第一章 总则

一、规划背景

住房问题既是民生问题，也是发展问题，是城市可持续发展的主题，又是持久的难题。近年来，全国部分城市房价不断攀升，成为影响人们生活与社会和谐的重要因素之一。一方面，国家相继出台了多项房地产相关政策文件进行宏观调控，另一方面，在住宅产业快速增长的同时，也出现了地产开发缺乏宏观调控指导、房地产开发质量有待提高、供给结构不合理、市场秩序不规范等问题。

2017 年党的十九大报告中指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。中央经济工作会议中也曾提出要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

2018 年为促进房地产市场平稳健康发展，住房和城乡建设部出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。通知提出坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展的要求。

浙江省住建厅积极响应国家号召，在《住房和城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》函房字〔2018〕772 号中要求，各城市要进一步把思想统一到中央和省委、省政府的部署上了，毫不动摇地坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，毫不动摇的坚持房地产调控目标，毫不动摇地坚持调控政策连续性稳定性。各城市结合各地经济社会发展、商品房库存、住房供需等情况，科学编制住房发展规划。

2020年，习近平总书记对浙江提出“努力成为新时代全面展示中国特色社会主义制度优越性的重要窗口”的新期望，省委提出要努力建设展示坚持以人民为中心、实现社会全面进步和人的全面发展的重要窗口，推进更高水平的幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶，持续提升群众的获得感。“三个地”的责任担当、“重要窗口”的新目标新定位，将促使我省加快实现住房工作现代化，形成具有浙江特色、浙江优势的住房保障和房地产业发展模式，打造成为新时代全面展示城镇住房制度优越性的重要窗口，为全国提供样板经验。

嘉兴市委八届九次全会深入贯彻落实习近平总书记考察浙江重要讲话精神，明确提出嘉兴要成为“重要窗口”中最精彩板块，建设“五彩嘉兴”的定位目标。

为了更好地贯彻落实国务院、建设厅等有关文件的精神，进一步优化商品住房供给结构和空间布局，力求房地产市场供求总量基本平衡，供给结构更加合理，用地布局更加优化，促进房地产业持续健康发展。海盐县住房和城乡建设局积极组织住房发展“十四五”规划编制工作，本规划是政府引导建立合理的住房建设和消费模式，推进住房保障体系建设的重要举措，是“十四五”期间海盐县住房建设和土地供应进行控制和指导的重要依据。

二、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神以及习近平总书记对住房城乡建设工作的重要指示批示精神，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局的要求，以“八八战略”为总纲，明确“重要窗口”中最精彩板块、建设“五彩嘉兴”为定位目标，以深化改革为动力，坚持“房住不炒”，聚焦城镇住房发展中的不平衡、不充分矛盾，以满足人民群众对更舒适的居住条件的需求为出发点，坚持“以居住为主，以居民消费为主，以普通商品住房为主”的原则，建立完善“一主体、一重点、多补充”的住房保障体系和“一主体、三稳定”的住房市场体系，落实房地产市场平稳健康发展城市主体责任，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，全面实施城镇老旧小区改造，推动实现更高水平的住有所居。

三、规划原则

1、坚持与相关政策、规划充分衔接和协调。在全面贯彻落实国家、省有关的工作部署与政策要求的基础上，与国民经济与社会发展“十四五”规划、国家和省住房“十四五”规划、国土空间总体规划、近期建设规划及相关专项规划充分衔接，确保住房发展目标的实现。

2、坚持住房发展与城市经济社会发展相适应。结合城市自身特点和总体发展目标，处理好近期与长远、保障与市场、需求与供给、住房建设与设施配套等的关系，适应城市经济发展需要，体现规划的科学性和可操作性。

3、坚持分类指导、因地施策。坚持住房发展与市情相适应，建立健全基本住房保障制度，引导形成符合海盐县实际的住房建设和消费模式。统筹考虑保障性住房、商品住房与各类社会群体之间的关系，针对不同收入群体，采取不同措施，实行分层次保障，满足不同住房需求。在全县统一政策框架下区别对待区域差异，引导城区和乡镇因地制宜解决住房方面的突出矛盾和问题。

4、坚持政府主导，多方参与。坚持政府组织，专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策。

5、坚持突出重点、分步实施。落实住房政策要求，明确规划期内住房发展建设的主要任务和重点工作，制定年度实施计划，有效引导市场预期，实现住房建设健康稳步推进。

四、规划依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修改）

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007）

3、《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）

4、《住房和城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》函房字〔2018〕772 号

5、《城市住房发展规划编制指南》

6、《国家新型城镇化规划（2014-2020）》

7、《海盐县域总体规划》（2013—2030年）

8、《海盐县国土空间总体规划》（2021-2035年）（方案）

9、海盐县国民经济和社会发展“十四五”规划纲要

10、海盐县统计年鉴（2015-2019）

11、海盐县历年统计公报

12、国家、省、市其他的相关法律法规和规范

13、其他相关规划

五、规划范围与期限

本次规划范围为海盐县域范围。具体分为两个片区：海盐县城区及外围乡镇。

本次规划期限为2021-2025年。

六、编制重点

住房发展规划是一定时期内，为满足不同收入阶层的住房需求，根据国民经济和社会发展规划以及国家、省、市、县对住房供应、住房产业发展等各方面的政策安排和综合部署，因此必须具有很强的针对性、指导性。

