海盐县人民政府关于印发《海盐县县城中心城区农民私房拆迁与补偿办法》的通知

各镇人民政府，各街道办事处，县政府各部门、直属各单位：

　　《海盐县县城中心城区农民私房拆迁与补偿办法》已经县十四届政府第三十六次常务会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

　　海盐县人民政府

　　                               2015年10月22日

　　(此件公开发布)

海盐县县城中心城区农民私房拆迁与补偿办法

第一章总则

　　第一条为加快县城中心城区改造，规范对县城中心城区范围内农村集体土地征收过程中地上附着物补偿工作涉及的农民私房拆迁管理，保护被拆迁人的合法权益，保障城市建设项目顺利实施，根据《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》，并参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律法规，结合县城中心城区实际，制定本办法。

　　第二条因城市建设和发展需要，在县城中心城区，即东至武原街道与西塘桥街道行政界线、南至环城南路南控制红线范围、西与北至东西大道(以承包组为界)，拆迁农民私房并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。

　　第三条本办法所称的拆迁人，是指县人民政府确定的负责拆迁补偿资金保障且提供安置用房、周转用房的单位。

　　本办法所称的被拆迁人，是指拆迁范围内已享有合法独立宅基地使用权的被拆迁农民私房所有权人，被拆迁人认定以农（居）民建房用地审批件结合农村宅基地使用证为依据。

　　本办法所称的农民私房，是指按农（居）民建房用地合法审批手续建造在原农村集体土地（含撤村建居转为国有土地）上的或符合集体土地上建房相关规定的私房。

　　第四条县人民政府组织相关职能部门成立海盐县县城中心城区征地拆迁工作领导小组，统一领导县城中心城区征迁工作。海盐县国土资源局、海盐县住房和城乡规划建设局是县城中心城区农民私房拆迁的管理部门，按照各自职责负责对拆迁工作的监督、指导和管理。

　　具体拆迁与补偿工作由海盐县县城中心城区征地拆迁工作领导小组授权的单位或机构组织实施（以下称拆迁实施单位）。

　　武原街道及其所属村(居)民委员会、县发展改革、财政、人力资源和社会保障、公安、民政、市场监管、广电、供电、电信、水务等有关部门应当按照县人民政府规定的职责分工，互相配合，共同做好县城中心城区农民私房拆迁补偿安置工作。

第二章拆迁决定

　　第五条县城中心城区范围内需拆迁农民私房的，由县城中心城区农民私房拆迁管理部门发布拆迁公告。公告必须在拆迁地段或所在社区、行政村村务公开栏张贴。

　　公告内容应当包括建设项目名称、拆迁人和拆迁实施单位、拆迁范围、搬迁期限、安置去向等事项。

　　第六条拆迁公告的有效期限为六个月，超过六个月未实施拆迁的，公告自行失效。需要延长拆迁公告有效期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满十五日前，向县城中心城区农民私房拆迁管理部门提出延期申请，县城中心城区农民私房拆迁管理部门应当自收到申请之日起十日内予以答复，并予以公告。

　　第七条拆迁人和拆迁实施单位应将有关的拆迁政策、规定、安置补偿方案、现场接待地点和联系方式等拆迁相关事项以书面方式告知被拆迁人。

　　第八条拆迁补偿的建筑面积，根据被拆迁人提供的农（居）民建房用地审批件、农村宅基地使用证等有效证件为依据，结合其实地测绘的房屋建筑面积核准。其中批准建设的住宅用地面积结合批准建设的建筑层次计算的建筑面积为安置基准面积，住宅以外的其他房屋建筑面积不计入安置基准面积。

　　第九条违法建筑、超过批准期限的临时建筑、擅自建设的加层建筑，不予补偿。至拆迁公告发布之日，未超过批准期限的临时建筑，根据同类建筑的建安成本，结合成新和剩余使用时限，由评估机构评估确定给予补偿。

　　被拆迁人在建造新房后，根据审批规定应拆除而未拆除的旧房，不予补偿安置。

　　对已批准的在建房屋，应当停止建设。

　　第十条拆迁公告发布后，被拆迁人不得实施下列以不当增加补偿费用为目的的行为：

　　①新建、扩建、改(搭) 建房屋；

　　②房屋再行装修、装饰；

　　③种植绿化；

　　④加层或搭建构筑物；

　　⑤租赁房屋；

　　⑥改变房屋和土地用途；

　　⑦其他以不当增加补偿费用为目的的行为。

　　被拆迁人违反上述规定实施的，拆迁人不予补偿。

　　第三章拆迁评估

　　第十一条县城中心城区农民私房拆迁评估由具有相应房地产评估资质的评估机构进行。

　　第十二条在拆迁公告发布后，县城中心城区农民私房拆迁管理部门应当推荐不少于两家房地产评估机构名单供被拆迁人选择。被拆迁人应当在县城中心城区农民私房拆迁管理部门提供房地产评估机构名单后3日内作出选择。评估机构由县城中心城区农民私房拆迁管理部门按参加选择的被拆迁人的多数意见确定。评估机构所得赞成票相等或者被拆迁人未在规定时间内作出选择的，由县城中心城区农民私房拆迁管理部门确定。

