关于印发《澉浦镇农房搬迁公寓房置换实施办法》的通知

为进一步规范我镇农房搬迁的管理工作，持续推进农村土地综合整治，实现土地资源的节约集约利用，引导有条件、有愿望的农户向集镇和县城集聚，根据海盐县相关文件精神，结合我镇实际，制订本实施办法。

一、适用范围

本办法适用于澉浦镇域范围内，纳入年度农房搬迁计划，在农村拥有合法住房、自愿有偿退出农村宅基地的农户。

二、搬迁“户”的认定

农房搬迁时，被搬迁人以“户”为单位计，“户”以农（居）民建房用地审批件结合农村宅基地使用证为依据，即一处宅基地上的房屋所有权人为一“户”。

祖传私房需递交镇、村书面证明，由相关部门予以核实。同时拥有祖传私房和新建房的，祖传私房和新建房认定为同一被搬迁人。有子女的老人单独拥有房屋且子女均已认定为单独被搬迁人的不作计户标准，选择公寓安置时按实有基准面积并入其已被认定为搬迁户的子女安置基准面积之内。

户口簿、门牌号、股权证、法院调解或判决的家庭析产证明不作被搬迁人分户的依据。

农民私房交易，已办理房屋所有权和土地使用权过户的，为合法交易。农民私房私下交易，不办理合法登记手续的，一律视作非法交易，不作为搬迁奖励安置依据。

三、补偿奖励及补助办法

补偿奖励以“户”为单位实施。符合分户建房资格条件的搬迁户，其中一户为新增户，不作为补偿奖励户。

（一）农房搬迁补偿：按原旧房主体住宅建造形式一次性补偿平房7万元/户、二层楼房11万元/户、三层楼房13万元/户。

（二）土地复垦奖：以承包组、自然村落为单位搬迁或列入项目的具备复垦为水田条件的搬迁户按10万元/户奖励。

（三）整体搬迁奖：承包组或相对独立的自然村落进行整体搬迁时，设置整体搬迁奖励，当搬迁率达到应搬迁农户的85%（含）以上时每户奖励1万元、达到90%（含）以上时每户再奖励1万元（合计2万元），达到95%时每户再奖励1万元（合计3万元），达到100%时每户再奖励1万元（合计4万元）。

（四）临时过渡补助：公寓置换临时过渡费补助自旧房腾空交付之月起计算至安置房交付后6个月止；货币安置临时过渡费补助按6个月计算。标准为每月每户按安置基准面积每平方米6元计，不足1080元按1080元计。

（五）搬家补助：可享受搬家补助费2次，标准为每次800元/户。

四、安置方式

实施公寓房置换时须以户为单位签订自愿有偿退出农村宅基地承诺书。

（一）安置基准面积的规定

安置基准面积以被搬迁人提供的农（居）民建房用地审批件、农村宅基地使用证等有效证件为依据，结合实地测绘的房屋建筑面积核准。其中批准建设的住宅用地面积结合海盐县农（居）建房选址定点申请表批准建设的建筑层次计算的建筑面积为安置基准面积，住宅以外的其他房屋建筑面积不计入安置基准面积。《房屋所有权证》载明的建筑面积不作安置基准面积依据。

1.住宅　　

已履行建房审批手续的住宅建筑面积为安置基准面积。其多批少建部分视作放弃，少批多建部分不作安置基准面积依据。

已履行建房审批手续的辅房，其安置基准面积的认定同住宅相同方法处理。

有建房审批资格的农户，其主体住宅建房审批手续不全的，由所在行政村出具书面证明，载明建房日期、家庭人员状况等，按下列情况予以处理：其主体住宅按建房时审批政策结合建房时人口确认占地面积，并结合层数（最高两层）计算后的建筑面积，视作安置基准面积；主体住宅超过上述规定占地部分建设面积及非主体住宅建筑面积，不作为安置基准面积。

2.住畜混建

住宅与畜舍同期混合建造不能区分且均已履行建房审批手续的，其中符合该区域现行审批政策的占地面积和履行建房审批手续的二层（含）以上的住宅建筑面积，视作安置基准面积，超面积部分不作房屋安置基准面积。

3.在建房、未建房

在搬迁实施前已批准的在建房，搬迁时可自行选择以下方式认定安置基准面积：一是按原有旧房确定安置基准面积；二是以在建房实有结顶建筑面积为依据，在建尚未结顶的最高按二层计。上述选择不得重复交错。在审批有效期限内，已缴纳的审批建房费用给予退还。