1、客观地分析住房建设现状，综合预测近五年的住房需求。

2、提出规划期内的住房建设量与用地供应量，并落实住房建设用地的空间布局。

3、合理引导商品住房、保障性住房等各类住房的空间布局和规模，并制定年度建设计划。

4、提出实施的保障建议，确保规划的顺利落地。

七、技术方法

1、结合海盐县实际的经济水平和住房发展状况，按照国家相关政策的指引，针对性地确定海盐县的住房发展目标。

2、重视地方的住房特点，分析城市的住房结构、需求和未来发展趋势，要注意到编制住房发展规划的初衷是在市场化的基础上，兼顾低收入群众的住房需求。

3、研究促进城市住房发展的机制，寻求市场运作的基本规律与潜在的发展趋势，尽可能为住房建设构建合理的空间结构。

4、结合国土空间规划和国民经济和社会发展“十四五”规划，逐步推动规划的实施，重点落实居住用地的安排，促进住房建设协调发展。

第二章 城市发展概况

一、城市经济发展

2020年，海盐全县上下坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，在县委、县政府坚强领导下，奋力打造“重要窗口”中最精彩板块的海盐样板，统筹推进疫情防控和经济社会发展两个大局，扎实做好“六稳”工作，全力落实“六保”任务，全县经济运行持续稳定恢复，逐季回升，主要经济指标完成情况好于预期。经济运行在疫情考验中体现韧性，社会民生在补齐短板中持续改善，各项社会事业繁荣发展，生态环境质量总体改善，“两个高水平”建设取得新进展。

2020年，全年实现生产总值 544.51 亿元，按可比价格计算，比上年增长 3.1%。第一产业增加值 17.83 亿元，比上年增长 2.5%；第二产业增加值 313.74 亿元，比上年增长 0.4%；第三产业增加值 212.95 亿元，比上年增长 7.3%。第二产业中工业增加值 290.78 亿元，比上年增长 0.8%。三次产业结构调整为 3.3﹕57.6﹕39.1。按户籍人口计算，人均生产总值为 142178 元（折合 20613 美元）。

图2-1 2015-2020年地区生产总值及增长速度情况图

全县财政总收入100.05亿元，比上年增长9.3%，一般公共预算收入58.18亿元，比上年增长11.3%。

2020年，全年城镇居民人均可支配收入66006元，比上年增长3.6%；农村居民人均可支配收入40336元，比上年增长6.7%。城乡居民人均消费支出分别为38777元和26483元，分别比上年增长3.1%和3.0%。城乡居民家庭恩格尔系数分别为24.7%和26.0%。

2020年，海盐县城镇家庭人均住房建筑面积45.8平方米；农村家庭人均住房建筑面积62.0平方米。

二、城市人口发展

1、县户籍人口

结合嘉兴市2020年第七次全国人口普查主要数据公报，自2015年至2020年的6年时间内，海盐县户籍人口从37.9万人增长到38.31万人，户籍人口增长缓慢，年均增长量683人，年均增速为0.22%。

图2-2 2015-2020年全县户籍人口情况分析图（单位：万人）

2、县常住人口

从近几年的统计数据来看，2010年以后海盐县常住人口的增速缓慢。根据嘉兴市2020年第七次全国人口普查主要数据公报显示，2020年海盐县常住人口为45.68万人，占嘉兴市常住人口8.5%。其次，从增速看，海盐县从2015年到2020年6年间常住人口共增加1.47万人，年均增长率为0.66%。

图2-3 2015-2020年全县常住人口与市域常住人口对比情况图（单位：万人）

3、城镇常住人口

“十三五”以来，海盐县坚持以人为核心推进新型城镇化， 城镇化体系更加完善，到2019年底海盐县城镇化率达到62.8%，城镇常住人口28.3万人。

三．城市建设发

1、海盐县域总体规划（2006-2020年）

发展定位：产业优质的创新基地、环境优美的休闲胜地、生活优雅的和谐福地。

发展规模：2020年末常住人口规模控制在70万人，海盐县城市化水平将达到82.6％。

空间结构：规划形成“一城一区三片”的网络式紧凑型组团城市。“一城”即中心城区，“一区”即南北湖风景名胜区，“三片”分别是沈荡、百步，通元三个县域功能片区。

图2-4 海盐县域土地利用规划图

房地产业布局：规划海盐县域房地产业发展形成“一核一片，多点分布”的格局。“一核”即中心城区，“一片”即南北湖休闲住宅区，“多点分布”即海盐所属的其他乡镇。

2、《海盐县中心城区总体规划》（2011-2020年）

在《海盐县中心城区总体规划》，海盐县的中心城区包括武原街道、元通街道、西塘桥街道、秦山街道，规划形成“一轴一带四片，双心多廊”的空间结构。

图2-5 中心城区空间结构规划图

“一轴”：沿东西大道产业与功能发展轴；

“一带”：为滨海城市与生态发展带；

“四片”：武原、西塘桥、元通、秦山四个街道内的城市发展片区；

“双心”：分别为由老城区与滨海新区组成的城市主中心，大桥新区（西塘桥街道）的城市次中心。主中心为整个城市以及海盐县域服务，次中心主要为城市北部地区服务；

“多廊”：即由基础设施走廊防护绿带、各组团间隔离绿道以及滨水绿带组成的生态廊道网络。

3、现状城镇用地规模

根据三调统计数据，海盐县城乡建设用地约161.48平方公里。

图2-6 三调基数转换后各县市建设用地结构对比图

4、商品住宅销售情况分析

2018年海盐下半年土地供应量减少，导致2019年上半年整体供应量减少，成交量不高，因此，2019年商品房成交量相比2018年有所减少。

2020年海盐县商品房住宅成交量总计9472套，销售总面积为94.88万平方米。从全县成交备案排名情况来看，排名前三的项目位于县域东北方向，符合海盐城市发展“东扩北进”的战略布局。

表2-1 2016-2020年海盐县商品住宅销售情况一览表

2020年海盐县房地产开发投资 95.70 亿元，比上年增长 42.1%。其中，住宅投资比上年增长20.1 %。房屋施工面积 508.25万平方米，增长48.5%；房屋竣工面积98.06万平方米，增长180.7%，商品房销售面积123.60万平方米，增长 64.2%。

