齐某、曹某、沈某海盐县住房和城乡建设局作出的作出回复意见行政复议案

海  盐  县  人  民  政  府

行 政 复 议 决 定 书

嘉盐政复〔2024〕73号

申请人1：齐某。

申请人2：曹某。

申请人3：沈某。

被申请人：海盐县住房和城乡建设局。

申请人齐某、曹某、沈某不服被申请人海盐县住房和城乡建设局作出的《关于齐某等3人<违法查处申请书>的回复意见》（以下简称《回复意见》），于2024年7月9日向本机关申请行政复议，本机关于2024年7月11日依法受理。本案现已审理终结。

申请人称：申请人与某有限公司签订了《商品房买卖合同》，各自购买位于*路***号地块某项目（以下简称“案涉项目”）商铺。签订购铺合同及委托经管协议后，申请人按照合同约定履行付款义务，然而商铺存在延期交付，经营不善的情况，结合信息公开调取的材料可知，项目实际是2020年10月18日才取得竣工验收备案表，并且项目开发商在案涉项目中违规销售虚拟格子铺。申请人于2024年5月17日邮寄《违法查处申请书》给被申请人，请求被申请人对案涉项目违规销售虚拟格子铺的行为进行查处，并将查处结果函告申请人。被申请人于2024年6月19日作出《回复意见》，认为依据开发商所述，案涉项目在销售时存在实体分隔墙，该实体分隔墙系由目前经营者在对所承租商铺装修时拆除，在没有证据证明开发商向申请人销售虚拟格子铺的情况下，开发商不存在违规行为。申请人对上述回复不予认可，被申请人认同开发商单方面的主张，在没有客观证据的情况下认定案涉项目在销售时存在实体分隔墙，并将举证责任倒置，于法无据。现阶段开发商经营管理无实体墙间隔的商铺，足以证明开发商存在违法违规行为，违规建设的商铺四至不明，无法实际主张独立使用价值，严重侵害申请人的合法权益。

综上，申请人认为被申请人未依法履行查处违法的职责，请求本机关撤销《回复意见》，并责令其履行查处违法的职责。

被申请人答复称：经调查，案涉项目的开发商某公司向申请人销售商品房，并无违规销售虚拟格子铺的情形。申请人1、申请人2、申请人3分别于2019年8月13日、2020年11月3日、2020年10月30日与某公司签订案涉项目商品房的销售合同。某公司按照有资质测绘机构提供的房屋面积预测成果书、房屋建筑面积实测绘成果报告书，在预售合同、现房销售合同中明确载明了三申请人各自所购商品房的坐落、单元房号、建筑面积、结构层高等数据，界址清晰。被申请人调阅案涉项目的建设工程档案，该项目的建设工程规划许可证所附工程设计图纸，明确标注该工程所建商铺以实体墙分隔，并在图纸说明中以文字注明“所有商铺分隔墙均为轻质隔墙”的内容，该项目报送的建设工程竣工图纸，也明确标注该工程所建商铺以实体墙分隔，表明该工程已按图施工。某公司已向申请人交付所购商品房实物，且据申请人在复议申请中自述，由其与他人签订委托经管协议进行利用。某公司已向申请人办理不动产转移登记手续。因此，申请人反映某公司在案涉项目的商品房预售(销售)过程中存在销售虚拟格子铺的情况，经调查无法得到证实。至于商铺在购房人取得产权后，在自身持有过程中如何利用的问题，不属被申请人行政管理的职责范围。

综上所述，被申请人在收到申请人要求对某公司进行违法查处的申请材料后，经调查认为案涉项目并不存在申请人所指称的违规销售商品房情形，故于2024年6月19日向申请人作出《答复意见》，并无不当，请求本机关依法予以维持。

