关于印发《沈荡镇农房搬迁公寓式安置实施办法（试行）》的通知

各有关单位：

根据县政府有关工作要求，结合我镇实际，经镇人民政府研究，决定印发《沈荡镇农房搬迁公寓式安置实施办法（试行）》，请遵照执行。

沈荡镇人民政府

2021年6月25日

沈荡镇农房搬迁公寓式安置实施办法（试行）

为促进土地的节约、集约利用，持续推进农村土地综合整治和开发利用工作，提高农村居民生活质量，改善农村居住环境，保障农村居民合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》以及《海盐县人民政府关于印发海盐县农村居民宅基地管理办法的通知》（盐政发〔2019〕8号）有关规定，结合本镇实际，制定沈荡镇农房搬迁公寓式安置实施办法，具体内容如下：

一、总体原则

1．坚持自愿置换原则。充分尊重农户意愿，实行自愿置换原则，通过政策激励，引导有条件、有愿望的农户向集镇和县城集聚。

2．坚持搬迁比例高的组优先原则。以承包组为单位，优先考虑搬迁比例较高的承包组开展搬迁，其他农户确需搬迁的，按照本镇年度计划逐步实施搬迁。

3．坚持土地节约、集约原则。严格执行先拆旧房后置换公寓房的规定，无条件配合集体组织开展宅基地复垦工作，实现土地资源的节约、集约利用。

二、搬迁对象

本镇范围内，征迁区域以外，在农村拥有合法住房，自愿放弃农村宅基地，愿意置换公寓房，并将宅基地交所在村集体经济组织复垦的农户。

三、基准面积确认

基准面积即原农村合法住房建筑面积，按《农村居民建房用地呈批表》批准的建筑占地面积结合实际确定，不包括原批准的临时用房、生产用房等。如无《农村居民建房用地呈批表》的，按农户所能提供的镇级以上有效证件或证明结合实际确定，如因祖传私房、历史原因造成的未批先建等原因，即无《农村居民建房用地呈批表》又不能提供有效证件的，由镇征搬迁工作领导小组和相关部门通过调查结合现有审批政策共同认定。同时拥有祖传私房和新建房的，祖传私房和新建房认定为同一搬迁对象。

四、搬迁政策

1.旧房奖补政策。农房搬迁按照平房5万元、二层楼房7万元、三层楼房9万元的补偿标准（包括主体房屋及周边所有建筑物、构筑物、附着物在内），并在此基础上对每一集中区块3户以下（不含3户）奖励2万元/户；3户以上（含3户）奖励4万元/户；整组搬迁比例达到60%、80%、100%以上的分别奖励6、8、10万元/户的奖励政策。上述的整组搬迁比率奖励和集中区块的奖励不重复计算。

农户所在组前期已经开展过集中区块、整组搬迁的，不再享受集中区块、整组搬迁比例奖。

2．置换公寓政策。以核准的基准面积置换等面积公寓房，置换基准价为1500元/平方米。

有房有户（具备建房资格）的搬迁户，原有基准面积不足180平方米的，按180平方米计算基准面积；基准面积外可享受优惠购房面积80平方米，优惠购房价格为3150元/平方米。

有房无户（不具备建房资格）的搬迁户，按实有基准面积置换公寓房，不享受优惠购房面积。原有基准面积不足80平方米的，按80平方米计算基准面积。原有基准面积80平方米以上（含80平方米）的，置换面积允许最多不超过基准面积20平方米，超面积部分按市场比准价结算。

有户无房（具备建房资格）的搬迁户，可保障1套安置房，其中80平方米以内，按置换基准价结算，80－120平方米按置换优惠购房价结算；超面积部分按市场比准价结算。

3.差价调节。留置本镇的公寓房按楼层调节差价进行结算。①多层公寓房层次系数：一层94%，二层104%，三层106%，四层104%，五层96%。②高层公寓房层次系数：以八层为中心价（基准价），每下浮一层减少20元/平方米，每上浮一层增加20元/平方米，顶层与次高层同价，十七层以上（不含十七层）不再加价。地下车位价格为3万元/个。自行车库为1000元/平方米（按实际建设为准）。