5、城镇安置房建设情况分析

“十三五”期间，海盐县城镇安置房建设除2018年相对较少外，其余年份相对平稳，维持在3000套左右，城镇安置房建成总套数为12802套。

表2-2 城镇安置房建设情况一览表

第三章 住房发展现状分析

海盐县住宅稳定增长，城镇居民住房条件得到极大改善，与社会市场经济相适应的住房供应体系基本形成，住房供应结构日趋优化，商品住房成为住房供应的主要手段，同时保障性住房建设不断推进，已经建成完善的供应和保障体系，住宅产业体系已经基本形成，市场配置资源的基础性作用基本确定，住宅产业科技程度不断提升，加快形成“资源节约型、环境友好型”的居住环境。

一、居住用地供应现状

1、商品住宅用地供应现状

2016-2020年海盐县商品住宅用地出让面积达到350.92公顷，土地成交金额达到268.84亿元。商品住宅用地市场自2016年迅速增长保持相对稳定的态势，成交平均单价稳定在7660元/平方米上下浮动。房地产的调控政策有效的促进了海盐县房地产市场健康发展。

表3-1 2016-2020年海盐县商品住宅用地供应情况一览表

近五年海盐县共出让涉宅土地89宗，其中2019年出让土地宗数最多，共出让涉宅用地23宗。

图3-1 2016-2020年海盐县涉宅用地出让宗数对比图（单位：宗）

2、安置住房用地供应现状

2016—2020年海盐县安置住房用地供应面积达到99.47公顷。具体情况如下：

表3-2 2016-2020年海盐县安置住房用地供应情况一览表

二、商品住房发展现状

1、基本发展现状

（1）房地产投资在经济发展中地位日益重要。

根据2016-2020年五年间海盐县商品住房建设规模的分析，2017年海盐县商品住房的施工面积、竣工面积均为最低值；销售面积逐年提高，但近两年有所下降；2016-2020年海盐县商品住房新开工面积随着市场需求呈现出波动变化，2020年新开工面积达到峰值。房地产投资占国内生产总值比重逐年增大，在经济发展中作用重要。

表3-3 2016-2020年海盐县商品住房供应与销售情况一览表

（2）商品住房供求总体较为平稳。

从2016年到2020年的统计数据看，房地产开发投资额稳定增长，但2019年有所下降。历年商品住宅占房地产开发投资额的比重一直维持在较高的水平，2016年商品住宅开发投资额占房地产开发投资额比例最高。

表3-4 2016-2020年海盐县房地产开发投资额一览表

（3）城镇住房基本满足现状需求。

2019年海盐县城镇居民人均住房建筑面积45.1平方米，远超2019年我国人均城镇住宅建筑面积39.8平方米的标准。

（4）市场调控卓有成效。

“十三五”期间嘉兴市及海盐县先后出台了一系列房地产调控政策，对促进房地产市场平稳健康发展起到了积极的作用。

从房价数据来看，经历了2016-2017年房价大涨之后，海盐县房价近3年趋于平稳。

表3-5 2016-2020年全县商品住宅房价情况表

三、保障性住房发展现状

1、基本发展现状

（1）保障制度进一步完善。

为规范海盐县住房市场，先后出台了《关于印发《海盐县整顿规范房地产开发销售和中介行为专项整治工作方案》的通知》（盐住建〔2017〕59号）、《关于印发海盐县治理房地产市场乱象专项行动实施方案的通知》（盐住建〔2018〕208号）、《关于印发

（2）住房保障覆盖面逐步扩大。

切实加大城镇住房保障力度和城镇旧住宅区、危旧房和城中村改造力度，有效解决了城镇低收入家庭住房困难，有效改善了原居民居住条件和居住环境。截至2020年底，海盐县保障性住房已保障住房38168户，直接受益人数85151人，受益覆盖率达到30.35%。

（3）公共租赁住房稳步推出。

①保障户数

截至2020年底，在政府保障下，公共租赁住房保障2412户、3427人，其中实物保障1046户、1384人，货币保障1384户、2043人。“十三五”期间完成保障户数4595户（其中政府1570户、企业3025户）。

表3-6 “十三五”公共租赁住房（含廉租住房）保障户数一览表

注：预测2020全年度能完成保障926户，完成公租房保障户数占城镇人口1.2%的要求。

②建设情况

目前海盐县公共租赁住房建设主要分布在武原街道和沈荡镇，投资主体为政府、企业。截至2020年底，政府投资公共租赁住房累计已开工1390套、面积7.66万平方米，由于公租房存在流动性大，已分配房源承租人退房后，成为空置房源，目前仅有125套空置。“十三五”期间公共租赁住房建设总量为50套，为沈荡镇的镇安佳院（沈家荡原水泥厂地块）。

表3-7 公共租赁住房（含廉租住房）建设情况表

（4）经济适用房逐步退出

①保障户数

截至2020年底，海盐县经济适用房共保障3093户、5448人，其中实物安置3060户、5415人，货币安置33户、33人。“十三五”期间保障总数488户，2020年起海盐县取消经济适用房实物保障。

表3-8 “十三五”经济适用房保障户数一览表

②建设情况

截至2020年底，海盐县经济适用住房已开工3389套（均为2015年底前开工建设），面积28.38万平方米， “十三五”期间未进行经济适用住房的实物建设。海盐县实施以公共租赁住房保障为主体，经济适用房为补充的城镇住房保障体系，“十三五”期间海盐县保留了经济适用住房货币补贴，取消了实物建设。

（5）城镇棚户区改造工作逐步完善。

①改造情况

经过近些年努力改造，海盐县内棚户区状况已经有了较大的改观，截至2020年底，棚户区改造征收户数为11799户，其中实物安置4376户，货币安置7423户，其中“十三五”期间棚户区保障户数共8810户。

表3-9 棚改项目统计表

②棚户区安置房建设情况

截至2020年底，新开工建设棚户区安置房15814套、建筑面积236.51万平方米，其中8648户已交付使用；其中“十三五”期间开工建设棚户区安置房11159套，建筑面积186.51万平方米。

