关于公开征求《关于进一步加强房地产市场管理的若干意见》（征求意见稿）的通知

为进一步加强房地产市场管理，营造公开、公平、公正、有序的市场环境，根据《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《房地产经纪管理办法》《嘉兴市人民政府办公室关于印发进一步加强市区商业办公项目管理意见的通知》等相关法律法规及文件精神，结合我县实际，我局起草了《关于进一步加强房地产市场管理的若干意见》（征求意见稿）。现将该《若干意见》（征求意见稿）进行公示，公示时间为2020年6月16日至25日，共10天。公示期内若有意见建议，可书面或电话反馈，联系人：徐勤华，联系电话：86033829,636676（政府虚拟网）。

附：《关于进一步加强房地产市场管理的若干意见》（征求意见稿）

海盐县住建局

2020年6月16日

关于进一步加强房地产市场管理的若干意见（征求意见稿）

各房地产企业、经纪机构，各镇（街道）、相关部门：

为进一步加强房地产市场管理，营造公开、公平、公正、有序的市场环境，着力化解房地产领域信访突出问题，根据《中华人民共和国合同法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《房地产经纪管理办法》《嘉兴市人民政府办公室关于印发进一步加强市区商业办公项目管理意见的通知》等相关法律法规及文件精神，结合我县实际，特制定以下若干意见：

一、关于土地出让公告及合同的约定

1.新出让商服用地（包括住宅兼容商业用地），必须在土地出让公告和出让合同中载明商业部分的项目业态、自持比例与时间、分割销售（转让）条件和禁止虚拟分割等条款，并明确除一、二层外可分割的最小产权单元面积不小于300平方米。

2.新出让商服用地的土地出让公告和出让合同中应载明，酒店、旅馆用房不得办理分割登记，如需转让应按宗地内相应建筑物整体转让和登记；企业自持房地产自持期内不得转让或销售，自持期满如需转让的应整体转让，土地出让时允许自持期满后分割销售的，可分割的最小产权单元面积不小于300平方米。

二、关于项目方案审查

1. 商服用房要严格审查是否预留厨房间、排油烟管（井）道、燃气管道等，避免为今后住人提供改造条件。除土地出让公告和出让合同中载明外，一律不得建设公寓式办公、酒店式办公等居住功能用房。

2.除联排别墅外，不得将底层房屋周边部分花园绿地归底层业主或为底层业主排他性使用创造条件。

3.对存在违章搭建、违规拓展可能的项目要严格审核把关。

三、关于项目宣传

1.户型图、装修示意图必须标注轴线尺寸，不得宣传所谓的“拓展面积”。装修示意图只能示意套内部分，不得包括所谓的拓展部分。户型图、装修示意图宣传页上同时印制该户型的实际交付建筑平面图并注明。

2.房屋性质的宣传必须以规划部门确认的类别进行宣传，严禁以LOFT等非法定类别进行宣传。不得宣传所谓的人车分流、投资升值及回报率。购房入户、入学应以公安、教育部门相关规定为准，不得宣传购房入户、购房入学、学区房等。地下车位、储藏室不得宣传独立产权。区位、交通宣传方面不得采用“时间”的概念代替“距离”。可以宣传层高，但不得宣传“买一层送一层”、“买一层得两层”等类似内容。

3.项目沙盘应与规划部门审核通过的总平面布置图基本一致，必须标注指北针（或风玫瑰图）和不利因素，注明“仅供参考，具体以规划部门审核通过的总平面布置图为准”字样。室外配套工程主要硬铺装、道路面层的材质在沙盘上予以标注或说明。

4.严禁虚假优惠，打折、充值抵价的基数必须是报备的“一房一价”（以下简称备案价），不得在高于备案价的基础上进行打折或充值抵价，打折、充值抵价的最大幅度不得突破政府部门的相关规定。严禁虚假赠送，不得宣传购房赠送车位、赠送面积、赠送储藏室等，实际以超出住宅备案价的价格与住宅进行捆绑销售。

