。

（2）严格任职资格。业委会成员年龄结构合理，成员最高年龄不宜超过70周岁。业主有违反装饰装修规定、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业委会委员；已担任的应当按照规定予以罢免。业委会委员出现空缺时，由候补委员递补。

（3）强化履职行为。业委会应当固定办公场所和接待时间，实施小区重大事项公开公示制度和例会制度，规范印章管理和财务管理，社区居（村）民委员会应予以指导和监督。经属地镇（街道）考核不合格的或业委会有下列情形之一的，属地镇（街道）应将考核结果或存在问题通告全体业主，指导和监督更换业委会委员或重新选举业委会：

任期届满但拒不组织换届选举的；

‚委员人数不足总数的二分之一的；

ƒ存在违规违法行为或滥用职权的；

④无法履行工作职责，不实施小区重大事项公开公示制度经督促后拒不改正的、物业退出后无能力重新选聘的、物业服务费收缴率不足70%的；

⑤法律、法规、规章规定的其他情形。

（4）规范经费使用。业委会成员可以实行工作补贴。业主大会、业委会工作经费的筹集、管理、使用以及业委会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体约定。鼓励业委会开设公共收益资金账户并开展业委会换届公共收益资金审计。每年应当在小区公告栏公布业主大会和业委会工作经费使用情况。违规使用公共收益资金的，由属地镇（街道）牵头处置。

2.加强监督管理

（1）规范服务行为。物业服务企业要严格按照合同约定开展优质服务，切实履行职责。提供物业服务时，应当公示服务内容和收费标准，告知安全合理使用物业的注意事项等。对于业主违规装饰装修、随意停放车辆、违章搭建、毁绿种菜等行为要及时予以劝阻和制止，制止无效的，要立即向有关部门报告，有关部门应依法处理。积极履行社会责任，配合做好垃圾减量分类工作、文明创建、平安建设和出租房管理等工作。

（2）建立考核制度。制定物业服务企业监督考核办法，考核工作实行属地日常考核和部门抽查相结合的原则，考核结果应及时通报并记入企业信用信息档案，与项目承接、政策扶持和荣誉奖励等挂钩。

（3）加强行业自律。发挥协会的行业自律作用，开展行业培训、评优等活动，支持物业服务企业做大做强，推动物业服务市场的健康发展。

（4）探索实行物业服务费用第三方监管机制。将缴纳或收取的物业服务费委托银行进行专户管理，由业主委员会或受委托的专业测评机构依据物业服务合同开展项目服务质量定期评测，受委托银行依据三方协议及测评结果划拨相应资金。专户收支情况由业委会定期公开公示。

3.完善退出机制

（1）明确不得退管的情形:

已经销售的物业尚未交付或未投入使用、或部分交付的，建设单位或物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同，退出物业项目服务管理；

‚住宅小区分期开发建设的，业委会尚未全部建立或增补前，业委会不得擅自要求物业服务企业退出物业项目服务管理。

（2）加强退管后的应急处置

物业服务退出的，属地镇（街道）应协助小区业委会重新选聘其它物业服务企业。在多次选聘不成功的情况下，应引导小区业委会通过相应的程序实行业主自治管理。

‚在小区业主不能统一自治意见的情况下，属地镇（街道）实施物业服务过渡期，过渡时间为6个月。过渡期间由各镇（街道）指定物业服务企业或由各镇（街道）公益性物业服务企业提供保洁等基础性服务，收取相关服务费。

（四）加强老旧小区、拆迁安置小区及城乡一体化新社区物业管理

1.加强老旧小区物业管理

老旧小区整治后，具备条件的，应依法选聘物业服务企业，开展专业化有偿物业服务或准物业服务；不具备条件的由各镇（街道）组织实施以保洁、保绿、保安服务为主要内容的基础性服务，服务费用由全体业主共同承担。镇（街道）应加强资金投入力度，保障老旧小区的物业管理工作；加大宣传力度，引导业主树立有偿服务的理念。

2.提升拆迁安置、城乡一体化新社区物业管理

新建项目由建设单位按相关规定落实物业服务；已建成项目由属地镇（街道）落实物业服务，逐步实现拆迁安置小区和城乡一体化新社区物业服务的市场化、专业化。逐步引导业主养成“享受服务、承担费用、接受管理”的习惯。

四、扶持政策

（一）建立考核奖励机制

1.对物业服务项目获得省、市级物业管理示范项目称号的物业服务企业给予一定的奖励。获得省级称号的每个项目奖励10万元；获得市级称号的每个项目奖励7万元。

2.对物业服务项目实施年度考核，给予物业服务企业一定奖励。设一等奖项目4个，每个给予5万元奖励；二等奖项目6个，每个给予3万元奖励；三等奖项目10个，每个给予2万元奖励；优胜奖项目20个，每个给予1万元奖励。

3.对镇（街道）、社区物业管理先进工作者予以奖励。

奖励资金由县级财政保障，示范项目不重复奖励。

（二）建立扶持补贴机制

1.实施保障房项目物业服务补贴

经县住建局会同属地镇（街道）考核合格的，给予物业服务企业0.15元/m2.月的补贴，资金由县级财政予以保障。

2.实施老旧小区首次引进物业服务补贴

武原街道非物业管理的老旧小区首次引进物业服务，经县住建局会同武原街道考核合格的，给予物业服务企业一次性1.8/m2的补贴，资金由县级财政予以保障。其他各镇（街道）可参照执行，资金自行保障。

3.实施拆迁安置小区、城乡一体化新社区物业服务补贴

由各镇（街道）自行制定考核办法。经考核合格的，给予物业服务企业一定的补贴，资金自行保障。

五、附则

本实施意见自2019年7月28日起施行。