表3-10“十三五”期间棚户区安置房建设一览表

2、存在问题

（1）退出机制有待健全

由于居民收入来源多元化、隐蔽化、社会信用体系不健全，管理部门对申请收入与资产状况的审核难度较大，对保障对象的动态信息管理系统尚不健全，退出的执行还缺乏法律法规依据，期间有部分保障家庭因自身条件改善而不符合保障标准的，因缺乏行之有效的退出机制，主管部门难以有效清退。此类问题在公共租赁住房保障中尤为突出。

（2）租金收缴困难

公共租赁住房中仍有一部分是以实物配租的形式开展的，目前实施的收费标准为《海盐县公共租赁房保障实施细则》，按家庭困难程度分类确定公租房每月租金。随着政府对低收入家庭的多重福利政策的扶持，低收入家庭生活条件有了明显改善，从原来的低收入家庭变成了中低收入家庭或者超过中低收入保障范围，但考虑到无房继续给予租赁的前提下调整租金。自身收入增加与租金的调整下，在保家庭故意屏蔽了远远超过租金的增长速度的前提下，不肯交纳房租，租金收缴存在难度，需要加强部门联动机制、健全个人诚信等方法加以解决。

四、人才安居住房发展现状

1、基本发展现状

（1）逐步完善人才安居的保障机制

逐步完善人才安居的保障机制，充分发挥人才公寓周转服务作用，改善人才居住环境，鼓励和吸引各类人才创业创新，参照《海盐县公共租赁住房管理办法》（盐政发〔2015〕37号），制定《海盐县人才公寓租住管理办法》（盐政发[2019]11号）。

（2）人才公寓建设保障力度有待加强

海盐县目前已建的人才公寓位于武原街道长安北路533号的海盐小人才小区内（7-8幢），共595套，户型面积大小在75—35平方米之间，实际已出租347套。

2、存在问题

（1）保障力度需进一步加强

目前人才安居住房在实行实物安置和货币补助的保障模式。在货币方面实行租购并举的方式，未来随着更多人才引进，租房补贴力度需进一步加强。

（2）人才安居住房来源单一

人才住房现状主要以公共租赁住房（人才公寓）为主，较少启动由政府投资建设的人才安居住房项目。

第四章 住房发展挑战和机遇

当今世界正经历百年未有之大变局，国际环境正在发生深刻调整，不稳定性不确定性明显增加，国内经济社会发展也在发生深刻变化，海盐县城镇住房发展将面临严峻挑战。同时，“十四五”时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年，长三角区域一体化上升为国家战略，习近平总书记赋予浙江“重要窗口”建设的新目标新定位，落实“五彩嘉兴”要求以及努力打造“重要窗口”最精彩板块，对海盐县住房发展带来新的挑战和机遇。

一、住房发展面临的挑战

1、国际国内发展环境正在发生深刻复杂变化

当前，国际保护主义、单边主义、霸权主义上升，全球产业链和供应量面临冲击，不稳定性不确定性明显增加，国际环境日趋复杂，世界经济低迷。新冠肺炎疫情全球大流又进一步加剧了世界动荡变革的进程。面临复杂的国际政治、经济、科技、文化、安全等形势，国内经济下行压力加大，经济建设正朝以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局转变，“六稳”工作和“六保”任务的重要性凸显。推进住房持续健康发展，实现更高水平“住有所居”目标和任务十分艰巨。

2、住房供给不平衡不充分的矛盾将长期存在

经过多年快速发展，海盐县已经告别住房极度短缺时代，城镇住房供需总量基本平衡，但是不平衡不充分问题仍然存在。城镇人均住房面积达到45.1平方米（2019年末），但是人均住房建筑面积小于等于18平方米的城镇住房困难家庭依旧存在。城镇居民家庭自有住房比例不断提升，户均住房套数超过1套，但是仍有较多城镇常住居民选择租房，流动人口租房比例更高。同时，部分城镇棚户区和大量城镇老旧小区急需改造。城镇中低收入家庭居民和新市民普遍存在居住空间拥挤、设施设备不全等问题，人居环境急需改善。城镇商品房销售价格和租赁价格仍然偏高，部分城镇居民住房消费压力过大。

3、新市民的逐年增加为住房保障带来新难题

随着新型城镇化的发展以及区位优势的不断凸显，海盐县城镇每年都吸引了大量新市民的流入，并呈逐年增加态势。预计“十四五”期间，海盐县城镇常住人口每年增长5000人。与此同时，新市民住房相对困难。居住在租赁房屋、工地、单位宿舍的普遍存在居住拥挤、住房设施不全或租赁价格偏高等问题，这给住房保障工作带来新的难题。

4、“房住不炒”定位对行业发展提出新要求

2017 年10 月，党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。2019 年7 月，中央政治局会议强调要“落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。“房住不炒”定位要求重新认识房地产在经济社会发展中的地位和作用，充分凸显住房的居住属性，防止经济发展过度依赖房地产，进一步完善房地产长效机制，保持房地产市场平稳健康发展。“房住不炒”定位要求更加重视城镇住房保障工作，充分发挥住房保障在对冲高房价、稳定市场预期等方面的重要作用。

二、住房发展机遇

1、新型城镇化带来新的发展机遇

城镇化率和城镇人均住房面积仍有增长潜力，以人为核心的新型城镇化为住房和房地产业提供了更大的发展空间。新型城镇化要求走集约、高效、内涵式发展道路，给节能、节水、节地型房地产发展提供了契机，为住房产业化发展创造了有利条件。

2、需求的升级创造了新机会

十九大指出中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。从中我们可以了解到人们对个性化、多样性的需求以及对居住品质的追求，为改善型住宅的发展带来了机遇。另外人口老龄化、生育政策调整以及相应的家庭结构变化也将创造新的住房需求。

3、长三角一体化国家战略的推进

2018年11月5日，习近平总书记在首届中国国际进口博览会上宣布，支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略。