　　第十三条县城中心城区被拆迁农民私房和安置用房的评估时点为发布拆迁公告之日。评估结果应当公示。

　　第十四条被拆迁房屋初次评估费用由拆迁人承担。非因评估机构漏项失误而要求复评的评估费用和评估技术鉴定费用，由申请人承担。

　　第十五条拆迁当事人对评估结果有异议的，应当在公示后5日内向原评估机构书面申请复核，原评估机构应当在收到书面申请后5个工作日内出具书面复核结果。

　　当事人对复核结果仍有异议的，可委托房地产价格评估专家委员会对评估复核结果进行鉴定。房地产价格评估专家委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据。

第四章补偿安置

　　第十六条被拆迁人可以自主选择货币补偿或房屋产权调换，也可选择货币补偿和房屋产权调换相结合的拆迁补偿安置方式。

　　被拆迁人选择房屋产权调换的，拆迁人应当提供用于产权调换的安置用房，并与被拆迁人计算、结清被拆迁房屋与安置用房的差价。

　　第十七条拆迁人应当提供多种户型的高层式公寓或多层式公寓的安置用房供被拆迁人选择。

　　第十八条被拆迁人选择房屋产权调换的，安置基准面积不足180平方米的，可按180平方米安置基准面积安置；被拆迁人可享受优惠价格、综合价格购房最多不得超过80平方米。

　　第十九条 被拆迁人选择多层式公寓安置用房安置的，安置基准面积内的，按安置结算价格结算；超出安置基准面积30平方米（含）内的，按优惠结算价格结算；超出安置基准面积30平方米以上、80平方米以内的，按综合结算价格结算。

　　被拆迁人选择高层式公寓安置用房安置的，安置基准面积内的，按安置价格结算；超出安置基准面积30平方米（含）内的，按优惠价格结算；超出安置基准面积 30平方米以上、80平方米以内的，按综合价格结算。

　　因被拆迁人选择的安置用房确需超出安置基准面积和优惠购房80平方米的，超面积部分按市场调节比准结算价格结算。

　　安置用房的安置价格、优惠价格、综合价格由县人民政府公布确定。安置用房的价格结算方式另行规定。

　　市场调节比准价标准以被拆迁区块房屋周边多层式商品房一楼套房的市场价格为基础，并结合被拆迁区块房屋的区位、新旧程度、结构、朝向、层次等因素予以调整确定。

　　市场调节比准价标准由县城中心城区农民私房拆迁管理部门在拆迁公告发布之日予以公布。

　　第二十条以农（居）民建房用地合法审批程序建造或祖传的私房，属于下列情况之一的被拆迁人，按实有安置基准面积选择货币补偿或房屋产权调换，不享受本办法第十八条、第十九条的安置优惠政策：

　　（一）现有家庭人员均为非私房坐落地的村（社区）集体经济组织成员；

　　（二）现有家庭人员均非因私房坐落地的村（社区）农村集体土地征收享受劳动力安置而办理农转非户籍性质变动的；

　　（三）现有家庭人员均已享受过优惠购房政策。（优惠购房政策是指享受过房改房、货币分房、经济适用房、解困房、集资建房等）

　　非农人员以不同方式在集体土地上建造的私房，在拆迁补偿安置时按实有安置基准面积选择货币补偿或房屋产权调换，不享受本办法第十八条、第十九条的安置优惠政策。

　　被拆迁人选择房屋产权调换的且安置用房确需超出实有安置基准面积的，超面积部分按市场调节比准结算价格结算。

　　第二十一条被拆迁的畜舍等用房不作安置依据，由房地产评估机构按照政府公布的县城中心城区农民私房拆迁补偿标准经评估确定，给予货币补偿；被拆迁的附属物由房地产评估机构按县人民政府当年公布的县城中心城区农民私房拆迁附属物补偿标准经评估确定，给予货币补偿。

　　第二十二条被拆迁人选择房屋产权调换，且选择高层式公寓安置用房的，拆迁人应当给予奖励，奖励标准由县人民政府公布确定。

　　第二十三条被拆迁人自愿全部或部分放弃本办法第十九条规定的优惠购房政策的，拆迁人应当对被拆迁人放弃优惠购房的面积予以奖励。

　　第二十四条被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人应按市场调节比准价标准对被拆迁人房屋实有安置基准面积予以奖励；

　　被拆迁人选择房屋产权调换的，拆迁人对被拆迁人房屋实有安置基准面积大于安置用房建筑面积(不含车库、跃层)的部分应按市场调节比准价标准予以奖励。

　　第二十五条被拆迁人选择货币补偿的，如其同意应获货币补偿款全额自签约腾空交房之日起延期一年以上不领取的，拆迁人可对其应获货币补偿款全额按拆迁公告发布之日人民银行公布的一年期贷款的基准年利率上浮20%予以计补。

