前  言

为了改善民生，促进社会和谐，“十三五”期间国家相继出台了针对城市中低收入家庭住房困难的一系列政策文件，即《住房和城乡建设部 财政部关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》（建保〔2016〕281号）、住房和城乡建设部财政部关于印发推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》（建保〔2018〕92号）、住房和城乡建设等四部委共同印发《关于进一步规范发展公租房的意见》等，体现出国家对公共租赁住房等社会保障性住房建设的高度重视。2019年6月，浙江省建设厅下发了《关于开展城镇住房保障“十四五”规划编制工作的指导意见》（浙建保发〔2019〕174号），要求各设区市于2019年7月15日前上报住房保障“十四五”规划发展目标和发展思路，2020年3月底前上报相关规划数据，2020年底前完成规划编制工作，2021年上半年完成规划发布工作。

在此期间，海盐县住房和城乡建设局也十分重视海盐县内广大居民的住房问题。“十三五”期间，海盐县按照国家、省、市的有关要求，出台了《关于海盐县公交、环卫行业一线职工申请公共租赁住房租赁补贴专项保障有关事项的通知》《关于开展稳定外来务工人员申请公共租赁住房租赁补贴保障的通知》《关于开展新就业无房职工申请公共租赁住房租赁补贴保障的通知（征求意见稿）》《海盐县公共租赁住房保障实施细则》（修订稿）等一系列政策文件，有力的引导海盐县内保障性住房的健康发展。为了更好地贯彻国家、省市有关会议和文件的精神，海盐县住房和城乡建设局委托我院编制《海盐县城镇住房保障“十四五”规划》。编制和实施该规划对调整优化海盐县内部的住房供应结构，引导合理住房消费，建立和完善海盐县的多层次住房供应和保障体系，切实缓解中低收入阶层、新就业无房职工、稳定就业外来务工人员的住房困难具有重要意义。

第一章  规划背景

一、国内宏观经济背景

过去四十年中国经济保持快速增长，已经成为世界第二大经济体。2019年以来，中国经济稳中求进、稳中有忧，经济下行的压力有所上升，尤其是中美经贸摩擦的背景下，中国经济所面临的外部环境严峻。经过2018年下半年至2019年初的短暂政策放松，以及2019年初至2019年中的再度大幅收紧，强调“经济下行压力加大”和“六稳”。中央经济工作会议提出了2020年六大民生看点，其中住房方面，坚持“房住不炒”，做好城镇老旧小区改造。

2020年，面对国内外风险挑战明显上升的复杂局面，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，各地区各部门以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，按照党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念和推动高质量发展，坚持以供给侧结构性改革为主线，着力深化改革扩大开放，持续打好三大攻坚战，统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定，扎实做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，经济运行总体平稳，发展水平迈上新台阶，发展质量稳步提升，人民生活福祉持续增进，各项社会事业繁荣发展，生态环境质量总体改善，“十三五”规划主要指标进度符合预期，全面建成小康社会取得新的重大进展。

2020年，全年实现生产总值 544.51 亿元，按可比价格计算，比上年增长 3.1%。第一产业增加值 17.83 亿元，比上年增长 2.5%；第二产业增加值 313.74 亿元，比上年增长 0.4%；第三产业增加值 212.95 亿元，比上年增长 7.3%。第二产业中工业增加值 290.78 亿元，比上年增长 0.8%。三次产业结构调整为 3.3﹕57.6﹕39.1。按户籍人口计算，人均生产总值为 142178 元（折合 20613 美元）。

二、我国住房保障成就综述

新中国成立以来，尤其是改革开放以来，我国住房保障工作取得了历史性成就。特别是党的十八大以来，保障性住房建设稳步推进，住房保障体系不断完善，住房保障能力持续增强，为促进实现全体人民住有所居的目标发挥了重要作用。住房问题，既是民生问题，也是发展问题，关系千家万户的基本生活保障，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。

1、住房保障助2亿困难群众圆“安居梦”

我国住房保障工作的历史性成就：1994年至2007年，全国共建设廉租住房、经济适用住房等保障性住房1000多万套。自2008年大规模实施保障性安居工程以来，到2018年底，全国城镇保障性安居工程合计开工约7000万套。

通过住房保障工作，约2亿困难群众圆了“安居梦”，改善了住房条件，增强了获得感、幸福感、安全感。

2018年，我国城镇人均住房建筑面积达到39平方米，比1949年的8.3平方米增加了3.7倍。

公租房“兜底”保障，成为社会的安全网、稳定器。截至2018年底，3700多万困难群众住进公租房，还有累计近2200万困难群众领取了公租房租赁补贴。

经济适用住房等配售型保障房建设，为推进住房制度改革、拉动住房消费、改善住房供应结构发挥了重要作用。截至2018年底，通过购买经济适用住房等配售型保障房，5000多万买不起商品住房、又有一定支付能力的城镇中低收入群众有了合适住房，实现了稳定居住。

棚户区改造有效改善困难群众住房条件。截至2018年底，上亿居民“出棚进楼”，为提升人居环境、缓解城市内部二元矛盾、提升城镇综合承载能力、促进社会和谐稳定发挥了重要作用。

2、政策体系日益完善为住房保障提供有力支撑

不断完善的住房保障政策体系及一系列有力的支持政策为住房保障工作顺利推进提供了有力支撑。

从1998年开始，我国对城镇住房制度进行全面改革，提出停止住房实物分配，推进住房商品化、社会化；对最低收入住房困难家庭提供廉租住房，对中低收入住房困难家庭供应经济适用住房。随后几年，经济适用住房投资、施工面积和供应套数大幅提高。

2007年，国务院印发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

党的十八大以来，住房保障这项重大民生举措快步推进。为解决困难群众住房问题，党中央、国务院出台了一系列财政补助、土地优先供应、信贷扶持、税费减免等支持政策，大力发展保障性安居工程，统筹推进住房保障工作。

3、多措并举努力实现让全体人民住有所居

未来一段时间，住房保障工作依然需要应对一些挑战：政策体系有待进一步完善；一些人口净流入量大的城市公租房还需要加大供应；保障性住房后续管理需要进一步加强和规范。

对于人口净流入较多、住房保障需求较大的大中城市，要督促加大公租房保障力度，因地制宜发展共有产权住房，加快促进解决城镇中低收入居民和符合条件新市民住房困难问题。

具体来说，对低收入住房困难家庭实现应保尽保，对中等偏下及以下收入住房困难家庭在合理轮候期内予以保障，对符合条件的环卫工人、公交司机等重点群体、重点产业困难职工实施精准保障，对符合条件的新就业无房职工、外来务工人员等其他新市民住房困难群体持续加大保障力度。

要指导人口流入量大、房价和租金水平较高的城市从实际出发合理确定公租房发展目标和年度计划，切实增加公租房实物供给。

积极推进租赁补贴，满足多样化需求。加强公租房运营管理，总结试点地区经验做法，鼓励有条件的地区逐步推广政府购买公租房运营管理服务。

在棚户区改造方面，坚持既尽力而为，又量力而行，科学确定年度棚改任务。严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区脏乱差的棚户区、国有工矿区、林区、垦区棚户区。

作为一项民生工程、民心工程，住房保障工作没有终点，只有连续不断的新起点。必须攻坚克难，把住房保障这项利国利民的实事推进下去，坚持不懈地解决困难群众住房问题，促进实现全体人民住有所居。

