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关于公开征求《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》(征求意见稿)的通知


  • 发布时间:2018-11-08
  • 发布单位:县住建局(人防办)
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为完善物业管理体制和机制,确保物业管理工作有序进行,全面提升我县物业服务整体水平,改善广大业主的居住环境,特制定《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》(征求意见稿)。现将该实施意见进行公示,公示时间2018年11月8日至2018年11月14日,共7天。公示期内若有意见,可书面或电话反馈,联系人:朱群峰  联系电话:86031612

附:《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》(征求意见稿)


海盐县住房和城乡规划建设局

2018年11月8日


《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见 》(征求意见稿)

为进一步贯彻落实《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《住房和城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》、《嘉兴市人民政府关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》,完善物业管理体制和机制,确保物业管理工作有序进行,全面提升物业服务整体水平,改善广大业主的居住环境,特制定本实施意见:

一、总体目标

建立健全“统一领导、横向到边、纵向到底、综合协调”的住宅小区物业管理工作体系,强化住宅小区物业管理各方主体责任,有序推进住宅小区规范化、长效化管理,着力解决群众反映强烈、频繁出现的难点和部门监管中的“短板”问题,进一步提升住宅小区物业管理水平。

二、基本原则

(一)统一领导,分级管理。全县物业管理实行统一领导、综合协调,进一步完善县、镇(街道)、社区三级物业管理体系。

(二)条块结合,属地负责。加强物业管理部门指导、监管职能,强化镇(街道)属地管理责任,充分发挥社区(村)和业主自治组织的作用。

(三)市场主导,政策引导。完善住宅小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制。制定物业扶持政策,引导住宅小区提高自治水平,保障物业环境稳定有序。

三、主要措施

(一)完善物业管理体制

1、建立三级物业管理体制

(1)县政府成立县物业管理工作领导小组

县政府成立县物业管理工作领导小组,由县长任组长,分管副县长任副组长,成员由县人民政府办公室(法制办)、发改(物价)、公安、消防、民政、司法、财政、国土、环保、住建(人防)、市场监管、质监、综合执法、人行海盐支行、供电等部门和各镇(街道)主要负责人组成。主要职责:负责研究制定物业管理政策,统筹协调重大问题。领导小组下设办公室(设在县住建局,局长任办公室主任),负责物业服务行业的指导、管理和监督,负责对镇(街道)物业管理工作进行指导、考核。

(2)镇(街道)落实物业管理机构

切实承担住宅小区属地管理主体责任,按照业主自我管理与社会化服务相结合的原则,积极推动将物业管理纳入社区治理体系,指导社区居委会开展物业管理工作。明确分管负责人,落实物业管理机构,配备专职工作人员。主要职责:负责指导业主大会(业主委员会)成立、换届工作,监督业主委员会日常工作;协调处理物业管理中各相关方的矛盾纠纷,矛盾纠纷频发、易发的镇(街道)可考虑单独设立物业矛盾纠纷调处机构;负责辖区内物业管理工作的指导、检查和考核;负责无物业(含提前解除合同)住宅小区日常管理工作。

各镇(街道)应根据实际成立公益性物业服务企业,向暂不具备专业化物业管理条件、物业退出尚未选聘、非物业管理的老住宅小区、城乡一体化新社区等提供社区化有偿准物业服务;为辖区居民提供应急维修服务,解决居民房屋及其配套设施使用中的应急维修问题。

(3)社区落实物业管理工作人员

社区将物业管理职能纳入社区工作职责范围,落实物业管理工作人员不少于1人。主要职责:负责本辖区内小区业主委员会的成立和换届工作,监督业主委员会小区自治管理行为,协助监督小区物业管理活动;指导小区物业服务退出、物业服务企业选聘和小区自治管理;业委会未成立或无法正常开展工作时,社区代行业委会职责;负责本辖区内物业纠纷的预防、受理、调解和纠纷信息排查,定期召开住宅小区三方会议(社区、物业服务企业、业委会),充分发挥社区法律顾问作用,引导业主理性维权;参与辖区内物业服务质量的检查和考评;物业所在地镇(街道)、社区(村)参与见证物业承接查验。

2、部门(单位)物业管理职责

进一步明确各部门职责,各负其责、齐抓共管,共同推进我县物业管理工作。

(1)县发改(物价)局:负责对物业服务企业不按规定明码标价、擅自提高收费标准等违法行为予以依法查处;对于小区物业服务收费标准出现调整频繁、调整幅度较大,或业主反映较多时,可采取约谈、提醒、告诫等措施,督促其规范收费。

(2)县公安局(消防大队):负责对住宅小区治安、技防、车辆停放、群租、装修扰民等进行监督检查,依法查处各类违法违规行为;负责智安小区标准化建设,提高住宅小区智能防控水平;负责对住宅小区进行消防安全检查,依法查处违反消防管理规定的行为。

