关于加强新建住宅项目建设管理工作的若干意见

各房地产开发企业、物业服务企业、施工单位、监理单位，各镇（街道）：

为进一步加强新建住宅项目开发建设管理，完善各项配套设施建设，减少因房屋质量问题或开发建设遗留问题对后续使用管理的影响，根据《中华人民共和国民法典》《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》《商品房销售管理办法》《高层民用建筑消防安全管理规定》《住房和城乡建设部关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》（建质规〔2020〕9号）和浙江省住房和城乡建设厅等七部门《关于深化房屋建筑和市政基础设施工程施工图管理改革的实施意见》等法律法规及文件精神，结合我县实际，制定本意见，请认真贯彻执行：

一、强化工程质量管理

（一）强化建设单位质量首要责任

1.严格执行法定建设程序和发包制度。建设单位是工程质量第一责任人，依法对工程质量承担全面责任。要严格履行基本建设程序，禁止未取得施工许可等建设手续开工建设。严格执行工程发包承包法规制度，不得肢解发包工程（包括室外附属工程、全装修项目的装饰装修工程等）、违规指定分包单位，不得与施工单位签订“阴阳合同”。

室外附属工程、全装修项目的装饰装修工程原则上应与主体工程同步设计、同步审图、同步施工、同步验收，并按要求办理施工许可手续（在原施工许可证的备注栏内标注新增工程建设内容、造价、时间等）；商品住宅项目的室外附属工程、全装修住宅项目的装饰装修工程如果在实施过程中需要另行设计、审图、办理施工许可手续的，建设单位应在申请首张预售许可证前完成施工许可手续的办理。

2.严格施工图审查。国家工程建设消防技术标准规定的一类高层住宅建筑和商住两用建筑属于消防特殊建设工程的（含局部），应在办理施工许可证前通过施工图审查，其他住宅项目或商住两用项目原则上在基坑（槽）开挖前通过施工图审查；施工过程中发生涉及法定图审内容的设计变更，应送原审图机构审查。

房地产项目在施工许可证办理后，由县住建局组织设计专家进行施工图设计质量检查，发现的问题能通过变更设计解决的，应当变更设计；无法变更设计的，则作为不利因素进行公示并向购房业主书面告知和确认。

3.实行工程质量与房屋预（出）售联动管理。建设单位在施工过程中应督促各方责任主体正确履行质量义务，不得违规压缩合理工期，不得明示或暗示施工单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量。对因发生违法违规行为、质量安全事故或重大质量安全问题被责令全面停工的商品住宅项目，暂停预（出）售及合同网签备案，待批准复工后方可恢复。竣工验收后存在严重质量问题的，除对涉事项目实施房屋预（出）售联动管理外，可对其控股股东开发的其他房地产项目实施房屋预（出）售联动管理。

4.完善社会监督机制。鼓励建设单位在工程建设过程中组织工地开放日（主体结构封顶后，确保安全前提下）或运用信息技术等方式，及时向购房业主展示工程形象进度、隐蔽工程质量等信息。

住宅工程竣工验收前，建设单位应当组织前期物业服务企业、已预售商品房所有购房业主参与所购商品房户内施工质量检查。针对购房业主提出的工程质量问题，建设单位应组织施工、监理等单位按照验收规范和设计文件相关要求进行整改，整改结果应反馈购房业主；购房业主提出的其他意见建议，建设单位应积极主动沟通，充分研究后回复处理结果。未售商品房及因业主原因未参与户内施工质量检查的，建设单位应在竣工验收前组织前期物业服务企业参与检查，检查结果及整改结果由建设单位按套收集归档，在商品房交房时交付购房业主。

5.推行工程质量信息公示制度。工程开工前，建设单位要公开工程规划许可、施工许可、工程结构形式、设计使用年限、参建单位及项目负责人、配筋率、工程质量评价目标、监督举报方式等信息。交付使用前，应公开质量承诺书、工程竣工验收报告、分户验收组成人员名单及资格、质量保修负责人及联系方式、承诺保修响应时间等信息。