三、海盐县经济发展概况

2020 年是正值“十三五”收官之际，又将迎来“十四五”的开局之年，更是全面推进临海第一城海盐新崛起的乘风破浪之年。面对国内外风险挑战明显增多、内部经济结构调整的复杂局面，在市委市政府的正确领导下，全县上下坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，全面贯彻中央和省委经济工作会议精神，坚持稳中求进工作总基调，深入贯彻新发展理念，落实高质量发展要求，不断推进重点领域和关键环节改革，重大项目加快落地，人民生活持续改善，全县经济社会保持平稳健康发展，高质量发展迈出坚实步伐。

2020年，海盐县坚持稳中求进工作总基调，聚焦首位战略，突出“两年三服务”活动，围绕“三年大变样”的既定目标，持续深入推进基层夯实提升年、招商引资突破提质年、环境整治攻坚提档年、转型发展服务提速年“两年活动”和大平安、大服务、大招引、大整治、大征迁“五大战役”，突出“稳企业、增动能、保平安”，持续保持经济健康发展和社会大局稳定，推动高质量转型发展。

2020年，海盐县经济总体保持稳定发展，具体情况如下：

1、经济总量迈上新台阶。

2020年全县实现生产总值544.51亿元，按可比价格计算，比上年增长3.1%。按常住人口计算，人均生产总值142178元，折合20613美元。

2、工业生产稳步增长。

2020年全县“415”规模以上工业企业实现总产值1001.58亿元，增长6.2%。

3、房地产开发投资趋于平稳

2020年全县房地产开发投资完成95.7亿元，商品房销售量为94.88万平方米，销售均价为11521元/平方米，较去年同比分别上升26.05%和0.41%。

小结：从宏观经济发展和城乡建设来看，保障性住房作为保障小康社会建设成果的重要组成部分，在“十四五”期间面临新的发展要求，在保障社会稳定和谐发展方面将会发挥重要的作用。

第二章  海盐县保障性住房实施情况评估

一、“十三五”住房保障目标

“十三五”规划期内，通过大力推进保障性安居工程，加大租赁补贴力度，稳步扩大住房保障覆盖面。“十三五”期间公共租赁房、经济适用房、棚户区改造保障目标总数13521户。

其中公共租赁住房任务：预计2016-2020年，新增公共租赁住房保障户数3954户，其中实物配租户数1504户，租赁补贴户数2450户，基本实现“三个基本”的发展目标。

经济适用住房任务：预计到2020年末，全县经济适用房保障户数达到1300户左右，保障人数达到2990人，“十三五”期间保障户数800户。

旧住宅区综合整治任务：结合《海盐县城市旧住宅区（危旧房、城中村）改造专项规划》（2013-2017），本次规划确定“十三五”期间海盐县实施旧住宅区综合整治1000套，整治面积为7.5万平方米。

棚户区改造任务：根据海盐县各乡镇、街道的发展情况，2016-2020年计划征收项目44个，涉及8767户，面积达到215.35万平方米。

二、海盐县“十三五”保障性住房取得成效

自从实施城镇住房保障工作以来，海盐县经过十余年的探索实践，已经构建起了经济适用住房和公共租赁住房(含廉租住房)保障制度相结合，覆盖全县中低收入住房困难家庭的城镇住房保障体系。城镇住房保障政策体系日渐完善，“十三五”期间研究出台了一系列新的政策文件，如《海盐县人民政府关于印发海盐县经济适用住房管理实施细则的通知》（盐政发〔2017〕107号）、《海盐县人民政府关于印发海盐县公共租赁住房租赁补贴若干规定（试行）的通知》、《海盐县人民政府关于印发海盐县人才公寓租住管理办法的通知》（盐政发〔2019〕11号）等，为海盐县的住房保障工作做好政策支撑。

1、总体目标基本完成

截至2020年末，海盐县保障性住房已保障住房38168户，直接受益人数85151人，其中公共租赁住房保障（政府）2412户，受益3427人；经济适用住房保障3093户，受益5448人；棚户区改造保障22513户，受益51065人；综合整治6899户，受益16797人。“十三五”期间公共租赁房（含企业）、经济适用房、棚户区改造保障户数共13893户，完成“十三五”保障目标13521户。

注：表格截至数据时间为2020年12月31日

（1）公共租赁住房保障完成情况

①保障户数

截至2020年末，政府保障公共租赁住房共2412户、3427人，其中实物保障1046户、1384人，货币保障1384户、2043人。“十三五”期间完成保障户数4595户（其中政府1570户、企业3025户），完成“十三五”规划目标（3954户）。

表2-2“十三五”公共租赁住房（含廉租住房）保障户数一览表

注：预测2020全年度能完成保障926户，完成公租房保障户数占城镇人口1.2%的要求。

②建设情况

目前海盐县公共租赁住房建设主要分布在武原街道和沈荡镇，投资主体为政府、企业。截至2020年末，政府投资累计已开工建设公共租赁住房1390套、面积7.66万平方米，由于公租房存在流动性大，已分配房源承租人退房后，成为空置房源，目前有125套空置。“十三五”期间政府投资公共租赁住房建设总量为50套，为沈荡镇的镇安佳院（沈家荡原水泥厂地块）。

表2-3海盐县政府投资公共租赁住房（含廉租住房）建设情况表

（2）经济适用住房保障完成情况

①保障户数

截至2020年末，海盐县经济适用房共保障3093户、5448人，其中实物安置3060户、5415人，货币安置33户、33人。2021年起海盐县取消经济适用房的保障。“十三五”期间保障总数488户，距“十三五”保障目标（800户）存在一定差距。

表2-4“十三五”经济适用房保障户数一览表

②建设情况

截至2020年末，海盐县经济适用住房已开工3389套（均为2015年底前开工建设），面积28.38万平方米，“十三五”期间未进行经济适用住房的实物建设。海盐县实施以公共租赁住房保障为主体，经济适用房为补充的城镇住房保障体系，“十三五”期间海盐县保留了经济适用住房货币补贴，取消了实物建设。嘉兴市已逐渐取消经济适用房的保障方式，保障方式向公共租赁住房转变。

（3）棚户区改造完成情况

①改造情况

经过近些年努力改造，海盐县内棚户区状况已经有了较大的改观，截至2020年末，棚户区改造征收户数为11799户，其中实物安置4376户，货币安置7423户，其中“十三五”期间棚户区保障户数共8810户，基本完成“十三五”（8767户）目标。

②安置房建设情况

截至2020年末，新开工建设棚户区安置房15814套、建筑面积236.51万平方米，其中8648户已交付使用；其中“十三五”期间开工建设棚户区安置房11159套，建筑面积186.51万平方米。

表2-5海盐县棚户区安置房建设情况一览表

棚改项目统计表

2、要素保障机制日益健全

海盐县优先保证保障性安居工程建设的土地供应。加大闲置土地清理处置力度，盘活存量建设用地，提高土地利用效率。严格落实保障性安居工程住房资金筹措各项规定。充分发挥债券、信托、保险等金融工具的作用，拓宽融资渠道。进一步发挥住房公积金的住房保障作用。严格落实保障性安居工程税费优惠政策。在各类优惠政策先行，落实保障房计划落地同时，财政按相关规定足额计提保障性住房资金。根据海盐县保障住房建设计划进度核拨保障性住房建设费用，及时有效的保障了保障房建设任务按计划高效完成。

3、保障方式创新不断创新

在住房严重短缺时期，政府直接建房的方式有利于增加廉租房房源的供给；而住房供求关系比较缓和时期，货币化补贴的方式则更具有优越性，也有利于市场本身作用的发挥。海盐县适时的采取货币补贴的方式，研究制定了住房保障货币补贴政策，有利于提高海盐县的住房保障的覆盖面。目前，海盐县已建立起以