(3)县民政局:加强对社区居民委员会、小区业主大会等基层群众性自治组织的指导监督。

(4)县司法局:指导建立物业管理纠纷人民调解委员会或指导县人民调解委员会设立物业管理纠纷人民调解工作室。指导基层调解组织开展物业纠纷调解工作和业务培训。

(5)县财政(地税)局: 提供相关扶持、补贴及奖励等资金保障。

(6)国土局:对不动产产权交易进行审查,要求交易双方当事人在办理产权交易时,提供《物业服务费用结算协议》;经相关部门认定,不动产存在搭建建筑物、构筑物等违法建设情形的,暂不予产权登记或产权交易。

(7)环保局:对住宅小区内涉及企事业单位和其他生产经营者的排污等影响环境保护的相关工作进行监督检查,依法查处环境违法行为。

(8)县住建局(人防):负责全县物业管理行业的业务指导、培训和监管,组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策;建立日常检查考核机制及通报制度、建立物业服务企业信用档案;负责对住宅小区民防设施的建设使用及维护进行监督检查;引导开发建设单位科学配置物业服务用房、停车位、各类管网、绿化、消防设施及各类智能化设施设备;负责对开发建设单位履行房屋工程质量保修责任进行监督检查,调查认定和处理由于施工质量造成的后续问题;负责对住宅小区内供水、排水、燃气、园林绿化移植等进行监督检查,督促相关企业做好市政公用设施的管理维护及住宅小区内共有设施设备的移交工作。

(9)县市场监督局:负责依法查处住宅小区内的违法广告、无证经营行为。对擅自改变住宅、车库等物业原设计用途,不予颁发经营许可证;配合主管部门,对物业服务企业,依法做好涉及工商职能工作。

(10)县质监局: 负责依法对住宅小区电梯生产(制造、安装、改造、修理)、维护保养、使用单位、检验检测机构的安全监察和相关作业人员的考核,严肃查处违法违规使用电梯的行为,组织对电梯安全事故和影响电梯正常运行事件的调查处理。

(11)县综合执法局:对住宅小区内侵占公共绿地、饲养家禽、违规装修和乱搭建等综合行政执法范围内的违法行为依法进行查处,对无证饲养犬类进行查处;对物业小区垃圾分类工作指导、监督。依托智慧城管信息系统完善住宅小区信息数据,探索建立诚信管理体系。

(12)人行海盐支行:将物业服务信用管理纳入社会征信管理体系,逐步将经法院判决确认属物业服务企业不履行物业服务合同、业主恶意拖欠物业服务费等失信行为按相关法律法规纳入人民银行征信系统。

(13)供水、供电、供气、通信等相关单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任,确保物业管理区域内共有设施设备设置规范,运行正常。

(二)加强住宅小区配套设施建设与维护管理

1.实施住宅小区承接查验制度。将住宅小区承接查验管理纳入商品房现售备案管理。承接查验遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则,由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。鼓励物业服务企业参与建设工程设计、施工、分户验收和竣工验收等环节,为实施物业承接查验工作创造有利条件。

2.优化住宅小区前期物业服务。开发建设单位在前期物业招投标前,以项目总建筑面积为基数,按照10元/平方米的标准,存入银行专户进行监管。开发建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后,双方须严格履行合同约定和招投标承诺。开发建设单位应强化售后服务,在保修期内承担住宅小区的各项保修责任。

3.强化各类设施建设及管理。住宅小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车需要。住宅小区竣工交付满2年且尚未出售、附赠的车库、车位,开发建设单位应当向业主招租,不得闲置。合理设定停车服务费,提高地下车库、车位使用率,减轻地面停车压力。积极推广智能化停车设施在住宅小区的应用。做好住宅小区内生活垃圾分类设施的建设与维护,对居民垃圾分类不良行为进行劝导。

4.建立维修资金紧急使用工作机制。住宅小区共有部分、共有设施设备保修期满后,发生电梯停运,消防设施故障,二次供水水泵运行中断,排水设施堵塞、爆裂,楼体外立面脱落等危及房屋使用、人身财产安全和公共安全的紧急情况,经相关鉴定机构出具故障检测报告或由属地镇(街道)、消防等相关单位应急联动信息确认的,可申请使用应急物业专项维修资金,无需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

(三)规范物业管理行为

1、提升物业行业管理水平

建立行业监管机制,由相关部门、各镇(街道)物业专职人员开展指导检查工作。建立物业服务企业日常监督考核机制,考核结果与扶持奖励挂钩。定期开展从业人员专业培训,提高行业队伍综合素质。

2、规范业主大会和业委会工作

(1)明确业委会工作机制。加强指导和培训,健全业主大会、业委会组织建设,充分发挥其在物业管理中的积极作用。进一步推进业委会工作规范性及透明度,小区重大事项实行公开公示制度,规范印章管理和财务制度。鼓励有条件的小区,固定业委会办公场所、固定业主接待时间、在小区业主范围内聘请执行秘书、经业主大会通过可试行工作补贴和对公共经营收支进行审计。

(2)严格业委会任职资格。业委会成员年龄结构配比合理:鼓励老中青结合制,届期内60周岁以上成员占比不超过40%,成员最高年龄不宜超过70周岁。业主有违反装饰装修规定、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的,不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业委会委员;担任业主大会筹备组成员、业主代表和业委会委员后出现上述情形的,应当按照规定予以罢免。业委会委员出现空缺时,可以由候补委员按照得票高低依次递补。