5.住宅和车位、储藏室合并销售的，应在“一房一价”表上明确各自的面积（个数）、单价及总价，在定金协议和合同中也应明确各自对应的价格以及合同总价。

四、关于预售许可和销售

1.房地产企业应在申报预售的销售方案中说明销售模式（包括是否委托经纪机构销售及建立第三方销售渠道情况），如果采用委托经纪机构销售的，需提供委托销售合同（协议）。销售过程中销售模式或受委托经纪机构发生变化的，应在5日内向房地产主管部门报备。销售方案中应明确预售分批申请情况，无特殊情况不得对销售批次进行调整。

2.房地产企业、受委托经纪机构要加强对销售人员的专业培训，确保销售人员熟知项目规划设计、配套设施、工程建设、交付时间等情况以及房地产市场管理、信贷税收等方面的知识，不做不符合项目实际或违反政策的误导和虚假宣传。

3.联排别墅等同一套房屋包含地上、地下两部分的，地上、地下部分必须同时申领预售许可证。

4.全装修交付项目，主要户型（占总套数比例10％及以上的户型，下同）交付样板房设置前不予预售许可，批次申领房源内如没有主要户型的，该批次房源也应提供不少于一套的交付样板房。

5.预售许可前公开公示内容检查时，同时检查固定签约区（含POS机终端，商品房项目销售现场“签约区”设置及签约流程要求见附件）、样板房的设置是否符合要求，定金、购房款收取时必须使用该项目银行监管账户的POS终端，除签约区内的POS终端外，不得设置其他POS终端。

五、关于协议、合同签订

1.定金协议、《商品房买卖合同》必须附《购房提示告知书》和不利因素示意图。

2.原则上不得签署除定金协议、网签合同以外的所谓“草签合同”，如果签订草签合同，草签合同与网签合同应一致，如不一致，网签合同签订前应完整罗列两者之间的不一致内容，并由买受人签字确认，如未签订书面确认书或未完整罗列不一致内容的，以有利于买受人的原则进行认定。

3.未竣工商品房不得以房地产企业或第三方名义与买受人签订委托管理、售后包租、售后返租等协议。

4.除可售房源外，其余部分（如地面停车位、非机动车位）不得与买受人以出售、出租、赠送等形式签定协议收取费用。不得将属于业主共有部分（如闷顶、共有露台、底层房屋周边花园绿地等）变相销售、出租给特定买受人。

5.同一组子母车位不得拆分销售。

6.交房前不得以房地产企业、前期物业企业、管理公司等单位名义与买受人签订委托改造协议。

六、关于退房退定

1.潜在购房人明确购房意向后，房地产企业应与其签订定金协议，定金协议签订前，应由双方签署《购房提示告知书》并告知不利因素。凡未签订《购房提示告知书》、未进行不利因素告知、未按要求进行录音录像或未按要求分项分页进行书面签字确认的，买受人提出退定要求的，房地产企业应予退定。

2.监管账户资金可用于意向金、定金、购房款的退还。意向买受人提出退款要求的，房地产应无条件全额退款；退还购房款、定金、意向金一般应在30天内完成退款，具体在合同、协议（含补充协议或调解书）中明确。

3.意向金、定金、购房款缴纳时，严禁用支付宝、微信等将定金、购房款转给个人或经纪机构，必须付款至房地产企业账户。如买受人未带银行卡需代为刷卡的，必须签订书面委托书，并当场转账至房地产企业账户，房地产企业应当场出具收款凭证。

4.收取的定金、购房款必须出具正规票据并加盖房地产企业公章或财务专用章。

5.签订定金协议前，应核查或口头问询定购人是否存在征信问题，并在定金协议中明确因征信问题退定的处理条款。贷款购房的，合同网签备案前，买受人的所有成员必须提供征信证明，房地产企业应对买受人所有成员的征信证明予以核查并留存，凡买受人中有成员的征信不符合要求的，房地产企业不得与其签订商品房买卖合同。因房地产企业对《商品房买卖合同》签订前买受人所有成员征信核查不到位导致《商品房买卖合同》无法继续履行的，一律凭生效法律文书办理合同备案撤销手续。