《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》提出，到2025年，长三角一体化发展取得实质性进展。跨界区域、城市乡村等区域板块一体化发展达到较高水平，在科创产业、基础设施、生态环境、公共服务等领域基本实现一体化发展，全面建立一体化发展的体制机制。

海盐的发展要与全面融入长三角一体化发展国家战略紧密结合起来，主动融入、积极融入，提高首位战略意识；要发展自我，有为有位。在融入长三角一体化发展时，要全县域、全方位融入。要在产业发展、空间布局、基础设施、市场开放、生态环境、公共服务等方面，强化全面融入的意识，力争将海盐打造成为杭州湾两桥之间黄金海岸带、长三角核心区创新开放的活力之城、沪杭都市圈幸福美丽大花园。

4、产业人口结构转变的影响

一方面海盐县认真实施先进制造业和现代服务业双轮驱动战略行动计划，大抓实体经济，以数字经济为核心、以智能化为引领，打造高质量发展的现代产业体系，另一方面海盐县实施创新驱动发展战略行动计划，以科技创新引领产业创新，增强高质量发展的动力。随着现代化产业体系与创新驱动发展的不断深入，将集聚更多高素质、高技能的产业人口，对居住品质提出更高的要求。

5、“重要窗口”、“五彩嘉兴”建设为住房发展工作开启新篇章

2020年，习近平总书记对浙江提出“努力成为新时代全面展示中国特色社会主义制度优越性的重要窗口”的新期望，省委提出要努力建设展示坚持以人民为中心、实现社会全面进步和人的全面发展的重要窗口，推进更高水平的幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶，持续提升群众的获得感。“三个地”的责任担当、“重要窗口”的新目标新定位以及“五彩嘉兴”的建设，将促使海盐县加快实现住房工作现代化，形成具有海盐特色、海盐优势的住房发展模式，打造成为新时代全面展示城镇住房制度优越性的“重要窗口”中最精彩的板块。

第五章 住房发展需求预测

一、住房需求分析

1、自用型住房需求

一方面，随着城市化水平的不断提高，未来海盐在将承接农村户口的转移以及吸引更多外来人口，城镇人口的增加将带来一定的住房需求。

另一方面，根据2019年《嘉兴市统计年鉴》显示，海盐县户籍人口约为38.2万人，户籍人口中年龄18-34岁间的人数约为7.6万人，占总人口的20%，全县常住人口约为45.1万人，按照相对比例，常住人口中年龄18-34岁间的人数将达到9万人左右，这将形成约4.5万户的家庭。

因此，城市因婚姻而形成的新增家庭也将产生一定的住房需求。

2、改善性需求

随着居民收入水平的提高，三胎政策的放开，海盐县改善性住房需求有所增加。从商品住房面积供应和成交分析，对比2016年，2019年以100-120平方米户型为主，但是120-144平方米户型作为改善性需求成交增幅最大，160平方米以上的市场需求也有所增加。

3、保障性需求

随着城市人才引进计划的进一步推进、城镇低保标准的调整以及保障条件放宽等政策因素的影响，未来海盐县将新增一部分保障性住房需求。

4、被动性需求

结合相关专项规划和政策要求，海盐县部分城中村地块需要拆迁改造。另外，因基础设施和公益性公共服务设施建也将带来一定的房屋拆迁。大量的城市更新建设将带来较大的被动性住房需求。

5、投资需求

商品住房本身就具有使用功能和投资功能，特别是我国当前资本市场还不是很完善，社会上缺乏足够投资渠道的情况下，投资房产便是一种重要的途径。

6、小结

综上所述，海盐县住房的需求依旧存在。住房市场需求受到多种因素的叠加影响，未来随着海盐县城市建设的推进、经济的增长，海盐县商品住房市场仍将有增长空间。

二、住房需求预测

总量预测法即根据住房有效需求人口规模与城镇人均住房建筑面积综合确定。

住房有效需求人口是指对规划范围内国有土地上对住房有实际居住需求的人口，不包括常住乡村及离开居住地半年以上的流出人口。这与统计局提供的城镇常住人口数据口径基本吻合。

因此本次规划以统计局提供的近几年城镇常住人口为基础数据，2019年为基准年，采用综合增长法和时间序列法对规划期内的人口规模进行预测。

（1）综合增长率法

依据过去到目前一定年份的人口增长趋势来预测未来的人口发展，2015年-2020年6年间海盐县常住人口的年均增长率为0.63%，增长较为缓慢。

海盐县作为长三角地区重要的交通神经中枢，也是杭州湾大桥的北岸桥头堡，随着嘉兴全面接轨大上海，“环杭州湾大湾区”时代的来临，海盐不仅是上海“1+6”都市圈重要组成的部分，更占据“长三角一小时直线经济圈”的中心位置。海盐周边高速线路众多，一小时畅达上海、杭州、苏州、宁波等大城市，无缝对接江浙沪。未来海盐县的人口增长幅度相比于前几年将会有所提高，本次预测常住人口的年均增长率取2.2%。

公式是：P=P1 (1+r)n。其中：

P— 规划期末人口

P1— 起始年份的城镇常住人口

R— 常住人口综合增长率

n— 规划期限

表5-1 “十四五”期间常住人口预测表

《海盐县国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中，提出2025年海盐县常住人口的城镇化率将达到68%。

综上，预测至2025年海盐县常住人口约为51万人，城镇化率预测为68%，因此，海盐县到2025年城镇常住人口约为34.68万人。

2、城镇居民人均住房建筑面积预测

2020年海盐县城镇人居面积约为45.8平方米，2015-2020年海盐县的城镇居民人均住房建筑面积呈上升趋势，保持年均增长率为2.44%。目前，海盐县的人均住宅建筑面积指标水平远超国家水平并高于嘉兴市区水平，结合海盐县目前的建设水平以及人口增长速度，未来五年内，海盐县的人均住宅建筑面积将保持在较为稳定的状态，城镇居民人均住宅建筑面积的年均增长率取3.2%。具体如下：