货币补贴为主、实物配租为补充的保障方式。

4、住房保障政策体系日益健全

海盐县陆续出台相关文件，如关于海盐县公交、环卫行业一线职工申请公共租赁住房租赁补贴专项保障有关事项的通知；关于开展稳定外来务工人员申请公共租赁住房租赁补贴保障的通知；关于开展新就业无房职工申请公共租赁住房租赁补贴保障的通知（征求意见稿），住房保障政策体系进一步完善。

5、“最多跑一次”改革深入实施

住房保障作为关乎民生的重点领域，嘉兴市率先在平湖试点住房保障“最多跑一次”改革，审批时间大幅缩减，“十三五”期间实现各县市区住房保障“最多跑一次”改革全覆盖，市民们申请公共租赁住房实物配租和租赁补贴等全面提速。

三、存在的主要问题和原因分析

1、退出机制有待健全

由于居民收入来源多元化、隐蔽化、社会信用体系不健全，管理部门对申请收入与资产状况的审核难度较大，对保障对象的动态信息管理系统尚不健全，退出的执行还缺乏法律法规依据，期间有部分保障家庭因自身条件改善而不符合保障标准的，因缺乏行之有效的退出机制，主管部门难以有效清退。此类问题在公共租赁住房保障中尤为突出。

2、缺乏有效制约

公共租赁住房中仍有一部分是以实物配租的形式开展的，目前实施的收费标准为《海盐县公共租赁房保障实施细则》，按家庭困难程度分类确定公租房每月租金。随着政府对低收入家庭的多重福利政策的扶持，低收入家庭生活条件有了明显改善，从原来的低收入家庭变成了中低收入家庭或者超过中低收入保障范围，但考虑到无房继续给予租赁的前提下调整租金。自身收入增加与租金的调整下，在保家庭故意屏蔽了远远超过租金的增长速度的前提下，不肯交纳房租，租金收缴存在难度，需要加强部门联动机制、健全个人诚信等方法加以解决。

四、“十四五”努力的方向和对策

1、高质量推进住房保障

根据中共十九届五中全会精神，落实市委八届九次全会精神，奋力打造“重要窗口”中“最精彩板块”，全面对标“五彩嘉兴”要求，加快构建以公租房保障为主体，其他形式为补充的城镇住房保障体系，高质量推进各地区住房保障，实现“居者有其屋”的保障底线和应保尽保的保障目标。

2、保障覆盖面进一步扩大、突出精准保障

根据浙江省建设厅《关于开展城镇住房保障“十四五”规划编制工作的通知》（浙建[2019]174号）文件要求，保障性住房的覆盖面由原来的低保家庭、低收入家庭、中等收入家庭向新就业无房职工、稳定就业外来务工人员拓展，对公交、环卫等行业人员给予住房保障，切实改善居住条件按照人群分类保障，突出住房精准保障。

3、积极出台相关政策文件，推动海盐县的住房保障事业健康发展。

结合保障性住房目前存在的问题，“十四五”期间研究完善海盐县公共租赁住房租金收取办法等政策，在文件中应明确要求退休人员租金由社保部门统一代扣，企业员工由所在单位代扣，同时应加强与个人诚信体系挂钩，加强可操作性。完善海盐县公共租赁住房“退出机制”、“租金浮动”、“分配人群”等政策，加强部门联动，推动海盐县的住房保障事业健康发展。

第三章  相关规划分析

一、海盐县域总体规划（2006-2020）

发展定位：产业优质的创新基地、环境优美的休闲胜地、生活优雅的和谐福地。

发展规模：2020年末常住人口规模控制在70万人。海盐县城市化水平将达到82.6％。

空间结构：规划形成“一城一区三片”的网络式紧凑型组团城市，“一城”

即中心城区，“一区”即南北湖风景名胜区，“三片”分别是沈荡、百步，通元三个县域功能片区。

房地产业布局：规划海盐县域房地产业发展形成“一核一片，多点分布”的格局。一核即中心城区，一片即南北湖休闲住宅区，多点分布即海盐所属的其他乡镇。

二、《海盐县中心城区总体规划》（2011-2020 年）

在《海盐县中心城区总体规划》，海盐县

的中心城区包括武原街道、元通街道、西塘桥

街道、秦山街道，规划形成“一轴一带四片，

双心多廊”的空间结构。

“一轴”：沿东西大道产业与功能发展轴

“一带”：为滨海城市与生态发展带；

“四片”：武原、西塘桥、元通、秦山四个街道内的城市发展片区;

“双心”：分别为由老城区与滨海新区组成的城市主中心，大桥新区（西塘桥街道）的城市次中心。主中心为整个城市以及海盐县域服务，次中心主要为城市北部地区服务；

“多廊”：即由基础设施走廊防护绿带、各组团间隔离绿道以及滨水绿带组成的生态廊道网络。

第四章  规划总则

一、规划依据

[1]《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007）；

[2]《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）；

[3]《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修改）；

[4]《浙江省城乡规划条例》；

[5]建设部等九部委《廉租住房保障办法》；

[6]建设部等九部委《经济适用房保障办法》；

[7]《住房和城乡建设部财政部关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》（建保[2016]281号）；

[8]《住房和城乡建设部财政部关于印发推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》（建保〔2018〕92号）；

[9]住房和城乡建设部等四部委共同印发《关于进一步规范发展公租房的意见》；

[10]住房城乡建设部办公厅国家发展改革委办公厅财政部办公厅关于印发《棚户区改造工作激励措施实施办法（试行）》的通知（建办保[2016]69号）；

[11]《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》（财政[2019]31号）；

[12]《关于开展城镇住房保障“十四五”规划编制工作的通知》（浙建保发〔2019〕174号）；

[13]嘉兴市住房和城乡建设局《关于转发省建设厅开展城镇住房保障“十四五”规划编制工作的通知》；

[14] 嘉兴市建设局等4部门让你关于加强新就业职工公共租赁住房保障的通知（嘉建〔2020〕8号）

[15] 关于印发《嘉兴市本级人才房票实施办法（试行）》的通知（嘉人社建〔2020〕35号）

[16]《海盐县公共租赁住房管理办法》(盐政发〔2015〕37号)

[17] 关于海盐县公交、环卫行业一线职工申请公共租赁住房租赁补贴专项保障有关事项的通知

[18]关于开展稳定外来务工人员申请公共租赁住房租赁补贴保障的通知

[19]关于开展新就业无房职工申请公共租赁住房租赁补贴保障的通知（征求意见稿）

[20]海盐县公共租赁住房保障实施细则（修订稿）

[21]海盐县政府及相关部门对本次规划的设想要求等；

[22]国家、浙江省、嘉兴市的相关法律法规、条例、技术规范等。

二、规划对象

本次规划范围为：海盐县域范围的城镇常住人口，含4个街道和5个镇。

三、规划期限

本次规划年限为：2021-2025年。

四、指导思想

“十四五”期间，城镇住房保障工作要深入贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，以习近平总书记加快完善住房保障体系重要批示精神为指针，进一步健全完善公共租赁住房保障，促进城镇居民居住条件得到进一步改善，城镇住房保障水平得到进一步提高。

五、规划原则

1、因地制宜、保障适度。

编制城镇住房保障“十四五”规划，要综合考虑新型城镇化推进、户籍制度改革、城乡公共服务均等化、新市民纳入城镇住房保障等因素带来的新需求新变化，认真分析和科学预测“十四五”期间城镇住房保障需求状况。坚持以满足基本住房需要为原则，统筹考虑当地经济社会发展水平、居民结构、居住条件、资源禀赋以及当地财政承受能力，尽力而为、量力而行，合理确定城镇住房保障发展目标、保障水平和具体指标。