案件审理过程中，本机关依法提供阅卷，并听取了申请人的意见。申请人称：格子铺，即产权式商铺。独立产权式商铺，因存在物理形态分割界限而具备结构上和利用上的独立性，商铺业主可以选择自营或出租。而虚拟产权式商铺，即开发商将开放式卖场进行面积分割，不划分实际区域，缺乏使用权上的独立性，产权虽登记在业主名下，但由开发商引入第三方经营公司对商业项目进行统一经营，委托经营期间往往将各小商铺进行重新布局合并使用。开发商以此实现了对售后包租禁止性规定的规避，而商铺业主空持有产权证，却无法实现独立分割商铺的要求。申请人实体考察所见，案涉项目各小商铺之间并无实体墙分割，缺乏结构上和使用上的独立性。即使相关建设图纸注明该工程所建商铺以实体墙分割，但被申请人未提供实地图片佐证，实体墙是否存在无法证明，且“轻质隔墙”概念广泛，具体使用的建材不明，是否符合国家相关建材法律规定未可知。根据申请人与第三方签订的《商铺委托经营管理协议》，其中，申请人1签订委托协议时间与签订购房合同时间同为2019年8月13日；申请人2签订委托协议时间为2018年12月1日，而购房合同签订时间为2020年11月3日；申请人3签订委托协议时间为2018年11月8日，而购房合同签订时间为2020年10月30日。申请人签订委托协议的时间或早于或持平于签订购房合同的时间，可以推测，案涉项目自建设之初，开发商就并未考虑让购房业主独立经营，皆由第三方管理公司进行二次加工，合并使用众商铺。由此可明确，案涉项目的商铺是否以实体墙分割，已无实质意义，在应付完住建部门的验收检查后，即可立即敲除，合并成大面积商铺进行出租，且图纸所注“轻质隔墙”更节省成本并易于操作。被申请人将商铺销售和委托经管视作两个毫无关联的行为，认为商铺在购房人取得产权后，在自身持有过程中如何利用问题，不属于被申请人应当管理的职责范围。实则是被申请人为了包庇开发商，纵容这样销售虚拟格子铺的行为，商铺销售和委托经管是同步发生的，委托经营管理的公司是开发商牵头指定的，开发商主导、故意使用非实体墙作间隔，都是为了销售虚拟无四至的格子铺。且开发商与第三方经营管理公司最终皆可追溯于某某装饰城有限公司控股。

经审理查明：2024年5月18日，被申请人收到申请人邮寄的《违法查处申请书》，要求对案涉项目开发商某公司违规销售虚拟格子铺的违法行为进行查处，并将查处结果书面函告申请人。被申请人经调查核实，申请人1于2019年8月13日、申请人2于2020年11月3日、申请人3于2020年10月30日分别购买了案涉项目的**室、**室、**室。

2018年7月11日，某某测绘有限公司出具案涉项目《房屋建筑面积预测成果书》，该报告书房屋单丘分户平面图中记载了案涉三商铺的具体位置、面积大小。

2020年10月19日，某某测绘有限公司出具案涉项目《房屋建筑面积实测绘成果报告书》，该报告书房屋单丘分户平面图中记载了案涉三商铺的具体位置、面积大小。

申请人的预售合同、现房销售合同中明确载明了申请人各自所购商铺的坐落、单元房号、建筑面积、结构层高等数据并附房屋分层分户图。案涉项目的建设工程档案中，建设工程规划许可证所附工程设计图纸说明“所有商铺分隔墙均为轻质隔墙”，建设工程竣工图纸，也明确标注该工程所建商铺以实体墙分隔。2020年10月20日，开发商完成不动产初始登记，获得案涉三商铺的不动产权证书。后申请人分别办理不动产登记。上述登记资料中，房屋坐落、面积均明确，所附房产分层分户平面图中位置清晰，界址明确。

2024年6月19日，被申请人作出《回复意见》，称案涉项目开发商不存在销售虚拟格子铺的情况，并于2024年6月21日邮寄送达申请人。

以上事实由违法查处申请书、浙江省商品房买卖合同（预售）、浙江省商品房买卖合同（现售）、关于齐某等3人《违法查处申请书》的回复意见、房屋建筑面积预测成果书、房屋建筑面积实测绘成果报告书、规划许可一层平面图、一层平面竣工图、不动产登记资料、听取当事人意见记录表、邮寄面单及物流记录等证据证实。

本机关认为，根据《商品房销售管理办法》第五条第三款规定：“直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。”被申请人具有管理本行政区域内商品房销售行为的职责。

案涉项目《房屋建筑面积预测成果书》《房屋建筑面积实测绘成果报告书》，建设工程规划许可证所附工程设计图纸，建设工程竣工图纸都表明案涉商铺从规划设计到施工验收都有实体墙分隔，不存在虚拟分割的情况。从不动产登记情况来看，案涉商铺界址清晰，与测绘成果一致。被申请人作出《回复意见》并无不当。

被申请人根据《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》规定，依法调查，并在法定时间内答复申请人，程序合法。

综上所述，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，决定如下：

维持被申请人海盐县住房和城乡建设局对申请人齐某、曹某、沈某作出的《关于齐某等3人<违法查处申请书>的回复意见》。

如不服本复议决定，可在收到本行政复议决定书之日起15日内向海盐县人民法院起诉。

海盐县人民政府

2024年9月5日