表5-2 历年人均住宅建筑面积指标水平表

表5-3 “十四五”期间人均住宅建筑面积统计表

综上，至2025年城镇人均住房建筑面积约为53.61平方米 。

3、住房需求总量

在前文的预测结果下，已知预测期内人均住宅建筑面积、人口的变化，就可以计算出预测期内住宅总建筑面积，减去前一年的住宅总建筑面积，从而可以得到当年新增的住宅总建筑面积需求量。预测2025年海盐县住宅建筑面积总量约为1859万平方米。

根据以下公式：

Qsi=ASi×Qpi–ASi-1×Qpi-1

Qsi——当年新增住宅总建筑面积

ASi——当年城镇人均住宅建筑面积

Qpi——当年城镇人口

ASi-1——上年城镇人均住宅建筑面积

Qpi-1——上年城镇人口

到规划末期，海盐县因主动需求的增加的住房建筑面积总量为528万㎡。

三、土地供应总量预测

通过对近几年出让用地的指标进行系统分析，海盐县现有房地产项目平均容积率在1.3到2.2之间。在目前国家的严格控制增量，积极盘活存量的用地建设背景下，随着海盐县经济进一步发展，小高层和高层住宅依旧会是海盐县住宅建设的主流，结合宜居城市的打造和现状有机更新改造安置建设情况，我们把规划期内县域新增住房建设用地开发平均容积率定为1.6。

规划末期，海盐县土地供应总量为330公顷。

表5-4 “十四五”期间海盐县住房用地需求面积预测表

第六章住房发展目标与主要任务

一、规划总体目标

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立和完善多层次住房供应体系，引导住房合理消费，创新发展模式，提升发展质量，改善居住环境，保持住房供需总量基本平衡、结构基本合理，进一步健全和完善住房保障体系，切实解决住房困难人口问题，让全体人民住有所居。2021-2025年，实现海盐县城镇保障性住房覆盖率达到25%以上，期末人均住宅建筑面积达到53.61平方米，使城镇居民住房水平得到显著提高。

二、住房总量目标

1、住房建设总量

根据住房的需求与供给分析结论，规划期内建设各类住房总建筑面积528万平方米，约4.4万套。其中，海盐城区住房总建筑总面积352万平方米，约2.9万套；乡镇住房总建筑面积176万平方米，约1.5万套。

2、住房用地总量

规划期内，海盐县住房用地供应总量为330公顷。其中海盐城区220公顷，乡镇住房用地110公顷。

三、住房分项建设目标

1、商品住房建设目标

商品住房建设方面，继续加大中低价位、中小户型住房，鼓励自住型和改善型住房需求，保障住房结构和数量稳定供给。

2、住房保障目标

海盐县“十四五”期间主要以公共租赁住房为主，积极推进以租赁补贴为主，实物配租为辅的保障模式。其中实物配租主要依托现状存量公共租赁住房（包含廉租房）进行保障。

3、住房发展指标体系

4、住房发展主要任务

（1）进一步保持住房市场健康平稳发展

①严格执行各项调控措施

贯彻落实国家、省、市、县有关房地产市场的调控政策，针对各类需求实行差别化调控政策，优先满足自主型和改善型需求，倡导梯度消费，抑制投机性购房需求。进一步做好调控政策的储备方案，提高精准调控的能力和水平，防范市场剧烈波动。

②加强住宅用地供应的统筹

根据市场实际情况，控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏，按计划分批推出，实现住宅用地供应稳定、均衡。灵活确定地块面积、组合不同用途和面积地块搭配供应。综合运用多种供地方式，完善招拍挂手段，避免异常高价地，稳定市场预期。

③加大住房市场监管力度

建立健全住房开发建设、经营性项目全过程监督管理机制，实施房地产项目的监测与信息披露制度，进一步完善房屋信息系统，及时对商品住房可售房源、房地产开发企业资信情况、房地产中介企业资信情况、房地产经纪机构和经纪人员登记备案及信用情况等进行及时公示，大力整顿和规范住房市场秩序，加大对囤地不建、哄抬房价等违法行为的查处力度。

（2）促进住房布局与城市发展相协调

①加强与城市规划的衔接

加强住房建设与国土空间规划、近期建设规划等相关规划衔接。住房建设应结合城市的发展的方向合理布局，结合棚户区、城中村改造，加快基础设施和市政设施的配套完善，增强公共服务和居住功能，实现住房建设的空间优化布局。

②促进住房建设与城市产业布局相协调

住房的空间布局应与城市功能定位、产业结构和就业结构相协调，增强住房空间布局的合理性、类型的多样性，推动产业与居住的平衡发展，促进职住平衡。

③注重住房建设与公共交通的相配套

住房建设要充分考虑居民工作生活对交通设施条件的需求，对公共交通发达的地区，优先考虑公共租赁住房和中小套商品住房建设。

（3）深入推进城镇保障性住房建设发展

①扩大住房保障覆盖面

深入推进城镇保障性住房工作的开展，有效保障城镇中等收入偏下住房困难家庭，力争到2025年城镇常住人口保障性住房覆盖率达到25%。

②提升公共租赁住房的运营管理水平

由现行公共租赁住房“实物+货币”相结合的保障方式，逐步过渡到货币化补贴为主的保障方式，鼓励采取购买服务或政府和社会资本合作等多渠道建设模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。加强对非法转租等各类行为的巡查与惩处，优化保障性住房的退出机制。