2、统筹兼顾，突出重点

要充分考虑中低收入家庭、新市民对公共租赁住房的保障需要，稳步扩大住房保障受益覆盖面。既要充分尊重部分困难群众的实物保障意愿，尽量满足他们的合理要求，又要重点推进货币化保障，促进职住平衡。既要加大对青年教师、青年医生、环卫工人、公交司机、家政、物业、保安、专业技术工人等特殊外来务工群体的政府保障力度，又要积极引导和鼓励支持企业等社会力量投资建设和营运公共租赁住房（集体宿舍），努力满足其他外来务工人员的住房需求。要统筹兼顾政府保障和市场供应，根据房地产市场、租赁市场情况，因地制宜确定公租房保障方式和棚改实施方式，促进房地产市场和租赁市场平衡健康发展。

3、创新技术、强化管理

要深入推进住房保障“最多跑一次”改革，切实提升住房保障家庭的获得感和幸福感。要加快住房保障统一管理系统的建设使用，实现住房保障数字化转型。要大力推进政府购买公共租赁住房运营管理服务，提升管理服务水平。要进一步健全完善保障性住房分配管理制度，加快建立住房保障领域信用管理体系，积极推进保障性住房小区信息化、智能化和社区化管理。要加大住房保障政务信息公开，切实保障社会各界的知情权、参与权和监督权。

六、技术路线

第五章  “十四五”保障性住房发展预测及总体思路

一、保障性住房发展面临的形势

1、城市发展形势

根据《嘉兴市国土空间规划（2020-2035）》（在编），海盐县将积极对接上海，大力推进产业的转型升级，保障海盐县经济和社会可持续发展，综合考虑长江三角洲区域一体化发展、上海大都市圈、杭州湾大湾区等层面分析，将海盐县打造成为卓越全球城市重要功能区，“杭州湾面海第一城”的总体目标。

经济增长方式实现根本转变，经济中心城市功能进一步增强，产业结构调整进一步优化，绿色经济和低碳经济的发展进一步加快，实现经济发展水平和居民收入水平的增长趋势相适应，住房总量应稳步增加，住房发展方式应与经济发展模式的转变相适应。

2、资源形势

根据《嘉兴市国土空间规划2020-2035》（在编），规划2035年海盐县城镇建设用地145.49平方公里，人均城镇建设用地面积117平方米。根据三调数据，海盐县现状城镇建设用地约161.48平方公里，未来土地资源供给与城市发展空间需求的矛盾较为尖锐。为适应资源形势的变化，住房发展必须服从于城市空间功能优化的战略，提高节约集约发展水平，推进绿色低碳住房开发，提升生态文明水平。受房地产市场调控与增量土地可供有限性影响，土地出让金收益具有很大的不确定性，因此，财政可用于保障住房建设的资金也带有不确定性。

3、社会形势

面对中低收入群体住房保障任务和大量新就业人口、外来务工人员居住条件急需改善。为适应社会发展的要求，海盐县的住房发展应着力调整保障性住房供应结构和分配方式，满足不同群体的居住需求；努力缩小不同居民家庭居住水平差距，促进居住公平发展；改善公共服务及相关配套设施，提高居民的居住生活质量。

二、保障性住房总量预测分析

1、县户籍人口

结合嘉兴市2020年第七次全国人口普查主要数据公报，自2015年至2020年的6年时间内，海盐县户籍人口从37.9万人增长到38.31万人，户籍人口增长缓慢，年均增长量683人，年均增速为0.22%。

2015-2020年海盐户籍人口情况分析

2、县常住人口

从近几年的统计数据来看，2010年以后海盐县常住人口的增速缓慢。根据嘉兴市2020第七次全国人口普查主要数据公报显示，2020年海盐县常住人口45.68万人，占嘉兴市常住人口8.5%。其次，从增速看，海盐县从2015年到2020年6年间常住人口共增加1.4万人，年均增长率为0.63%。

2015-2020年全市常住人口与海盐县常住人口对比情况

3、规划期末人口预测

依据过去到目前一定年份的人口增长趋势来预测未来的人口发展，2015年-2020年6年间年均增长率为0.63%，增长较为缓慢。

海盐县作为长三角地区重要的交通神经中枢，也是杭州湾大桥的北岸桥头堡，随着嘉兴全面接轨大上海，“环杭州湾大湾区”时代的来临，海盐不仅是上海“1+6”都市圈重要组成的部分，更占据“长三角一小时直线经济圈”的中心位置。海盐周边高速线路众多，一小时畅达上海、杭州、苏州、宁波等大城市，无缝对接江浙沪。未来海盐县的人口增长幅度相比于前几年将会有所提高，本次预测年均增长率取2.2%。

公式是：P=P1 (1+r)n。其中：

P— 规划期末人口

P1 — 起始年份的城镇常住人口

r— 常住人口综合增长率

n— 规划期限

表5-1十四五期间历年常住人口预测表

《海盐县国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中，提出2025年海盐县常住人口的城镇化率将达到68%。

综上，预测2025年海盐县常住人口约为51万人，城镇化率预测为68%，因此，海盐县到2025年城镇常住人口约为34.68万人。

按照全省住房保障受益覆盖面达到25%以上，预计海盐县2025年最低保障人数为8.67万人左右，约为3.9万户左右。

表5-2   2025年海盐县住房保障发展预测表

截至2020年，海盐县住房保障已经覆盖85151人，约3.8万户，由此可知，2021-2025年海盐县新增保障人数1549人以上，满足住房保障受益最低覆盖面（25%）。

三、保障性住房发展的总体思路

1、基本原则

根据《规划编制工作通知》以及近年来省建设厅、嘉兴市住房保障局关于住房保障领域的工作要求，结合海盐县市住房保障工作实际，“十四五”规划原则如下：

（1）立足海盐实际，满足基本住房需求。根据政府财政和城镇居民收入水平，以满足中低收入住房困难家庭的基本住房需求为前提，合理调整住房保障标准，稳步解决中低收入家庭的住房困难问题。

（2）区分缓急，分层次开展梯度保障。优先保障最低收入住房困难家庭，并逐步扩大保障范围，对不同区域、不同收入、重点领域、特殊行业等提供有层次有梯度的公租房租赁补贴保障。

（3）政府主导，社会参与。政府作为解决中低收入家庭以及特殊人群住房困难的主体，发挥主导作用，同时鼓励和引导社会力量积极参与住房保障工作。

（4）探索创新，运用大数据实现住房保障“云审批”和“智慧管理”。积极运用大数据技术进一步提升审批效率和准确率，推进保障房小区规范化、专业化管理。

2、发展思路

”十四五“期间立足海盐实际，按照国家、省的相关政策要求，完善“公共租赁房保障为主、其他保障形式有益补充”的保障体系，推动我县住房保障事业健康发展。

（1）继续完善以公租房保障为主，其他保障方式为补充的新型城镇住房保障体系，充分考虑中等收入家庭和低保、低保边缘、特困等困难群体的保障需要，通过建档立卡、主动保障、常态化审批等形式稳步推进货币化保障;进一步扩大住房保障受益覆盖面，加大外来务工群体的保障力度，逐步缓解新就业高校毕业生和城镇稳定就业外来务工人员的住房困难问题，实现“应保尽保”。

（2）继续推进重点行业保障，以整体租赁、定向配给等形式实施重点领域专项保障，助力教育、卫健系统人才日益增长的住房需求，并通过租赁补贴梯度保障形式，对公交、环卫等行业人员给予住房保障，切实改善居住条件，由“住有所居”向“住有宜居”转变。