房地产开发企业在商品房销售时，要向购房业主主动提供工程质量信息，还需承诺房屋销售合同约定的质量标准与样板房质量标准一致。销售后，涉及外立面、门窗、户型以及装修标准等使用功能变更的，除按规定履行报审程序外，还应及时告知购房业主。

（二）加强对渗漏水问题的监督检查

尽量避免强弱电、给水等管线直接从室外水平穿墙进入地下室，建议在地面建筑物内垂直向下穿过地下室顶板进入地下室，避免管线穿墙孔洞封堵不严造成地下室渗漏水。卫生间、厨房间等有防水要求的房间应在竣工验收前做24小时蓄水试验，平屋面（坡度小于3%）应进行24小时全蓄水试验或2小时加压淋水试验，坡屋面和外墙应进行2小时加压淋水试验，并形成试验记录和影像记录，建设单位、施工单位、监理单位、前期物业服务企业项目负责人应签字确认。

（三）严格分户验收

1.组织验收。建设单位为住宅工程分户验收的第一责任人，负责成立分户验收组，在工程竣工验收前实施分户验收工作；分户验收组必须包括建设单位、施工单位、监理单位、前期物业服务企业项目负责人及业主代表，组长由建设单位项目负责人担任。分户验收合格后，按套出具质量合格文件；未组织分户验收或分户验收不合格的，不得组织竣工验收。  

2.验收条件。住宅工程具备以下条件的，方可进行分户验收：已完成设计和合同约定的全部工程内容，各分部工程（含节能分部工程）质量验收合格，符合规范和设计要求；正式通水通电。毛坯交付的住宅房屋，每间房屋应在地面上离墙面0.3米左右处弹好框线，在离地1米左右处弹好水平线。

3.验收要求。分户验收组应对每套住宅进行分户验收，按要求进行实测实评，对空间尺寸、墙地面的空鼓裂缝、推拉门窗垂直度等进行全面检查复核，对雨污水立管、横管（包括地埋管）是否堵塞或渗漏进行通水灌水试验，并形成分户验收原始记录及成果记录，原始记录必须手工填写并由验收组成员签字确认，成果记录必须由验收组成员签字确认。

（四）强化工程交付管理及保修

1.实施交付前联合检查。房地产项目交付前，由县住建局召集自然资源规划、公安、市场监管、综合执法、文体、民政、残联、属地政府等部门和单位进行联合检查，问题整改未完成的项目不能交付。

2.严格履行质量保修责任。建设单位是住宅工程质量保修第一责任人，应当建立质量回访、质量维修制度和质量投诉处理机制，及时组织处理保修范围和保修期限内出现的质量问题。建设单位对房屋所有权人的质量保修期限自交付之日起计算，经维修合格部位的保修期限，可由建设单位和所有权人进行合同约定。

推行质量保修响应机制，房地产开发企业应在房屋交付之日起派专业维修团队进驻现场落实保修责任，进驻时间不应少于3个月；对购房业主反馈的质量问题要及时派员现场查看，并留存影像资料。

3.明确项目公司质量承接。房地产开发企业在申请住宅工程竣工验收备案时，应向工程竣工验收备案管理部门提供企业注销后其开发项目的法律责任承续的说明材料，明确项目公司注销情形下，承接该项目质量责任的主体，并经承接主体书面确认。

二、完善各项配套设施建设

1.室外附属工程建设。室外附属工程中的各类管线、道路、照明设施（路灯、景观灯、草坪灯等）、绿化景观、海绵城市等应进行施工图设计，并在开工前向县住建局（园林市政部门）报备（电子稿）；施工完成后，向县住建局（园林市政部门）报备全套竣工图（电子稿）。