4.附属结构

附属结构的建筑面积不作安置基准面积。

（二）置换办法

1.具有在册农业户籍且具备建房资格的搬迁户（有房有户）置换公寓时，安置基准面积不足180平方米的，可按180平方米安置基准面积标准计。

选择的置换用房面积（不含车库、跃层）可以超过安置基准面积，但优惠购置价格购房最多不超过80平方米。

安置基准面积内，按购置价格结算；超出安置基准面积80平方米（含）内的，按优惠购置价格结算；确需超出上述安置面积的，超面积部分按市场比准价格结算。

2.不具有在册农业户籍的搬迁户（房在户不在）挑房时不享受“安置基准面积不足180平方米的，可按180平方米安置基准面积标准计及选择的置换用房面积（不含车库、跃层）可以超过安置基准面积，但优惠购置价格购房最多不超过80平方米”的优惠政策；挑房时选择的公寓房建筑面积应最接近搬迁户实有安置基准面积，确需超出实有安置基准面积部分按市场比准价格结算。

3.有户无房且具备建房资格的农户，自愿放弃宅基地并签订《永久放弃申请农村宅基地建房资格承诺书》的，可购置公寓房一套，其中80平方米以内按购置价结算；超出80平方米以上、120平方米内的，按优惠购置价格结算；超出120平米以上部分按市场比准价格结算。

（三）安置房价格计算办法

2021年计价办法等见本文件附件：澉浦镇农民私房搬迁公寓房置换价格标准。

（四）其他规定

1.置换公寓房应当按规定缴纳契税、物业专项维修资金、燃气开户费、卫生清运费、物业管理费、装修保证金等各类费用。物业专项维修资金交存标准参照最近一次颁布的海盐县物业专项维修资金交存标准执行。

2.置换的公寓安置房用地为国有划拨土地的，上市交易须按有关规定办理手续。土地收益金标准由海盐县人民政府公布确定。

五、公寓房回购

公寓房回购是指在搬迁中农户进行公寓房置换时，经搬迁农户申请，对搬迁农户可享受的安置房面积依据政策标准采取货币化结算的方法，以改善型购房凭证、保障型购房凭证的方式进行支付。

（一）回购方式

1.搬迁农户在本镇选择一套安置房，其余安置面积选择货币化时以改善型购房凭证结算。

改善型购房凭证：是指搬迁户基准面积加优惠购房面积扣除实际安置面积回购后支付的购房凭证，可兑现。

使用改善型购房凭证购买商品房的，有效期一年。一年内使用改善型购房凭证在县主城区或本镇购买一手商品住宅的，改善型购房凭证价值=改善型购房凭证面额价*104%。如果取得改善型购房凭证后没有使用，可选择兑现，一年内兑现额=改善型购房凭证面额，超过一年时，只能兑现，兑现额=改善型购房凭证面额*104%。

2.农户申请全部安置面积货币化时，以保障型购房凭证结算。

保障型购房凭证：是指对搬迁户基准面积加优惠购房面积全部回购后支付的购房凭证，其面额的80%不得兑现，有效期一年。

保障型购房凭证价值=保障型购房凭证面额*104%。

3.“有户无房”保障性安置的公寓房不在回购范围之内。

4.改善型购房凭证和保障型购房凭证采取实名制，不得转让。

5.购房凭证上购房人由搬迁户家庭中所有年满18周岁的成员确定产生。

6.临时过渡费及搬家补助费由搬迁人直接支付。

（二）回购价格及计算办法

1.回购价格以镇域范围内多层式公寓安置房市场比准价为准。年度多层式公寓市场比准价格以本镇区域内安置房市场价格为基础，委托具有房地产评估资质的机构评估后确定，每年一公布。

经评估，2021年澉浦镇的市场比准价格为5300元/平方米。

2.农房搬迁公寓置换时货币化回购的计算办法如下：

（1）挑房面积不足安置基准面积部分按回购价格与购置价格的差额进行货币化结算。

（2）自愿全部或部分放弃80平方米优惠价购房面积时，每平方按回购价格与优惠购房价格的差额进行货币化结算。

（三）搬迁农户进城购房奖励办法

1.购房奖励范围

凭购房凭证，搬迁农户在主城区（范围为东至乐园路、南至规划中的外环南路、西至东西大道、北至东西大道）或本镇区域范围内购买一手商品住宅时，给予不同额度的购房奖励。

2.购房奖励可享受额度

购房款超过购房凭证面额80%（含）时，全额享受购房奖励；购买一手商品住宅实际支出的购房款不足购房凭证面额80%时，享受应获全额购房奖励的80%。

3.购房奖励标准

（1）购房奖励面积标准

购房奖励面积为安置基准面积扣除在本镇实际安置的公寓房面积。

（2）购房奖励单价标准

每平方米的奖励单价按县公布的当年度标准执行。2021年度奖励标准为：以实物+改善型购房凭证安置的，在主城区购房奖励结算标准为2600元/平方米；在镇（街道）购房奖励结算标准为600元/平方米。以保障型购房凭证安置的，主城区购房奖励结算标准为1600元/平方米，以基准面积计。