（4）创新人才安居住房的建设管理模式

①创新人才安居住房的发展模式

积极开展人才安居工作，通过机制创新，采用多渠道的保障方式，如产权赠予、免租金、低租金等实施保障。结合国家政策开展共有产权住房，优先面向符合条件的人才。

②优化人才安居住房运营管理模式

组建具有专业化安居运营机构，负责人才安居住房的投资建设和运营管理。鼓励政府与运营机构合作开展人才安居住房的筹集与供应，提高人才安居住房运营管理水平。

（5）大力推进住宅节能和产业现代化

①大力发展绿色建筑

一方面新建居住建筑应满足浙江省《绿色建筑设计标准》的相关要求，并严格执行《浙江省绿色建筑条例》第七条规定：城市、镇总体规划确定的城镇建设用地范围内新建民用建筑(农民自建住宅除外)，应当按照一星级以上绿色建筑强制性标准进行建设。另一方面，户型设计上除了应体现舒适性、功能性美观性和经济性外，应加大节能减排和新材料、新技术、新工艺的推进力度。

②推进住宅产业现代化

在住房建设中积极推广装配式混凝土建筑，进一步加大新建住宅一次性装修或菜单式装修。鼓励房地产开发企业提高装配式建筑、全装修住宅在商品住房项目中的比例。

（6）推进社区环境提升和既有住区更新

①提升社区居住环境

积极动员和引导企业及个人投资宜居社区建设，多渠道筹集资金，重点推进社区基础设施及公共服务设施建设。严格执行新建居住区配套公共服务设施与规划地块主体建设工程同步规划、同步设计、同步建设，按照规定验收并交付使用。

②推进既有住区更新

改善居民的居住条件和生活品质，推进既有住宅加装电梯工作和节能改造工作，增加绿化、休闲、娱乐、体育等活动场地。

③提高住宅小区物业管理覆盖面和服务水平

推进业主委员会组建工作，有序提高业主委员会的覆盖面，积极培育一批优秀的物业服务企业，探索物业服务水平、促进和谐的新路径；探索物业服务管理模式，积极应对人口老龄化的趋势，关注和加强老年人住房研究，探索和完善老年人安居在住房建设和配套设施建设标准。引导房地产开发企业与专业化养老机构合作，发展专业化的养老公寓，为老年人创造更为安全、便捷、舒适的生活环境。

④加强物业行业管理和行政监管力度

进一步规范物业行业行政管理行为，提高行政管理效能，充分发挥社区党组织和社区委员会对业主委员会、物业服务企业的知道和监督作用，建立健全相应的协调机制，及时解决物业服务纠纷。

（7）培育和发展住房租赁市场

①建立健全购租并举的住房制度

积极培育市场主体，在住房租赁企业注册登记、租赁房源装修装饰、消费审批等方面提供高效服务，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。

②加快信息服务与监管平台建设，逐步形成规范化、规模化的住房租赁市场。

积极申报开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自由住房，盘活存量住房资源。

（8）建立健全房地产市场发展长效机制

①探索建立房价平稳增长机制

探索建立房价与地区生产总值、城镇常住居民人均可支配收入等因素相挂钩的增长机制，稳定市场预期，切实防止地方房地产市场大起大落。

②探索建立住房监测信息平台

探索将现有的国有建设用地使用权许可、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可、商品房预售许可和商品房交易登记等多套信息系统进行整合，建设统一的房地产项目开发建设和销售监控平台，及时监控与掌握房地产项目动态。

第七章住房发展空间引导

一、空间布局原则

1、符合城市发展的总体格局。居住空间的布局应与现阶段城市发展方向和城市空间结构的发展相适应。

2、体现土地区位价值和空间价值。结合海盐县的自然人文资源，根据不同资源的差异化，合理布局不同类型的住宅，充分体现我县的自然人文价值。

3、促进社会和谐与公平。按照“大融合、小分散”的空间模式，鼓励和引导各类、各层次、不同群体住房相对混合布局，促进互相交流和社会和谐。

二、各类住房空间布局指引

1、商品住房

商品住房的空间布局更多的是遵循市场规律，政府对其适当进行调控。结合城市近期建设的重点拓展方向、城市空间结构、产业分布，未来商品住房的建设重点仍是海盐县城区，具体主要包括南部高铁新城、城西片区以及东部滨海新城。

2、公寓式安置住房

结合十四五发展目标要求，海盐县将实现城市能级和核心竞争力大幅提升，引导人口向中心城区集聚，近期至2025年，力争引导集聚1万户。

3、保障性住房

根据产城互动、调控市场、体系完善的原则优化保障性住房的空间布局。商品住房小区中适当配建部分保障性住房，探索解决贫富分离的社会问题，公共租赁住房主要依据海盐县产业布局和劳动力的实际情况，按需布局。

4、未来社区

引入邻里中心理念，选取部分区块打造未来社区。

5、配套设施建设

加强居住小区、居住区的公共服务设施配套，严格按《城市居住区规划设计规范》（GB50180-2018）配建必需的公共服务设施配套。

三、海盐县总体空间布局

规划形成“一城一区三片”的网络式紧凑型组团城市。

“一城”即中心城区，“一区”即南北湖风景名胜区，“三片”分别是沈荡、百步，通元三个县域功能片区。

房地产业布局：规划海盐县域房地产业发展形成“一核一片，多点分布”的格局。“一核”即中心城区，“一片”即南北湖休闲住宅区，“多点分布”即海盐所属的其他乡镇。

四、中心城区空间布局

海盐县城中心城区打造“一主、两副、三片区”城市中心格局，即依托环城文化圈、行政中心、老城区商业等打造县级主中心；县开发区（西塘桥）副中心全力打造国家级经济开发区，望海街道依托城北科创园。围绕高新技术、高端智造、高质量外资等打造北部城市副中心；“三片”即城南高铁片区、城西商贸文体片区、城东休闲旅游康养中心。

第八章 年度实施计划

按照“控制总量、优化增量、盘活存量、提高质量”的总体要求，结合海盐县发展目标，以“节约集约利用土地”和“供给引导需求”为基点，合理安排规划期内各年度住房建设用地的供应总量、结构、布局、时序和方式，促进土地节约集约利用，增强管理部门宏观调控能力，落实差别化土地供应政策，保证房地产市场的健康持续发展。