4. 过渡期政策。按每人每月150元补助，1人户提高到每月200元。搬迁计数人口，以户口簿在册人口为标准。结算时间从腾空交房之日起至第一套公寓房取得钥匙后另加4个月。腾空交房之日起至公寓房取得钥匙超过36个月的，超过部分过渡费按2倍计算。因农户自身原因，出现延期的，不给予过渡期奖励。

五. 回购政策

完成旧房补偿、公寓房置换后，经搬迁户申请，对搬迁农户所安置的公寓房进行回购。回购以改善型购房凭证、保障型购房凭证的方式支付。改善型购房凭证和保障型购房凭证采取实名制不得转让。

（一）回购方式

1.农户在本镇留一套安置房，其余面积回购的，以改善型购房凭证结算。

改善型购房凭证，是指基准面积加优惠购房面积扣除实际安置面积回购后支付的购房凭证，可兑现。

改善型购房凭证面额=属地安置后剩余面积回购款+旧房补偿（奖励）款-属地安置房结算款。

使用改善型购房凭证购买商品房的，有效期一年，一年内使用改善型购房凭证在县主城区或各镇（街道）购买一手商品住宅的，改善型购房凭证价值=改善型购房凭证面额*104%；如取得改善型购房凭证后没有使用，选择兑现的，一年内兑现额=改善型购房凭证面额；超过一年，只能兑现，兑现额=改善型购房凭证面额*104%。

2.农户申请全部面积回购的，以保障型购房凭证结算。对于有户无房且具备建房资格的农户，保障的一套安置房不作回购。

保障型购房凭证，是指对置换面积全额回购后支付的购房凭证，其面额的80%不得兑现，有效期一年。

保障型购房凭证面额=全部安置面积回购款+旧房补偿（奖励）款。

保障型购房凭证价值=保障型购房凭证面额*104%。

（二）回购价格

对农户申请后，剩余安置面积予以回购的，回购单价由具有房地产评估资质的机构根据沈荡镇安置房的市场价格为基础评估确定。回购单价每年一公布。

经评估，2021年沈荡镇的回购单价为6300元/平方米。

六、搬迁农户进城购房及奖励结算

（一）购房奖励范围

完成回购结算后，凭购房凭证，选择在县主城区（范围为东至乐园路，南至规划中的外环南路，西、北至东西大道）或各镇（街道）购买一手商品住宅的，给予不同额度的购房奖励。具体奖励额度为：购房款超过购房凭证面额80％（含）以上的，全额享受购房奖励；购买一手商品住宅实际支出的购房款不足购房凭证面额80％的，享受应获全额购房奖励的80％。

（二）购房奖励标准

1.购房奖励面积标准：基准面积扣除在本镇实际安置的（一套）公寓房面积。

2.购房奖励单价标准:每平方米的奖励单价标准，每年根据上一年度房地产市场价格情况进行调整后另行发文公布。

2021年度奖励标准为:以改善型购房凭证结算的，在县主城区购房奖励结算标准为2600元/平方米；在各镇（街道）购房奖励结算标准为600元/平方米；以上奖励以基准面积-实际安置面积计。以保障型购房凭证结算的，县主城区购房奖励结算标准为1600元/平方米。（以基准面积计）

3.搬迁农户购房奖励款计算方式

当购房款高于购房凭证额的80％时，购房奖励款=（搬迁农户房屋基准面积-属地实际安置面积)*每平方米奖励单价（每年公布）。

当购房款不足购房凭证额的80%时，购房奖励款=（搬迁农户房屋基准面积-属地实际安置面积）*每平方米奖励单价（每年公布）*80%。

（三）购房凭证及奖励款结算办法

1.搬迁农户购房凭证使用办法

（1）搬迁农户在向县主城区或各镇(街道)房产公司购房时，可以凭购房凭证票面额支付购房款。

当付款额大于等于购房凭证面额时，房产公司与购房户双方到场在县农房征（搬）迁服务中心办理相关手续（网签合同等）,经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与农户办理购房凭证结算，结算后农户向房产公司支付购房款。

当付款额小于购房凭证面额时，(购房总额小于购房凭证面额或分期支付购房款）,房产公司与购房户双方到场在县农房征（搬）迁服务中心办理相关手续（网签合同等），经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与农户办理购房凭证结算，结算后农户向房产公司支付购房款。购房凭证余额部分，购房户无贷款的，直接划入购房户账户；购房户有贷款的，待银行放款后，划入购房户账户。