4.购房奖励计算方式

（1）当购房款高于购房凭证面额的80%时，购房奖励款=（安置基准面积-本镇实际安置房面积）*每平米奖励单价。

（2）当购房款不足购房凭证面积的80%时，购房奖励款=（安置基准面积-本镇实际安置房面积）*每平米奖励单价*80%。

（四）购房凭证使用及奖励款结算办法

1.搬迁农户购房凭证使用办法

搬迁农户在向县主城区或本镇区域内房产公司购房时，可以凭购房凭证支付购房款。

（1）当付款额大于等于购房凭证面额时，房产公司与购房户双方到场在县农房征（搬）迁服务中心办理相关手续（网签合同等），经农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与搬迁农户办理购房凭证结算，结算后搬迁农户向房产公司支付购房款。

（2）当付款额小于购房凭证面额时（购房总额小于购房凭证面额或分期支付购房款），房产公司与购房户双方到场在县农房征（搬）迁服务中心办理相关手续（网签合同等），经农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与搬迁农户办理购房凭证结算，结算后搬迁农户向房产公司支付购房款。购房凭证余额部分，如购房户无贷款时，直接划入购房户帐户；如购房户有贷款时，待银行放款后，划入购房户帐户。

（3）搬迁农户未使用改善型购房凭证购房，选择现金兑现的，可凭与购房凭证一致的身份证原件、银行卡及购房凭证，经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与搬迁农户办理结算。

2.搬迁农户购房奖励结算方式

（1）使用改善型购房凭证的搬迁农户在县主城区或本镇区域范围内购房的，凭与购房凭证或购房证明材料一致的身份证原件、银行卡经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与搬迁农户办理奖励结算，安置房为期房的，奖励结算预留10万元，在本镇安置房交房后办理费用总结算。标准为搬迁协议正式签约当年度公布的奖励标准。

（2）使用保障型购房凭证的搬迁农户在县主城区购房的，凭与购房凭证或购房证明材料一致的身份证原件、银行卡及购房合同经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与农户办理奖励结算。

六、原宅基地及旧房的处置

（一）原宅基地处置。农户搬迁后宅基地由集体经济组织负责收回管理，由集体经济组织行使占用、使用、收益、处分等权利。

（二）旧房处置办法。签订搬迁奖励协议后原旧房及地面附属物、地面附着物残值归行政村所有。

七、其它规定

（一）本办法施行前已实施的搬迁项目按项目实施时确定的标准及办法执行。

（二）因其它原因申请搬迁的农户经镇研究批准后，可以参照本办法补偿奖励标准、置换公寓房价格及办法置换本镇范围内的公寓房；规划撤并村庄的农户也可选择先在本镇置换一套公寓房，待整组或连片搬迁列入整治项目时落实回购并享受购房奖励政策。

（三）本实施办法由澉浦镇人民政府负责解释，自2021年7月1日起施行，原《澉浦镇农房搬迁工作实施意见》（澉政〔2016〕60号）文件自行废止。本办法执行过程中如遇上级政策调整按上级政策执行。

附件：2021年澉浦镇农房搬迁公寓房置换价格标准。

附件:

2021年澉浦镇农房搬迁公寓房置换价格标准

一、公寓房的购置价格、优惠购置价格、市场比准价格详见下表：

                                                                                    价格单位：元/平方米

二、澉浦新市镇安置小区四层多层式公寓层次差价系数计算办法为：

一层为1、二层为1.04、三层为1.06、四层为0.94。

三、六里集镇翠屏小区六层电梯公寓层次差价及系数计算办法为：

一层系数为1、二层+30元、三层+60元、四层+90元、五层+120元、六层系数为0.75。

四、附属设施价格：

安置房自行车库的价格为300元/平方米；汽车车库的价格为1600元/平方米；跃层价格为2000元/平方米。

五、上述标准执行有效期至下次重新公布之日止。