6.禁止房地产企业以网签销售商品房的形式为各类欠款提供质押担保，如发生这类情况，《商品房买卖合同》无法继续履行的，一律凭生效法律文书办理合同备案撤销手续。

七、关于贷款购房

1.严禁向买受人推荐或提供首付贷（包括金融机构和其他民间借贷机构、网络借贷），严禁首付垫资行为，首付款未交清前不得办理合同网签备案。

2严禁返本销售或变相返本销售问题。

3.严禁怂恿、协助买受人以假离婚、出具假的收入证明等进行骗贷。

八、关于样板房

1.毛坯交付的项目不建议设置样板房，如需设置的，应设置实体样板房，如果设置非实体样板房的，样板房必须按房屋实际尺寸施工，不得做拓展空间，且必须由符合资质条件的测绘公司提供样板房测绘报告，展示的家具尺寸需明示；施工期间，实体样板房与售楼部或市政道路之间应设置单独、封闭的出入口，确保通行安全。

2.全装修住宅的主要户型应设置交付样板房，交付样板房必须设置在实体内，不得以临时样板房、先搭建临时样板房或销售样板房后再建造实体样板房等形式，规避设置实体样板房，并严禁拓展。交付样板房的保留时间应自全装修商品房交付消费者之日起不少于6个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于2年，并严禁调换。交付样板房销售时，合同约定的交付时间应满足样板房保留时间要求。

3.实施样板房保全证据影像公证及样板房承诺书公证。

4.样板房非交付标准的项目、内容等应在醒目位置予以醒目标注。

九、关于住宅全装修项目

1.装修所用主要材料、设施设备应在商品房买卖合同中明确3种同档次、价位基本相同的品牌、规格、型号、等级。

2.各种户型装修施工图必须向县住建局报备。

3.装修所用主要材料、设施设备清单应在销售现场和样板房内进行公示。  

十、关于预售资金监管

1.网签套数或面积达到可售部分50％后（由房管中心书面通知县人民银行），如果监管账户资金余额少于应监管总额10％的，账户内资金暂缓使用，但一般账户支出的可由监管账户支出的金额数量可以在应监管额度内予以核减。监管资金满足监管要求后，账户内资金余额少于应监管总额10％的，不予撤销资金监管，直至账户内余额达到应监管总额10％后方可撤销对后续购房款的监管，但该余额资金在房屋竣工备案前暂缓使用。

2.所有房屋主体结构封顶前不得解除资金监管。凡经查实应进监管账户资金未进的，以该资金数量的10倍增加监管额度；凡经查实未按要求使用监管资金的，以该资金数量的3倍增加监管额度。

3.退定、退购房款的金额数量不得计算在监管资金额度内。

4.上述事项需在预售资金监管协议中予以明确。

十一、关于经纪机构管理

1.委托经纪机构销售的项目，应公示委托销售合同（协议）、受委托经纪机构的备案证明及委托销售商品房承诺书，同时应当在签订销售委托合同（协议）5个工作日内将上述材料向县住建局报备。受委托经纪机构销售人员与房地产企业人员着装应明显区别，所有人员必须佩戴工作牌。

2.房地产企业或者受委托经纪机构再委托第三方经纪机构建立销售渠道、拓展客源的（即采用分销模式的），必须负责对分销渠道的管理，筛选合法、诚信的第三方经纪机构开展合作。如果潜在购房人（买受人）与第三方经纪机构产生纠纷，必须共同参与调解并配合调查取证。受委托经纪机构和第三方经纪机构不得以提供服务等名义变相收取由委托方支付的佣金以外的服务费、茶水费、居间费、介绍费、活动费、团购费、电商费、咨询费等其他价外费用。一经发现，纳入经纪机构信用评价，同时抄告市建设局。

3.受委托经纪机构促成商品房成交的，应将受委托经纪机构名称、该套商品房销售经纪人员及第三方分销公司（如涉及第三方分销的）的信息在定金协议、商品房买卖合同内予以记载。

4.采用第三方分销模式的，渠道拓展的客户到达售楼处后，必须由房地产企业或受委托经纪机构销售人员予以接待，如实告知相关信息，包括但不限于不利因素告知、可能存在的第三方分销公司或个人不实宣传的风险（如：周边配套，区位及交通等信息）。第三方分销公司人员不得在售楼处从事营销活动。

5.第三方经纪机构或个人承诺专车接送，因未购房将客户放任不管的，房地产企业应负责安置或提供返程费用。

十二、关于项目交房

1.交房前，应在醒目位置公开竣工规划核实确认书、竣工备案证明、住宅使用说明书、住宅保修书、各项收费标准及依据、前期物业备案合同，保修期内房地产企业、施工单位、物业服务企业联系人名单及联系电话，并确保信息真实及人员到位。商品住宅项目办理交房手续时，除向买受人提供住宅使用说明书、住宅保修书外，还需提供所购房屋的分户验收合格证明。