（3）数据共享，”最多跑一次“示范窗口

继续推动住房保障多端统一申报，加快实现住房保障审批数据共享，运用大数据自动化比对，实现住房保障审批数字化转型；通过购买第三方专业服务及智能管理系统平台，应用人脸识别、智能门禁等先进技术，通过监管和管理合力，为保障家庭提供智慧服务，构建进退有序、规范科学、公开透明的分配退出管理机制。通过"一窗受理、集成服务、一次办结"的服务模式创新，让企业和群众到政府办事实现"最多跑一次"的行动目标。

第六章  “十四五”保障性住房计划

一、总体目标

“十四五“期间形成市域住房保障”1334“结构：

”一个重要示范窗口“：“十四五“期间以保障群体扩面、高精度保障、高标准保障和高效率保障为特色，按照国家、省的相关政策要求，打造嘉兴市“重要窗口”中“最精彩板块”“住房保障发展篇章”，努力打造“重要窗口”的新目标新定位，将促使我市加快实现住房工作现代化，形成具有嘉兴特色、嘉兴优势的住房保障发展模式，打造成为新时代全面展示城镇住房制度优越性的重要窗口，为全国提供样板经验。

”三个基本“：根据浙江省走在前列的要求，到“十四五”末，嘉兴市城镇住房保障发展总体上实现“三个基本”，即：基本形成以公共租赁住房保障为主体的城镇住房保障体系；基本满足城镇人均可支配收入线以下住房困难家庭、新就业无房职工和符合条件的稳定就业外来务工人员基本住房需求；基本构建进退有序、规范科学、公开透明的分配管理机制。

”三大抓手“：全面对标“五彩嘉兴”要求，加快构建以公租房保障为主体，其他形式为补充的城镇住房保障体系，，以“提标、扩面、精准保障”为抓手，以优化调整政策为保障，高质量推进各地区住房保障，实现“居者有其屋”的保障底线和应保尽保的保障目标。

”四大保障“：围绕保障群体分为”主动保障、精准保障、重点保障、扩面保障“。

（1）一是主动保障。全面排摸社会求助家庭住房情况，符合住房保障条件的1个月内予以住房保障。对已确定为低保、低保边缘等社会救助家庭联合相关部门进行了全面排摸，符合要求主动保障。

（2）二是精准保障。将充分运用大数据平台，使数据共享信息更加全面，审核工作准而快，切实理顺各个环节工作，在规定的时限内提质提效，针对跨县市区外来务工人员精准保障。

（3）三是重点保障。解决公交、环卫行业等一线工人的住房问题，通过整体租赁或发放租赁补贴等方式，联合财政、交通运输、综合执法部门重点对公交、环卫行业一线职工的住房情况开展排摸，分行业形成保障工作机制。

（4）四是扩面保障。完善公租房保障配套政策措施，在保障范围上已覆盖至当地城镇上年度人均可支配收入100%以下、与单位签订一年以上劳动合同并缴纳半年以上社保的新就业无房职工等住房问题。

二、保障计划

根据浙江省走在前列的要求，到“十四五”末，海盐县城镇住房保障发展总体上实现“三个基本”，即：基本形成以公共租赁住房保障为主体的城镇住房保障体系；基本满足城镇人均可支配收入线以下住房困难家庭、新就业无房职工和符合条件的稳定就业外来务工人员基本住房需求；基本构建进退有序、规范科学、公开透明的分配管理机制。

构建以公租房保障为主体，其他形式为补充的城镇住房保障体系，在继续做好城镇困难群众住房保障的同时，切实解决新市民的住房问题，实现“应保尽保”。

全县城镇住房保障受益覆盖率达到25%以上，符合条件住房困难家庭实现应保尽保、及时保障。

（1）到规划期末，海盐县城镇住房保障户数达到 3.98万户左右，受益人数达到8.73万人左右，受益覆盖率达到25.18%，其中公共租赁房保障人数达到城镇常住人口1.2%的要求。

（2）规划期内，保障户数1650户，受益人数2175人；全部为公共租赁房货币保障。

表6-1 海盐县至规划期末保障情况预测目标一览表（户、人）

1、公共租赁住房

（1）总体目标

规划期末实现新增公共租赁房保障户数1650户左右，受益人数新增2175人。

（2）保障群体

根据《关于开展城镇住房保障“十四五”规划编制工作的通知》（浙建保发【2019】174号）文件要求，保障群体包括低保家庭、低收入家庭、中等偏下收入家庭、新就业无房职工、稳定就业外来务工人员五类，其中新就业无房职工、稳定就业外来务工人员为本次规划新增保障群体。

货币补贴：

1）低保家庭、低收入家庭、中等偏下收入家庭

根据“十三五”期间的保障情况来看，低保家庭、低收入家庭、中等偏下收入家庭申请保障的新增户数较少，规划按每年新增约30户进行保障，2020年末在保户数为103户，“十四五”期间新增保障150户，规划期末在保户数为253户，按每户2人进行测算，保障增加300人。

表6-2  2021-2025年期间低保家庭、低收入家庭、中等偏下收入家庭的保障规模（政府保障）

2）新就业无房职工

为进一步完善住房保障政策，更好地改善新就业高校毕业生的住房条件，解决其阶段性住房困难，据相关部门计划，海盐县每年计划保障新就业无房职工约150户，以货币补贴为主。截至2020年末，在保户数为0户，“十四五”期间新增保障750户，期末在保户数为750户，按每户1人进行测算，共保障750人。

表6-3  2021-2025年期间新就业无房职工的保障规模（政府保障）

3）稳定就业外来务工人员

规划每年保障150户稳定就业外来务工人员，以货币补贴为主。每6个月对享受租赁补贴人员的情况进行复核，对不再符合享受补贴条件的，通知申请人并停发补贴。2020年末在保户数为365户，“十四五“期间新增保障750户，规划期末保障户数1115户，按每户1.5人进行测算，保障增加1125人。

表6-4   2021-2025年期间稳定就业外来务工人员的保障规模（政府保障）

4）保障性租赁住房

“十四五”期间，嘉兴将大力发展保障性租赁住房建设，计划通过新增供应国有土地、集体经营性建设用地、产业园区配套建设用地、非居住存量房屋改建和利用已有住房转为保障性租赁住房等方式，因地制宜推进保障性租赁住房建设、筹集。海盐县自2021年起，加快开展对保障性租赁住房政策研究、摸底调查、需求研究、编制计划等工作，基本政策、需求和计划编制完成后纳入“十四五”住房保障计划。“十四五”期间，力争建设筹集保障性租赁住房0.8万套(间)，新市民、青年人等群体住房困难得到有效缓解。（不计入受益覆盖率）

（3）保障标准

“十四五”期间，海盐县重点保障公共租赁住房，保障覆盖面进一步扩大，保障标准进一步提高。

1）保障范围

①中、低收入住房困难家庭

根据申请家庭的不同收入层次，海盐县公共租赁住房划分为以下四类保障家庭：

第一类保障家庭：有证低收入住房困难家庭，即本细则第三条所述家庭。

第二类保障家庭：无证低收入住房困难家庭，即申请家庭上一年度年人均收入低于我县城镇居民最低生活保障（全年）3.5倍（含）。

第三类保障家庭：中等偏下收入住房困难家庭，即申请家庭上一年度年人均收入高于我县城镇居民最低生活保障（全年）3.5倍（不含），但低于上年度我县城镇居民人均可支配收入5倍（含）。