(3)创新业委会工作模式。规范物业服务合同签订,明确双方责权利关系,量化服务标准、监督考核和违约责任。引导业主大会和业委会对业主公共财产进行自主管理,不断提高业委会的管理水平。业主应自觉遵守管理规约,执行业主大会作出的决定,按时交纳物业服务费用,遵守装饰装修等有关规定。对拒交物业服务费的行为,业委会应当督促业主交纳或协助物业服务企业通过司法途径解决。经确认无正当理由拒交物业费的,业委会可将相关信息抄送业主所在单位催缴、抄送人民银行作为个人信用参考。

3、严格物业服务企业履职行为

物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定,切实履行职责。承接物业项目(前期物业服务项目除外)后,业委会可向物业服务企业预收该项目不超过1个月的物业服务费,作为物业服务期间合同的履约保证金。提供物业服务时,应当在客服中心公示服务内容、服务标准和收费标准,划分服务区域,明确服务责任人;向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项,制止住宅小区内违反治安、消防、环保、装饰装修和使用等有关法律、法规的行为,并及时向有关行政管理部门报告。积极履行社会责任,配合做好物业住宅小区垃圾减量分类工作、文明创建、平安建设和出租房管理等工作。

建立全县物业服务行业通报制度,对物业服务不到位、整改不到位等情况进行公开通报,并记入企业诚信档案。

4、规范物业管理项目退出管理

(1)有下列情形之一的,不得擅自退出物业项目服务,物业服务企业注销、吊销及合并、分设等情况致使物业服务企业不能正常履行合同的除外。

已经销售的物业尚未交付或未投入使用、或部分交付的,建设单位或物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同,退出物业项目服务管理;

‚住宅小区分期开发建设的,业委会尚未全部建立或增补前,业委会不得擅自要求物业服务企业退出物业项目服务管理。

(2)有下列违规退出物业管理项目行为的,给予当事人相应的处罚(处理)或承担相应的法律责任:

物业服务企业不履行交接义务、不按规定交接、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的,由物业行政主管部门按照相关规定对物业服务企业予以处理。

‚违反《中华人民共和国治安管理处罚法》、《保安服务管理条例》相关规定,物业服务企业及其保安员(秩序维护员)采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷,扣押、没收他人证件、财物等行为,由公安机关依法处罚。

在物业服务项目承接、退管中,业委会超越职权作出决定,或指使、强迫物业服务企业强行进驻的,致使物业服务项目无法正常承接或退管,由签字同意该决定或指使、强迫的委员承担相应的法律责任,造成直接经济损失还应当承担相应的民事赔偿责任。

(3)加强物业管理项目退管后的应急处置

(前期)物业服务合同到期不再续约或物业服务合同提前解除,物业服务企业应以书面形式向县住建局和属地镇(街道)备案。属地镇(街道)物业管理机构应协助小区业委会联系和选聘其它物业服务企业。

在多次选聘新物业服务企业不成功的情况下,属地镇(街道)物业管理机构应引导小区业委会,通过相应的程序,实行小区业主自治管理。

在小区业主不能统一自治意见的情况下,属地镇(街道)物业管理机构受业委会(社区)委托向县物业管理工作领导小组提出申请,实施物业服务过渡期,过渡时间为6个月。过渡期间由各镇(街道)物业管理机构指定物业服务企业或各镇(街道)公益性物业服务企业提供服务,由业委会(社区)负责收取相关服务费。

四、加大政策扶持力度

(一)实施老旧小区物业管理补贴

补贴范围:老旧住宅小区、拆迁安置小区、保障性住房小区等(具体补贴对象,由财政、住建、属地镇<街道>共同认定)。

补贴标准:物业服务企业向此类住宅小区提供专业化物业服务(不包含单项服务),单个项目当年度物业服务收费标准低于海盐县普通住宅小区物业服务费基准价格四级标准的、且经住建局会同属地镇(街道)考核合格的,给予物业服务企业按不低于0.15元/m2.月给予补贴,补贴面积按物业应收费面积计。

补贴资金来源:实行县、镇(街道)两级补贴,武原街道老旧住宅小区、保障性住房小区由县财政补贴,拆迁安置小区、其他老旧小区由属地镇(街道)补贴。

补贴资金用途:主要用于小区配套设施的维护和更新、治安防范、卫生保洁以及文明(卫生)城市创建等专项工作的投入,结余部分可弥补物业服务企业经营亏损。

(二)建立年度考核奖励机制

1.对所服务的项目获得省、市级物业管理示范称号的物业服务企业,给予一定的奖励,其中获得嘉兴市物业管理示范称号的奖励8万元,获得省级物业管理示范称号的奖励15万元。

2. 全县共评选10家年度县优秀物业服务企业,奖励3万元。连续三年获评的企业第三年奖励10万元。考核办法由县物业管理工作领导小组制定。

3.县物业管理工作领导小组每年组织相关部门对镇(街道)、社区物业管理工作进行考评,并表彰奖励,考核办法由县物业管理工作领导小组制定。


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