地下管线包括给水、排水（污水、雨水）、供热、燃气、电力、通讯等管线。地下管线建设应严格按图施工，覆土前办理隐蔽工程验收，管沟回填材料及管顶最小覆土厚度应满足图纸及相关规范要求；项目竣工验收前，施工单位应对地下管线系统进行全面清理，提交第三方检测机构出具的竣工测绘报告；排水系统同时提供第三方检测机构出具的CCTV检测报告，弯扁、损坏、未按图施工等整改事项则需提交问题点位复测报告；污水管线按要求进行闭水试验，并提供第三方出具的闭水试验报告。

与商品住宅项目相配套的城市绿地工程应与主体工程同时规划、设计，并统一安排施工，在不迟于主体工程建成后第一个绿化季节完成。海绵城市建设要与小区建设同步规划、同步设计、同步建设、同步验收；项目竣工验收前，建设单位要按照相关要求，进行海绵城市相关设施核查备案。

2.二次供水设施建设。水泵房的土建、装饰、照明、消防、强排水、通风、门禁、用电接入、网络通讯接入及相关部门要求建设的设施必须严格按照《海盐县高层住宅设施建设技术规定》和《城市供水行业反恐怖防范工作标准》执行，供水企业要从项目方案会审开始，全程参与二次供水设施建设监管和验收工作；高层住宅管道井内建议增加下水管道、地漏并联接，便于更换水表或维修时余水的排放，隔层封堵的板面标高应低于楼面标高。物业服务企业应严格落实水泵房、水箱（池）等重点部位的人防、物防、技防措施，对水泵房安排人员做到每日巡查，监控设施到位，对有水箱的二次供水设备、水箱检查孔必须加装锁具，钥匙由专人保管并定期开箱检查。

3.消防设施建设。项目竣工验收前，应在消防登高面、消防车通道出入路口和路面及两侧划设醒目标志标线，设置警示标识标牌，标识出禁止占用的区域范围；采取安装摄像头等技防措施，防止上述区域内车辆等占用消防通道。新建高层住宅小区（含局部高层住宅小区）应在交付前建立微型消防站，微型消防站的设施设备清单报消防部门备案，并安装消防远程监控设施、签署委托管理合同；高层住宅的电缆井、管道井等竖向管井和电缆桥架应当在每层楼板处进行防火封堵，管井检查门应当采用防火门；新建多层住宅小区交付前每个楼道隔层配备2个5公斤（含）以上灭火器。

4.人防设施建设。同一项目的防空地下室应集中配建，防空地下室战时功能设计为人员掩蔽的，其掩蔽面积不应低于防空地下室建筑面积的60%；平时用途为停放机动车的，应规范机动车位设置，机动车车位净面积不低于防空地下室建筑面积的25%。防空地下室建设应当符合国家和省规定的防护标准和质量标准，应当使用符合国家和省规定质量标准的人民防空专用设备，并按相关要求设置人民防空标识标牌。建设单位应当按照国家和省有关规定组织防空地下室专项竣工验收，验收合格后按要求办理资产移交手续。

5.充电设施建设。车辆充电设施应与其他设备统筹安排、同步设计、同步建设、同步验收，采用预留建设安装条件进行配置的，预留条件应包括必要的土建设施、供电容量、变配电设备位置、充电设备位置、线路通道等。机动车停车位应100％预留配电线路通道和充电设备位置，并适当预留相关变配电设备设置条件。高层住宅小区电动自行车存放、充电场所应当独立设置，并与高层住宅保持安全距离；确需设置在高层住宅内的，应当与该建筑的其他部分进行防火分隔；电动自行车存放、充电场所应当配备必要的消防器材，充电设施应当具备充满自动断电功能。电动自行车充电设施应集中均匀设置，且满足充电需求。

6.垃圾分类设施建设。项目竣工验收前，建设单位应当按照《嘉兴市生活垃圾分类设施设备标准》中《省级高标准分类示范小区标准》《定时定点投放收运小区设施标准》要求配套建设分类亭、定时定点投放站、可回收物箱、大件垃圾、建筑垃圾、绿化垃圾定期预约回收暂存场地等生活垃圾分类设施。生活垃圾分类设施应当与主体工程同步设计、同步建设、同步验收。