第四类保障家庭：中等偏下收入住房困难家庭，即申请家庭上一年度年人均收入高于我县城镇居民最低生活保障（全年）5倍（不含），但低于上年度我县城镇居民人均可支配收入的100%（不含）。

②新就业无房职工

新就业人员申请公共租赁住房，应同时具备下列条件：

全职在我县企业工作，全日制高校毕业未满3年（截止申请之日毕业未满3年），且未享受过购房补贴等人才安居和其它住房保障政策的（不包括公务员及事业单位在编人员）。

③稳定就业外来务工人员

外来务工人员申请公共租赁住房，应同时具备下列条件：

全职在我县工作、生活的稳定外来务工人员（公务员和事业单位在编人员除外）。

2）保障标准

①中低收入住房困难家庭

n  实物配租保障标准

公共租赁住房实物分配采用抽签或摇号方式确定选房顺序。当可配租房源少于保障家庭户数时，采用优先配租方式确定承租人。优先配租家庭是指县级及以上有关政策规定，可享受优先配租的申请人。无房家庭先于有房家庭配租。

公共租赁住房不实行轮候制度，在房源不足的情况下，实物保障家庭自动转为租赁补贴保障。

n  租赁补贴保障标准

租赁补贴面积保障标准。申请家庭人均住房建筑面积在18平方米（含）以下，或申请家庭住房建筑面积在36平方米（含）以下。

②新就业无房职工

保障方式为租房补贴，全日制专科及以上学历，每户每月补贴500元，补贴时间为取得保障资格起2年。

③稳定就业外来务工人员

保障方式为租赁补贴，以保障家庭人数确定保障面积，即1-2人户，保障面积36平方米，3人及以上户，保障面积50平方米，每平方米9元/月，补贴时间为取得保障资格起3年。

④一线工作人员

公交、环卫行业一线职工公租房租赁补贴享受时间累计不超过36个月，并按450元/月标准进行补贴；公租房租赁补贴资金由县级财政承担，统一由住房保障资金专户支出。租赁补贴实行按月补助，每季度发放一次。

（4）住房保障计划

十四五期间，海盐县取消经济适用住房的保障方式。因此本次规划重点对公共租赁住房进行统筹与安排。

1）总体目标

紧紧围绕国家、省市相关文件要求，海盐县根据历年公共租赁住房（含廉租房）发展情况，以需求为导向，逐步扩大公共租赁住房覆盖面，多渠道改善低保家庭、低收入住房困难家庭、中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工、稳定就业外来务工人员这五类群体的住房困难问题，预计2021-2025年新增公共租赁住房保障户数1650户，以租赁补贴和实物配租两种形式进行保障，实现“应保尽保”的公共租赁住房实施目标。

表6-4 海盐县2021-2025年公共租赁住房保障目标一览表

2）保障计划

考虑海盐县的实际情况，“2021-2025年规划公共租赁住房共新增保障户数1650户，政府对低保家庭、低收入家庭、中等偏下收入住房困难家庭实施应保尽保，计划保障户数为150户，对新就业无房职工、稳定就业外来务工人员实施定额保障，每年保障新就业无房职工150户以内（规划期内新增保障750户），每年保障稳定就业外来务工人员150户（规划期内新增保障750户）。保障户数详见下表：

表6-5  2021-2025年计划新增保障户数一览表

3）货币补贴与实物配租的总量安排

考虑到海盐县现有住房数量以及公共租赁住房投入成本较高、弹性小等因素，2021-2025年海盐县政府，主要依托货币补贴的保障方式，企业主要以实物配租的形式进行保障。

2、老旧小区改造

（1）改造对象

城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。

（2）现状评估

（1）现状情况

随着我国城市化水平的不断提升，城市用地规模迅速扩张，各类新建住宅小区雨后春笋般涌现。与此同时，城市中旧住宅区的问题逐步显现，基础设施不足、环境面貌差、主体建筑旧。为改善民生，根据县委县政府部署，我县自2005年开始实施县城老住宅小区整治工作，取得一定成绩，老旧小区面貌明显改善、功能性基础设施得到恢复和提升，老百姓生活品质得到提高。但目前的整治改造仍存在缺乏综合性、缺乏协调机制、缺乏日常维护及居民意见难统一等诸多问题。为此，海盐县积极回应，结合小城镇环境综合整治工作，深入推进老旧小区提升改造。

目前海盐县模查老旧小区196个，涉及34388套，面积294.14万平方米，基础类改造小区已基本全覆盖。

其中2020年度正在开展的城镇老旧小区改造涉及小区15个，改造房屋11407套，涉及房屋建筑面积达113.94万平方米，主要包括小曲景苑、盐平春晓苑、文曲佳苑、海风苑、盛世钱塘、京浦花苑等小区启动改造。具体详见下表：

表6-6海盐县2020年度城镇老旧小区改造统计表

1）现状老旧小区分布情况

根据现状的调研以及相关资料的整合，海盐县建成区共有老旧小区196个小区，34388套，294.14万平方米。

表6-7海盐县中心城区老旧小区各街道统计表

注：涉及独栋（幢），本次统计为小区计数。

2）现状老旧小区特征与问题

现状老旧小区多为上世纪八十年代、九十年代建成，房屋性质多为砖混结构，少量钢筋混凝土结构。部分上世纪八十年代之前建成的老旧小区为砖木结构。

表6-8 海盐县中心城区老旧小区房屋性质一览表

表6-9海盐县中心城区老旧小区建成年代一览表

海盐县建成区老旧小区房屋性质

从调查的现状来看，存在问题可以归纳为以下几方面：

①主体建筑旧：房屋外墙风化脱落、排水不畅而挂满各类自接管道，楼道墙壁粉刷脏旧、剥落、楼梯扶手锈烂，有屋顶的建筑物，其隔热预制板已基本完全风化，屋顶、墙体存在渗水现象。

②环境面貌差：绿化水平低、杂乱且杂草丛生；架空线多、乱，杆线不齐；违章搭建现象较多。

③道路破损，停车难：较多小区存在路面破损，规划布局不合理。小区道路大多数为水泥混凝土路面，破损较多（水泥板挤碎、错台、拱起、断裂、裂缝），高低不平，宽度不规则。停车难问题十分突出，几乎每个旧小区都有该问题。有些小区有条件在路边或集中增设停车位，但缺乏资金改造。

④配套设施缺乏：部分老旧小区场地窄小、布局密，无宣传栏和小区居民集中休闲、活动场所、设施，无法满足人民群众的需求。

小区安全防范设施缺失或不到位，有些小区大门、围墙老旧，巡更点、探头位置不合理，起不到整体安全防范作用，有部分小区缺少物业管理。有部分是开放式小区，无完整小区围墙，无值班室，出入口较多，无值班巡逻人员。

⑤基础设施落后：污水管道老化、破损、堵塞、排水不畅，管线标高设置不合理，存在倒灌现象。例如南湾社区南湾花苑。

电力、电讯等公用管线主要是地上架空线杆形式，由于杆线较多，且无统一布设安排，不少小区内空中杆线密布，影响美观，不利安全。

路灯少、缺、线路、电器设备老化、落后。稀少的路灯也以墙上灯、杆上灯为主；不少连接通道和楼道进出通道的照明设施大多年久失修，给小区居民夜间出行带来许多不便，而且给小区安全造成了隐患。

向阳小学西侧地块（停车难）

向阳小学东侧地块（建筑老旧）

朝阳新村（配套缺失）  

3）主要成就

“十三五”区期间，海盐县积极开展老住宅小区整治工程、城区小包围工程、城区截污工程等多项工作，老住宅小区功能改善、整体面貌有所提升，也得到了老百姓的认可，取得一定的成效。