（2）搬迁农户未使用改善型购房凭证购房，选择现金兑现的，可凭与购房凭证一致的身份证原件、银行卡及改善型购房凭证，经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与农户办理结算。

2.搬迁农户购房奖励结算方式

（1）使用改善型购房凭证的搬迁农户在主城区或各镇（街道）购房的，凭与购房凭证或购房证明材料一致的身份证原件、银行卡经农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与农户办理奖励结算，奖励结算预留10万元，在属地安置房交房后办理费用总结算。奖励标准为搬迁签约当年度公布的奖励标准。

（2）使用保障型购房凭证的搬迁农户在主城区购房的，凭与购房凭证或购房证明材料一致的身份证原件、银行卡及购房合同经农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与农户办理奖励结算。

由县住建部门负责搬迁农户购房网签的管理，严禁通过撤销网签合同骗取进城购房奖励等行为的发生。

搬迁户在主城区购房后，除宅基地权益外，其他在本村股份经济合作社中享有的原有权益不变，保留集体经济组织成员身份，保护农民对集体资产股份的占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权益；凭搬迁有效证明，享有与城镇居民同等的教育、医疗等待遇。

七、搬迁操作流程

采取模拟搬迁的方式，由镇征搬迁工作领导小组办公室牵头，镇自然资源所、村建办、行政村等部门要密切配合并指导工作开展。

1.申请。自愿搬迁的农户，以户为单位向所在村报名，各村在规定时间段内做好搬迁意向统计，汇总后上报镇征搬迁工作领导小组办公室。

2.审核。对列入搬迁范围的农户，经所在村对建房资格初审并汇总材料后，由镇征搬迁工作领导小组办公室牵头召集，镇自然资源所、村建办、行政村等相关部门进行联席会议，根据相应政策规定对申请户的置换资格进行审核。

3.签约。根据申请、审核情况，分批组织签订模拟搬迁协议。当达到设定条件时才能转为正式搬迁协议。

4．参与搬迁的农户需填写《农民有偿自愿退出农村宅基地承诺书》。镇相关部门将对申请户原农村住房集体土地使用证或建房审批表等证件办理注销手续。

5．拆房。已签订协议的农户按时腾空旧房（包含主体房屋周边所有建、构筑物及该户宅基地范围内所有附着物）并交付村，由行政村统一拆除旧房，残值归村所有。

6．结算。农户在签约并房屋腾空后一个月内，按本办法相关规定结算。

7．复垦。农户应将全部宅基地交所在行政村复垦，镇自然资源所负责技术指导。复垦后，在本镇留置公寓房的，按每户0.3亩退还集体；有房无户的，退还集体全部宅基地面积。

8．流转。复垦后，农户所属土地要求流转的，以承包组为单位，按照自愿、有偿原则向所在村提出申请，可委托村代为流转。

八、其它

1．本办法中“户”的认定：以《农村居民建房用地呈批表》为依据，即一处宅基地上的房屋所有权人为一户。符合分户条件且具备建房资格的新分户按有户无房政策处理。

2.留置本镇的公寓房由政府投资建设，土地性质为国有划拨土地，由政府部门协助办理“三证”。所有办理按县相关政策规定执行，费用由农户自理。

3．如遇特殊情况，由镇征搬迁工作领导小组会商决定解决办法。

4．本办法未尽事宜由镇征搬迁工作领导小组负责解释。

5．本办法自2021年7月25日施行。

附件：农民有偿自愿退出农村宅基地承诺书

附件：

农民有偿自愿退出农村宅基地承诺书

兹由沈荡镇     村     组        村民全家，经过充分商议，现全家做出以下承诺：自愿选择沈荡镇农房搬迁公寓式安置政策，自愿退出并申请注销位于沈荡镇的原农村宅基地。

承诺人住房所在地： 沈荡镇      村    组

承诺户签名：

日期：   年    月    日

注：本承诺书需年满18周岁、具有完全民事行为能力的全部家庭成员签名；本承诺书一式四份，由所在村、农户各执一份。