2.符合合同约定的交房条件后，房地产企业应书面通知买受人办理交房手续。房地产企业在买受人验房前不得收取除房屋专项维修资金以外的其他任何费用，并在合同中予以明确，如合同未明确的，买受人有权拒绝缴纳。

3.买受人验房时发现的施工质量问题（符合质量验收标准合格条件的小问题除外），房地产企业和买受人方应书面签字确认；验房时发现问题整改完成后，房地产企业应再次书面通知买受人验房，直至需整改问题全部整改完成。买受人所购房屋因施工质量问题（符合质量验收标准合格条件的小问题除外）需要整改造成延期交房的，房地产企业应予以补偿，并缴纳延期交房期间产生的物业服务费用，房地产企业可向施工单位追偿。

4.严禁强制非按揭贷款买受人代为办理不动产权证，所有委托办理必须签订委托协议，并承诺办结时间，如非买受人原因导致延期办理的，房地产企业应予补偿；买受人自行办证的，房地产企业应予配合。

本意见自发文之日起30天后正式实施，本意见与相关文件规定不一致的，以本意见为准。各房地产企业、经纪机构要根据本意见在30天内予以改正和完善。下一步，县住建局将会同相关部门对各项目的整改落实情况予以检查，发现未按要求落实的将严肃处理。同时，各相关职能部门要加大日常执法检查力度，对存在的违法违规行为的必须依法严肃查处；属地镇（街道）要加强对本行政区域内房地产项目的巡查力度，及时调处各类矛盾纠纷，共同营造我县房地产市场公开、公正、公平、有序的市场环境。

附件：

商品房项目销售现场“签约区”设置及签约流程要求

1.适用范围。全县所有在售房地产项目销售现场。尚未预售许可的项目如不设置则不予预售许可；已开始预售的项目如不设置则暂停网签。

2.设置标准。应与其他区域相对独立，具有独立签约功能，该专属区域须配备赋予音频的数字高清摄像头，且全覆盖整个签约区域，包括出入口。

3.用途。用于签约须知讲解、定金协议签订、合同签订、缴费。因涉及签约双方信息，使用时与购买双方无关人员不得一并进入。

4.布置要求。签约区除全方位监控以外，区域内根据《关于进一步规范商品房销售现场信息公开公示工作的通知》（盐住建[2019]第69号）的要求，将公开公示内容做成公示薄向签约人逐一进行介绍，同时将预售资金监管账户的POS机终端布置在签约室内，并将刷卡过程进行录像。

5.签约流程。主要由五部分组成，一是销售人员表明身份（姓名、工号、单位名称等），征求买受人（定购人）是否同意对签约过程进行录音录像，如不同意的需书面签字确认；二是购买房屋的信息情况介绍（例如签约房屋是否有抵押情况；该房屋的房号、该幢房屋总层数、户型、层高、建筑面积、备案价、单价、优惠方式、成交总价和付款方式、是否还需缴纳除购房款外的其他费用等）；三是项目情况告知（如小区内及周边环境、不利因素、是否委托销售、受委托经纪机构名称、剩余可售房源清单、规划许可证、施工许可证、预售许可证等需要告知买受人的信息。询问买受人是否已在盐购房、是否存在征信问题、是否存在其他信用贷款、婚姻状况以及其他需要告知给房地产企业的相关信息）；四是双方签订《购房提示告知书》、定金协议或合同。在签订网签合同时可先打印出一份签订中合同，在核对完所有合同条款内容后方可签署网签备案合同，原打印的签订中合同当场销毁。五是支付定金、首付款，出具正规票据。上述流程中涉及的纸质资料同时以照片格式留存，整个流程全程录音录像并刻录光盘保存，项目交付后移交城建档案馆。

6.其他事项。签约区外需明示：签约区内的签约过程将进行录音录像；如客户提出坚决不予录音录像要求的，销售人员必须将涉及上述签约流程的所有内容分项分页做好书面签字确认。

相关链接：【反馈】《关于进一步加强房地产市场管理的若干意见》（征求意见稿）征集期间的反馈意见和采纳情况