① 老住宅小区整治工程（2005年至今），主要针对管网堵塞、道路破损等情况，进行道路浇筑、管网重新铺设（具备条件的进行雨污分离和燃气管线铺设）、周边绿化配套、车位等综合改造（例如枣园新村、建新小区等）或者单一改造（例如河滨小区、中茂花苑等）。

②城区小包围工程，针对城北西路区块、建新小区等区域经常出现汛期雨水倒灌现象，实施区域性强制排水，建设城区小包围工程。委托滨海园林工程公司进行泵站的日常管理（沧东路泵站、朝河路泵站）。

③城区截污工程（2008年至今），2011年之前，由城建处负责实施，采用溢流井的方式进行污水收集（百可小区）。2011-2013年，根据县政府意见由城建处制定三年截污计划，涵盖县城中心城区各个区块，采用管网改造的形式进行雨、污水分离（方池路区块、中医院区块、河滨小区、妇保院区块等）；同时由水务集团负责城区道路二级管网的配套建设（长潭路、秦山路等）；2014年至今，由市政园林局下计划、水务集团具体实施县城截污工程。

④综合性改造，针对文明城市创建，对县城老旧小区内楼道破损、拉线充电、通讯线路乱拉乱挂、雨污混流、雨季部分道路雨污河流外溢等顽疾开展全覆盖、针对性的专项改造。

⑤试点整治提升＋长效管理。2018-2019年度，由武原街道全面开展老（旧）住宅小区环境提升工作，包括天宁寺社区区块和百可社区百可小区区块，改造内容有封闭式改造、道路改造、智安小区建设、地下管网改造、停车位改造、绿化补植、非机动车充电桩等。旨在通过环境综合整治、硬件提档升级以及后期长效管理，基本达到居住舒适、配套齐备、管护有效、环境优美的宜居目标。项目投入资金约1.4亿元。

海风苑

4）存在问题

①综合整治协调难度大。一是未设立专门机构负责全县面上老旧小区改造，未建立高效率的组织协调机制，相关部门责任不明确，二是对其他乡镇，目前县级层面未明确老旧住宅小区整治改造的要求。

②资金投入有限。与周边县市相比及，海盐县对老旧小区改造的财政资金有限的投入略显不足，完成综合性的改造、实现全封闭管理的项目数量为零。

③群众参与度不高。目前老旧小区整治改造项目基本都以政府推动为主，未进行区域性的基础民意调研，业主的主人翁意识不强，整体参与度不高。

④公共侵占日趋严重、安全隐患令人担忧。一是老住宅小区因无专业单位管理，业主随意乱搭乱建、乱堆乱放，圈地停车、开荒种菜，公共场地被肆意侵占，给小区的通行、排水、通风、采光乃至消防安全带来很大隐患。二是老住宅小区楼栋分散、无封闭式围墙、无门卫，社会治安隐患令人担忧。

（3）老旧小区改造策略

1）技术路线

2）改造方式

因地制宜，针对不同类型的老旧小区类型，分单独和成片两种改造方式。其中已经被列入不可移动文物、历史建筑、或被鉴定为具有历史文化价值的建筑，则需要按照历史文化部门相关改造方式进行整治改造。

①单独改造。

对独栋住宅（楼）建筑或单个老旧小区进行整治改造。

②成片改造

以片区为单元推进城镇老旧小区改造提升，引导发展社区邻里中心、养老、托幼、餐等社区公共服务，系统推动小区及周边区域的基础设施更新联动。

③改造内容和标准

根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发【2020】23号)、《浙江省城镇老旧小区改造技术导则》（试行）等文件，充分考虑海盐老旧小区现状、可筹措资金规模等因素，在规划期限内，通过分类改造的方式，对老旧小区进行合理内容的改造。

将城镇老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类3类。

基础类：为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

完善类：为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

提升类：为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

具体整治内容见下表。

表6-10 老旧小区改造内容汇总表

（4）老旧小区改造总体目标

到规划期末，海盐县基本完成老旧小区改造。使得危旧房整体环境得到明显改善、配套管网设施完善、区内道路交通通畅、房屋得到维修养护，基本实现与经济社会发展和城市发展需求相匹配，居民居住环境明显提升，为建设宜居城市作出应有的贡献。基本完成规划区内城中村征迁改造工作，妥善安置居民，实现改善居住环境、提升城市空间品质的总体目标。

海盐县城镇老旧小区坚持“一年一个样、三年大变样”的改造成效，实现“十四五”期间老旧小区“基础改造全覆盖、完善提升有亮点”的任务目标。

至规划期末，海盐县计划改造老旧小区23个，涉及10205套，总建筑面积75.45万平方米。（具体情况见下表）

表6-11  2021-2025年海盐县老旧小区改造规划表

注：涉及独栋（幢），本次统计为小区计数。

（5）老旧小区改造总体布局

根据现状小区情况，因地制宜，将从绿地和公共场所整治、环境卫生提升、文化体育设施和综合服务设施提升等方面对老旧小区进行完善类改造。到规划期末，海盐县计划改造完善类老旧小区23个，10205套、75.45万平方米。（具体改造计划见附件）

表6-12   2021-2025年海盐县老旧小区改造项目计划表

注：涉及独栋（幢），本次统计为小区计数。

到规划期末改造23个小区，建筑面积共75.45万平方米,共投资估算1.51亿。

表6-13   2021-2025年海盐县老旧小区改造计划一览表

注：涉及独栋（幢），本次统计为小区计数。

三、资金测算（政府保障部分）

1、低保家庭、低收入家庭、中等偏下收入家庭

以货币保障为主，每年计划新增30户，根据《海盐县公共租赁住房保障实施细则》和文件《关于调整公租房租赁补贴标准和租金标准的资金测算》，按户均6000元/年补贴。至规划期末，海盐县用于低保家庭、低收入家庭、中等偏下收入家庭保障资金需求为90万元。

2、新就业无房职工

每年保障户数为150户，根据《关于开展新就业无房职工申请公共租赁住房租赁补贴保障的通知（征求意见稿）》，补贴标准为每月500元进行测算，至规划期末，海盐县用于新就业无房职工保障资金需求为900万元。（新就业保障人群机制为保障两年/人次，约180万每年）。

3、稳定就业外来务工人员

每年保障户数为150户，根据《关于开展稳定外来务工人员申请公共租赁住房租赁补贴保障的通知》，1-2人户，保障面积36平方米，3人及以上户，保障面积50平方米，每平方米9元/月，至规划期末，海盐县用于稳定就业外来务工人员保障资金需求为291万元。

4、新增保障群体资金合计

综合上述测算，海盐县住房保障资金需求为1281万元，平均每年256.2万元（除公租房配建）。

表6-14 资金测算表

5、老旧小区改造总投资1.51亿。

6、资金保障

按照前述分析，公共租赁住房资金缺口为1281万元，结合海盐县实际情况，保障住房资金主要来自住房公积金增值收益、土地出让收益和财政预算支持、银行贷款四大来源。

①住房公积金收入：根据《财政部关于住房公积金财务管理补充规定的通知》，扣除60%的贷款准备金和相关管理费用后可作为住房保障建设资金。

②土地出让金收入：是保障性住房资金的一个重要来源，根据2016-2020年海盐县土地拍卖收益的变化情况，土地出让金增长幅度较快，其中2017和2019年为高速增长期，近四年年平均的土地出让收入为51.9 亿元。