7.安防设施建设。小区安全防范设施包括公共区域安防系统、住宅安防系统、特定安防系统等，应当与小区建设同步规划、同步设计、同步建设、同步验收。规划方案中设立专篇明确安防设施建设主要架构及内容，公安机关对规划方案中安防专篇进行初步评审。具体建设方案制定后应当联系公安机关进行确认评审。后续施工中如有变更等情况需报公安机关确认。项目交付使用前，由公安机关对安防设施建设进行验收，验收不合格的，不得交付使用。

8.文化和体育设施配置。应根据住宅总套数按建筑面积不少于0.12㎡/套且≥50㎡配套建设公共文化设施用房，同时配建用地面积不少于100㎡的室外场地作为配套公共文化设施的文化活动场地；应根据住宅总套数按建筑面积不少于0.3㎡/套的标准配建体育健身用房，或按用地面积不少于0.9㎡/套的标准配建室外体育健身场地，并根据器材设施和运动项目的不同对地面采用相应的铺装。以上场地均不得相互抵扣。

9.电梯工程建设。电梯安全管理应严格落实电梯安全技术规范要求，机房应统一安装空调，确保机房全年温度控制在5～40摄氏度；机房门、窗户、通风口等设置防止鸟、鼠、虫等动物飞（爬）进去的措施；轿厢内安装监控及电梯电动自行车阻车系统；与其他设施设备同步交付、同步管理、同步维护。物业承接查验时应检查电梯井道、底坑有无渗漏水现象。认真落实国家电梯改革举措，采用电梯“保险 +服务”、电梯物联网、电梯养老保险等模式推进电梯安全监管责任落实。

10.无障碍设施建设。无障碍设施应与主体工程同步设计、同步建设、同步验收、同步投入使用的要求，按照国家有关无障碍设施工程建设标准对无障碍设施进行验收；电梯停层位置应在楼地面标高位置；落实无障碍设施的所有权人和管理人对无障碍设施维护管理责任，确保其正常使用。

11.居家养老服务设施用房配置。应按套内建筑面积不少于20㎡/百户且不少于总建筑面积的2‰和120㎡的标准配建居家养老服务设施用房，并作为地块规划条件，与项目同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。养老服务设施用房一般安排在一楼，相对集中配建，并设置无障碍设施，满足养老建筑设计规范，民政部门负责统筹协调，属地镇（街道）参与项目联审、验收。控制单元街区已集中配建的除外。

12.公共管理用房配置。按要求配建社区级公共管理用房的，配建面积不少于1500㎡。按要求配建小区级公共管理用房的，按建筑面积不少于30㎡/百户且≥180㎡的标准配建社区管理用房；公共管理用房（指社区管理用房、公共文化设施用房、居家养老服务设施用房等，不含体育健身用房）合计按建筑面积不少于62㎡/百户且≥350㎡的标准配建；若公共管理用房独立设置，其占地面积可不计入建筑密度。社区或小区级公共管理用房应结合地块出入口集中设置在地上建筑内，其中建筑面积的50%以上应设置于地上一层，建筑面积可不计入容积率，交通功能相对独立，空间宽敞、设施完善、配备水、电、卫生、通信、消防和无障碍基本设施，确保移交后能直接装修使用，建成后无偿移交给国资部门（镇街项目移交属地政府）。

13.物业用房配置。住宅项目按不少于地上建筑面积的7‰配套建设物业用房，且建筑面积不小于 100 ㎡；物业用房宜结合地块出入口集中设置，并设置无障碍设施，交通及功能相对独立，水电齐全，满足采光和日照要求，同时应满足小区管理等有关要求。房屋交付前建设单位应提供能够直接投入使用的物业管理用房，并设置物业用房标志，并在物业用房内预留业主委员会办公场所。