一、住房建设用地供应计划

海盐县将在强调土地资源集约、高效利用的前提下，重点保障中小套普通商品住房和保障性住房建设用地供应，逐步提高大面积高档次住房的供应。“十四五”期间海盐县用地供应总面积为330公顷，其中海盐城区住宅用地供应计划220公顷，平均每年供应计划保持44公顷；乡镇住宅用地供应110公顷，平均每年保持供应计划在22公顷。

二、住房建设年度供应计划

以住房有效需求预测为依据，针对海盐县实际，结合国家房地产调控政策、经济发展周期的影响，同时考虑住宅发展建设的稳定性和渐进性，规划期内新增住房面积528万平方米，其中中心城区住宅建设面积352万平方米，平均每年住宅建设面积约为70.4万平方米；乡镇住宅建设面积约为176万平方米，平均每年住宅建设面积保持在35.2万平方米。

表8-1 “十四五”期间海盐县住房建设年度计划表

第九章 政策保障措施

一、建立完善住房用地供应机制

1、增强土地有效供应

年度国土建设用地供应计划的住宅用地供应规模要与住房发展相协调，严格控制占用农用地搞住房开发建设，防止土地资源闲置和开发商囤积土地现象发生。优先保证中低价位中小户型的商品住房及保障性住房的年度土地供应，实现商品住房用地供应平稳有序，保障性住房用地应保尽保。

2、盘活存量建设用地

结合老城区有机更新，盘活存量土地资源，降低老城区的开发建设强度，提高土地利用效率与居住环境质量。

3、完善配套设施用地

完善新区住房配套市政基础设施和公共服务设施用地配置，充分保障教育、医疗设施用地，形成宜居的居住环境。

4、推进产城融合发展

居住组团周边增加产业用地和就业岗位，产业组团周边增加居住用地和配套设施用地，形成产城融合、职住平衡的发展组团。

二、建立完善保障性住房运作机制

1、加大住房改造力度

加大老城区有机更新改造征迁力度，应按照年度计划，完成征迁任务。公共租赁住房应实施“实物+货币”的保障方式，逐步过渡到以货币化补贴为主。切实做好政府保障性住房资金的落实工作，稳步加大财政预算对保障性住房的支持力度。

2、加强保障性住房的资金落位

加大对城镇保障性住房建设的财政资金投入，落实投资的稳定资金来源和税收优惠政策，对涉及保障性住房建设、管理等各个环节的政府收费和税收继续实施优惠政策。

3、建立健全房源筹措机制

建立健全保障性房源筹措机制，按照政府主导、社会参与、市场运作的原则，在政府建设适量保障性住房外通过收购商品住房、回购二手房等方式，形成以中低价位、中小套为主的多元化保障性房源筹措机制。同时用足用好住房公积金，进一步扩大住房公积金覆盖面，在公共租赁住房中划出一定比例，优先租赁给符合公共租赁住房申请条件并规范缴存住房公积金的中低收入者。

4、完善退出机制

加强申请保障性住房的资格审查，探索制定住房尤其是公共租赁住房的退出机制。

三、建立完善房地产发展长效机制

1、促进房地产开发企业转型升级

鼓励房地产开发模式由快速开发、快速回笼资金向持有物业、获取长期稳定资金回报的模式转变。严格市场准入清出制度，逐步淘汰规模小、质量信誉差的企业，鼓励房地产开发企业兼并重组，扶持优质企业做大做强，树立品牌和企业形象。吸引规模大、信誉好、实力强、规范经营的房地产开发企业来海盐县投资开发，激发市场活力，促进房地产市场主体和产品多元化，拉动房地产投资和消费。

2、推动住房建设的可持续发展

引导购房人群树立正确的住房消费观念，研究建立有利于促进发展节能省地型住宅的法规和规章制度，通过科技创新，积极推进节能省地型住宅发展。加强老旧居住区的整治和管理，延长住房使用寿命；推动住宅的标准化设计，普及绿色建筑设计的应用，推动住房建设的可持续发展。

3、完善住房发展平台

逐步完善新建商品住房交易平台、二手住房交易平台，搭建住房租赁服务平台，全面提升住房管理的信息化水平。

4、提升市场监管能力

建立健全房地产市场监测分析机制，实施房地产业“负面清单”管理模式，加强房地产市场调控政策储备。

第十章 规划实施机制

一、发挥年度计划指导作用

住房发展“十四五”规划把规划目标初步分解到各年。在具体落实中，应根据目标完成情况以及海盐县经济社会发展和住房供需情况的动态监测，适时适度的进行调整，优化年度住房建设计划。相关部门应根据计划进行年度目标分解并落实。

二、促进相关规划衔接

强化本规划与国民经济与社会发展规划、国土空间规划、近期建设规划等相关规划的沟通与衔接，在相关规划编制与调整中，要将本规划的相关指标与内容纳入其中，强化土地安排、住房空间布局等指标及时落实。

三、加强规划监督管理

建立住房发展规划年度实施计划项目电子数据库，对建设项目进行严格的审查，通过对数据库的动态更新来及时掌握住房建设计划实施的进展。同时定期组织开展规划的跟踪评估工作，严格监控规划落实情况。

四、落实规划实施责任

将住房发展规划实施工作纳入对各有关部门的目标责任制管理，建立规划实施考核机制，强化政策落实，保障规划实施效果。

五、加强公共参与和社会监督机制

以“政府主导、社会参与”为原则，通过专题展示、考察调研、成果公示、征求意见等公众参与方式，将公共参与贯穿于住房发展政策和年度实施计划编制和实施全过程，充分发挥电视、广播、报刊、互联网等新闻媒体的作用，保障公众对住房发展规划的知情权、参与权和监督权，形成多方互动、上下结合、双向运行的工作机制，增加决策的科学性。

规划解读：海盐县住房发展“十四五”规划 解读

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