表6-15   2016-2019年海盐县土地出让金收入（亿元）

根据浙政发[2007]57号《浙江省人民政府关于加快解决城市低收入家庭住房困难实施意见》，住房保障资金要按照土地净收益的10%或者毛收益的2%以上提取住房保障资金。

③财政预算支持：根据《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》（财政[2019]31号），中央财政安排用于支持符合条件的城镇居民保障其基本居住需求、改善其居住条件的共同财政事权转移支付资金。专项资金主要用于公租房保障和城市棚户区改造、老旧小区改造、住房租赁市场发展。

④银行贷款：由于银行贷款灵活多样，可以提供不同的数量、不同的方式满足贷款选择，为公共租赁住房保障和老旧小区资金的筹备提供了一定的财政支持。

⑤社会参与：按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金等方式落实。研究住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。

第七章  海盐县保障性住房重点任务

一、确保城镇中低收入家庭“应保尽保”

第一、合理确定准入标准，适时将财产纳入准入条件；第二、适时调整公共租赁住房货币补贴标准，鼓励以租赁补贴为主解决保障对象的住房困难。

二、进一步完善城镇住房保障体系

除满足中低收入住房困难家庭的需求外，新就业无房职工、稳定就业外来务工人员、一线工作人员将纳入保障体系。

三、保障方式不断创新

探索更好的途径保障低收入人群的居住问题，通过廉租房与公租房并轨，重点发展公租房，重点解决低收入、夹心层的居住问题，为经适房逐步退出提供缓冲带。

四、鼓励公共租赁住房建设主体多元化

鼓励大中型企业等利用符合城镇规划的自有土地建设单位公共租赁住房，缓解本单位新就业人员和外来务工人员居住需求；鼓励产业园区配套建设公寓楼、集体宿舍，多途径解决进城落户农民、新就业人员、外来务工人员的阶段性居住困难。鼓励民间资本投资建设公共租赁住房，推动海盐县公共租赁住房的建设。

五、完善基本住房保障退出机制

加强部门信息共享，规范基本住房保障年审制度，对基本保障对象实施动态管理，不再符合保障条件的，及时调整保障方式或予以清退。

第八章  实施保障措施

一、政策措施

1、优先确保保障性住房建设用地供应

一方面，根据“十四五”保障性住房的建设目标，自然资源和规划局在国土空间规划的城镇建设用地范围内，加快落实规划选址工作，抓紧制定保障性住房用地年度计划，并明确各类保障性住房的土地供应比例，确保土地的优先供应。另一方面，抓紧研究和完善公共租赁住房建设用地出让、租赁、作价入股等有偿使用办法，支持海盐县“退二进三”土地和其它可利用的零星土地建设公共租赁住房，有效降低公共租赁住房建设成本。

2、支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展

积极贯彻国家有关规定，在对现有的信贷和税收政策进行梳理的基础上，结合海盐县实际，进一步减少对市场的行政干预，通过减轻交易税负、降低信贷门槛，运用税收、金融等差别化政策，促进房地产市场平稳健康发展。

3、探索住房保障资金的多渠道筹集路径

一是按照国家及海盐县有关规定，从住房公积金增值收益、土地出让净收益以及财政预算安排资金等渠道筹集保障性住房建设资金。二是实施土地出让优惠、投资补助、贷款贴息、税收减免、专项奖励等方式，支持和引导民间资本参与保障性住房的建设、运营和管理，形成政府主导，社会机构、个人共同参与的投资经营新机制。

4、加强对增量开发的控制与管理，高低搭配、区域平衡

为保持整体供给结构的长效平衡，必须强化对新增住房开发的控制与管理。结合开发类型，明确设定单个项目的控制指标以及保障住房建设总量。

5、强化住房项目管理，严格规范市场销售

由于住房建设存在一定的时滞性，在建设过程中的各种不定因素将影响最终的住房供给效果。由此，应当加强从项目审批、开工建设、项目竣工等环节的控制和管理，提高土地资源的效用，充分发挥土地供给对城市住房市场的调控效用。同时加强对保障性住房的监督管理，并合理调节社会保障性住房的供应规模。

6、优化人才结构和质量，人才保障

调整组织架构和人员配备，应对新时期房管业务的变动；着重引进专业型人才，改善房管系统的人才结构；依托长三角区域优质教育资源，与日常事务相结合，举办实用性和针对性的教育培训班，确保人才的质量，为“十四五”的顺利实施打下坚实的人才基础。

二、保障机制

1、加强组织领导，做好协调配合

要充分认识规划编制的重要意义，统一思想，提高认识，切实加强组织领导。要认真落实规划编制责任，明确规划编制牵头部门和编制单位，各司其职，密切配合，做好规划编制的具体工作。同时，要切实加强与统计、发改、财政、自然资源、民政等部门的协调配合，充分利用各部门已有的工作成果和各类统计数据，加快规划编制。

2、加快健全住房保障管理机制

完善海盐县住房保障工作体制、构建坚强有力的组织管理体系，按照“条块结合、协调配合”的原则，形成健全的住房保障组织和事务管理网络。加强申请住房保障的资格审查，探索制定保障性住房尤其是公共租赁住房的退出机制。增加保障性住房管理的人员、设施和经费投入，在集中建设的保障房小区配备警务室和警务人员以改善小区治安环境；在保障房小区设置爱心超市、再就业帮助、心理咨询、志愿服务等社会救助设施，增加人文关怀，帮助低收入弱势群体克服生活困难。

3、加快完善住宅节能和产业现代化监管和激励机制

一是认真贯彻实施建筑节能条例，并认真总结经验，制定适合海盐县实际的促进住宅节能和产业现代化专项法规，明确具体要求和推进监管机制。二是进一步完善行政和经济鼓励措施。研究土地利用、节能专项资金、公积金贷款和金融、税收等优惠措施，鼓励新建住房实施建筑节能和工业化住宅体系。三是建立并完善住宅产业现代化监测评价体系，并定期组织监测评价，建立信息发布机制，及时公开监测评价结果。

4、加强基础管理和目标责任考核机制

完善网上办公平台，提高住房保障工作信息化水平；进一步健全信息比对渠道，推行部门联审制，提高受理审核的效率。二是加强基层住房保障机构和队伍建设，强化业务培训制度，规范窗口服务，提高工作人员业务能力和服务水平。三是加快建立住房保障工作目标责任制，建立健全住房保障工作绩效评价和考核机制。

5、推进依法行政，建设法治房管

组织部署年度法治建设各项重点工作，提升房管系统依法行政的意识和能力；加强规范性文件的管理和宣传，逐步推行规范性文件的实施评估，加强公共政策的事后评估；依托“三合一”阳光政务平台，加强服务窗口规范化建设，深化行政权力的阳光运行；建立作风优良的行政执法队伍，开展行政执法规范性建设，进一步提升行政执法能力。

附表一：“十三五”末保障性住房保障情况统计表

单位：户

注：人员类型和保障群体可交叉统计数据，人员类型、保障群体内部类型不可交叉统计数据。

附表二：“十四五”保障性住房建设分配规划表

单位：单位：户、套、万平方米

附表三：“十四五”保障性住房保障规划情况表

单位：户

注：1.人员类型和保障群体可交叉统计数据，人员类型、保障群体内部类型不可交叉统计数据。

2.上述新增保障户数指的是“十四五”期间新增保障户数，期末在保户数指的是截至2025年底在保户数，且上述按人员类型分的合计数据要与附件2中的相关合计数据保持一致。

附表四：“十四五”棚户区改造规划情况表

单位：户、套、万平方米

附表五：“十四五”土地、资金需求测算表

单位：公顷、万元

规划解读：海盐县城镇住房保障“十四五”规划解读