三、实施保修期到期前质量复查

业主委员会（未成立业主委员会的由社区代行）或委托物业服务企业（或第三方机构），在保修期到期前半年（渗漏水提前一年半）组织建设单位、施工单位、物业服务企业、业主代表、社区代表、其他专业人士对房屋公共部位、共用设施设备质量进行复查，同时收集业主意见，逐一核实报修处理情况，将汇总结果一并书面函告至建设单位，同时抄告属地镇（街道）和相关部门，建设单位应当及时履行保修责任。渗漏水问题维修后，一年以上无渗漏水；共用设施设备维修后需三个月以上运行正常，并经公示无异议的，方可退还质量保修金。

四、规范物业承接查验

1.签订物业承接查验协议。在物业交付使用前15日，建设单位应当与物业服务企业完成物业承接查验工作，签订承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。物业承接查验协议的基本格式和内容应当参照《嘉兴市物业承接查验协议（示范文本）》，根据物业的实际情况编写。

2.资料要求。在办理物业承接查验手续时，建设单位（前物业服务企业）应向承接的物业服务企业移交下列资料：

竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管线工程、安防设施工程、照明设施工程竣工图，竣工规划核实确认书、竣工验收报告、竣工备案表等竣工验收资料（纸质稿和电子稿），消防、人防等专项验收合格证明材料（纸质稿和电子稿），电梯、给水、供电、燃气、通信、有线电视等准许使用文件；

地下雨污水管道CCTV检测资料（电子稿及纸质稿）、污水管道闭水试验检测报告（此项仅房地产开发企业与前期物业服务企业办理承接查验手续时提供）；

共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

物业质量保修文件和物业使用说明书；

业主名册和物业清单；

分户质量验收资料；

有关代管的物业管理的款项及其他应当移交的票据和账册（仅指前一家物业服务企业向下一家物业服务企业办理承接查验手续时提供）;

物业管理所必需的其他资料；

法律、法规所规定的其他应提供的资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

3.现场查验。物业服务企业接管物业时，应当对物业公共部位、共用设施设备及相关场地、相关资料等进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符或者有质量问题的，应当向物业主管部门或者其他有关行政管理部门和属地镇（街道）报告。共用设施设备应包括消防设施、电梯（安全责任保险）、无障碍设施、附属设施、物业用房、代管用房、垃圾分类设施等。承接查验应当邀请属地镇（街道）、社区、物业主管部门、业主委员会（尚未成立的除外）、业主代表、公证机构参加。

现场查验应当形成书面记录，包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容。

4.引入公证。物业承接验收过程应当进行公证，包括查验过程、资料情况及实物查验情况。

五、实施公共收益资金监管

项目交付前，前期物业服务企业会同项目所在社区以物业服务企业名义申请开立小区公共收益资金监管账户，包括但不限于规划外地面停车收益、物业用房中用于出租的收益、各类广告收益等归全体业主所有的资金应全额存入该账户；物业服务企业与社区签署该资金经公示后的分配使用协议，提取部分资金作为日常代管费用；账户内资金使用应当经公示并经所在社区审核同意，至少每半年公开一次收支情况。业主委员会成立后，由业主委员会申请设立小区公共收益资金监管账户，原账户在资金划转后注销；业主委员会在履行相关程序后与物业服务企业重新签署资金分配使用协议，新账户内资金使用仍需经公示并经社区审核同意。

六、其他

本通知自2022年1月1日起施行。若之前文件的相关规定与本通知不一致的，以本通知为准；若《浙江省住房和城乡建设厅关于落实建设单位工程质量安全首要责任的通知》（前期已征求意见）与本通知不一致，以省厅文件为准。

海盐县住房和城乡建设局　　 海盐县自然资源和规划局

海盐县公安局　　　　　　　 海盐县民政局

海盐县文化和广电旅游体育局　　海盐县市场监管局

海盐县综合执法局　　　　　海盐县残疾人联合会

2021年12月1日