　　被拆迁人选择货币补偿且采用分二期领取货币补偿款的，如其同意首次领取货币补偿款不到应获货币补偿款全额的50%（含）且剩余款项自首次领取后延期一年以上不领取的，拆迁人可参照上款对被拆迁人剩余货币补偿款予以计补；如其剩余货币补偿款不到应获货币补偿款的50%且剩余款项自首次领取后延期一年以上不领取的，拆迁人可对剩余货币补偿款按拆迁公告发布之日人民银行公布的一年期贷款的基准年利率予以计补。

　　被拆迁人选择房屋产权调换的，如其应获货币补偿款大于安置用房结算款，同意留存部分补偿款自其签约腾空交房之日起延期一年以上不领取的，拆迁人可对该款项按拆迁公告发布之日人民银行公布的一年期贷款的基准年利率予以计补。

　　被拆迁人因自身需要确需提前领取本条前两款约定的留存补偿款的，应向拆迁人提前1个月申请。拆迁人对被拆迁人申请提前领取的货币补偿款按原额支付，不予贴息计补。如被拆迁人领款后剩余货币补偿款超过原应获货币补偿款全额50%（含）的且至原约定日期止不领取的，拆迁人可对剩余货币补偿款按拆迁公告发布之日人民银行公布的一年期贷款的基准年利率上浮20%予以计补；如被拆迁人剩余货币补偿款不到原应获货币补偿全额50%的且至原约定日期止不领取的，拆迁人可对剩余货币补偿款按拆迁公告发布之日人民银行公布的一年期贷款的基准年利率予以计补。

　　上述补偿全额中不包括被拆迁人的搬家补助费和临时过渡补助费。

　　第二十六条拆迁人应支付给被拆迁人搬家补助费和临时过渡补助费。

　　被拆迁人可享受搬家补助费2次。

　　选择房屋产权调换的被拆迁人可享受临时过渡补助费，过渡期限自搬迁之日起至安置用房交付后4个月止；由拆迁人提供周转房的，不享受临时过渡补助费；选择货币补偿的被拆迁人，拆迁人不提供周转房，可享受临时过渡补助费6个月。

　　搬家补助费和临时过渡补助费按照拆迁公告发布时县人民政府公布的当年县城中心城区农民私房拆迁补助标准执行。

　　第二十七条拆迁安置实行“先签协优先选房”的原则。

　　第二十八条被拆迁人在拆迁公告规定的搬迁期限内与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，并在规定的期限内腾空交房的，由拆迁人对被拆迁人给予奖励。

　　第二十九条拆迁人对被拆迁人进行补偿安置后，被拆迁房屋及附属物等由拆迁人统一组织拆除，其残值归拆迁人所有。

　　第三十条被拆迁人选择房屋产权调换的，被拆迁房屋与安置用房等值部分，被拆迁人免缴房屋契税；被拆迁人选择货币补偿的或房屋产权调换结算后仍有余额的，其在购买本县商品用房时，按规定享受购房纳税有关优惠政策。

　　第三十一条被拆迁房屋如存在租赁、借用等情形的，由被拆迁人自行在拆迁公告规定的搬迁期限内与房屋使用人解除租赁、借用等关系，在规定时间内完成签约和搬迁工作。

　　第三十二条被拆迁人户主或其委托代理人作为被拆迁人代表应当在公告规定的搬迁期限内和拆迁人签订拆迁补偿安置协议。协议内容应当包括补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换房屋的地点和面积、搬家补助费、临时过渡补助费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任等事项。

　　拆迁补偿安置协议订立后，一方当事人不履行协议的，另一方当事人可以依法向县人民法院提起诉讼。

　　第三十三条对产权、使用权有纠纷的，产权人下落不明的，暂时无法确定产权人的房屋，在公告规定的搬迁期限内不能解决纠纷或确定产权的，由拆迁人提出补偿、安置方案，拆除前拆迁人应当会同有关部门、单位对房屋作勘察记录，并在向公证机关办理证据保全、补偿费提存后，方可拆迁。

　　第三十四条当事人对拆迁补偿安置有争议的，可以书面向县城中心城区农民私房拆迁管理部门申请裁决。裁决部门应当自受理裁决之日起30日内作出书面裁决。

　　第三十五条被拆迁人在规定搬迁期限内已经依法得到补偿安置或者无正当理由拒绝接受补偿安置，影响拆迁工作正常进行的，由县相关职能部门依法责令其交出土地，拒不交出土地的，申请县人民法院强制执行。

第五章附则

　　第三十六条本办法第二条确定的范围内，自本办法实施之日起，拆迁国有土地上原以农（居）民建房用地合法审批程序建造的房屋，可参照本办法执行。

　　第三十七条拆迁人统一建设的安置用房用地为国有划拨土地的，上市交易须按有关规定办理手续。土地收益金缴纳标准由县人民政府公布确定。

　　第三十八条本办法自发布之日起施行，县人民政府原制定的本办法适用范围内的农民私房拆迁补偿安置政策同时废止。本办法施行前已发布拆迁公告的拆迁范围内的农民私房，继续沿用原有规定办理。

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