海盐县人民政府西塘桥街道办事处关于印发《西塘桥街道征收集体土地房屋拆迁补偿安置实施办法》的通知

各村（社区）、区（街道）各部门：

　　《西塘桥街道征收集体土地房屋拆迁补偿安置实施办法》已经街道办事处研究通过，现印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

                                                                                           　海盐县人民政府西塘桥街道办事处

                                                                                                    　　2017年7月31日

西塘桥街道征收集体土地房屋拆迁

补偿安置实施办法

    为加快西塘桥街道经济社会发展，改善人居环境, 保障各项目建设顺利进行。根据《中华人民共和国土地管理法》《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省城乡规划条例》及其它有关法律、法规，结合西塘桥街道实际，制订本办法。

　　一、适用范围

　　在本街道东、南至与平湖市行政界线，西至与武原街道行政界线，北至杭平申线航道的范围内，因征收集体土地、拆迁房屋及附属物，并对被拆迁人进行补偿、安置的新启动项目，适用本办法。

　　二、征收集体土地补偿政策

　　（一）土地补偿政策。依据《海盐县人民政府关于重新公布海盐县征地区片综合价补偿标准的通知》(盐政发〔2014〕35号)。

　　（二）青苗，地面附着物、构筑物补偿标准。按照《海盐县人民政府关于公布海盐县征收集体土地地面附着物、构筑物经济补偿标准的通知》(盐政发〔2015〕3号)文件执行。

　　（三）人员安置。涉及人员采用养老保险安置，按《海盐县人民政府关于印发海盐县被征地人员基本生活保障实施意见的通知》（盐政发〔2014〕63号)、《海盐县被征地人员基本生活保障实施细则》（盐人社〔2015〕171号)执行。

　　三、房屋拆迁补偿安置政策

　　（一）房屋评估

　　被拆迁房屋的评估，由街道委托具有资质的房地产评估机构评估，按照拆迁公告发布时县人民政府公布的最新征收集体土地房屋拆迁补偿标准，结合房屋的结构、成新、装修及其它因素进行评估。房屋经评估给予补偿后，由街道统一拆除，拆迁房屋的残值归拆迁人。

　　（二）安置基准面积的认定

　　安置基准面积以有效的农民建房批准用地证件（《海盐县农村居民居住用地呈报表》或《海盐县农村宅基地使用证》等合法有效凭证）核准。

　　1.住宅

　　已履行建房审批手续的住宅建筑面积为安置基准面积。其多批少建部分视作放弃，少批多建部分属同期同幢的按同类建筑评估价格给予补偿，不作安置基准面积依据。

　　已履行建房审批手续的辅房建筑面积为安置基准面积。其多批少建部分视作放弃，少批多建部分按违法建筑处理。

　　有建房审批资格的农户，其主体住宅建房审批手续不全的，经街道审核认定后，按下列方式予以处理：其主体住宅按该区域现行审批政策结合建房时人口确定占地面积，并结合层数（最高两层）计算后的建筑面积，视作安置基准面积；主体住宅超过上述规定建筑面积及非主体住宅建筑面积按违法建筑处理。

　　2.住畜混建

　　住宅与畜舍同期混合建造不能区分且均已履行建房审批手续的，畜舍审批资料载明的建筑面积不作房屋安置基准面积。

　　3.在建房、未建房

　　在拆迁公告发布前已批准的在建房，被拆迁人拆迁时可作如下选择：

　　（1）选择按原有旧房确定安置基准面积、拆迁补偿方式的，在建房可按同类建筑评估补偿。

　　（2）被拆迁人选择按在建房确定安置基准面积、拆迁补偿方式的，原有应拆除旧房不作补偿。其中核准安置基准面积时，按在建房实有结顶建筑面积为依据，在建尚未结顶的最高按二层计。

　　上述选择不得重复。

　　拆迁公告发布前已批准的未建房，按被拆迁人现有住宅确定安置基准面积、拆迁补偿。被拆迁人已缴纳的审批建房费用由拆迁人给予退偿。

　　4.非主体建筑的处理规定

　　（1）畜舍

　　建房审批手续不全的畜舍统一按平房计算，占地面积最大不超过30平方米，超出部分按违法建筑处理。

　　（2）附属结构

　　附属结构的建筑面积不作安置基准面积。评估机构应当按照附属结构的不同净空高度、不同装修确定补偿价格。附属结构的评估补偿标准按其同幢房屋评估价格折算，附属结构的价格折算率为：净空高度2.2米以上为50%，2.2米至1.5米为30%,1.5米以下不予补偿；1.7米以上架空层价格折算率按50%，1.7米以下不予补偿。

　　（3）临时建筑

　　临时建筑按同类建筑结合剩余批准的使用年限和成新评估补偿，不注明使用年限的按2年计。

　　5.违法建筑处理的规定

　　各类违法建筑、未经批准或超过批准期限的临时建筑、加层建筑，按同类建筑评估价格的21%给予残值回购。

　　（三）被拆迁人的认定

　　被拆迁人以“户”为单位计，“户”以农（居）民建房用地审批件结合农村宅基地使用证为依据，即一处宅基地上的房屋所有权人为一“户”。

　　祖传私房需递交合法有效的书面证明，街道拆迁部门予以核实。同时拥有祖传私房和新建房的，祖传私房不作计户标准。

　　有子女的老人单独审批建房的以实有安置基准面积安置，不作计户标准。

　　户口簿、门牌号、股权证、法院调解或判决的家庭析产证明等材料不作拆迁计户的依据。

　　被拆迁人分次拆迁的，被拆迁人应当在首次拆迁时就确定选择一种安置补偿方式；在后次拆迁时享受的安置基准面积与各项优惠政策与前次合并计算办理。

　　（四）人口的认定

　　在拆迁补偿安置中，对各类补助费涉及人口计算时，以户口簿在册人口为标准，具体作如下规定：

　　1.非农户口

　　在拆迁公告发布之日，被拆迁人已为非农户口，户籍在被拆迁范围内，并出具未享受福利分房或房改政策（如房改房、经济适用房、廉租房、安置房、集资建房、住房分配货币化补贴等）的相关证明材料，在拆迁实施时，可作补助人口计算。

　　2.独生子女

　　在册的未婚独生子女可按两人计算。

　　3.义务兵、在校学生

　　服役义务兵、在校学生作为补助人口计算。

　　4.正在“服刑”人员

　　被拆迁人在办理拆迁手续时，家庭中正在“服刑”人员，可作为补助人口计算。

　　5.承租人

　　承租人不作补助人口计算，租赁关系由被拆迁人自行解决。

　　（五）安置补偿办法

　　被拆迁人的房屋采用产权调换，安置用房为国有划拨土地性质。被拆迁人可自主选择公寓式安置或联体排屋安置，但两者不得兼选。安置房由街道统一布局、统一设计、统一建造，其中联体排屋每户建筑占地面积85平方米，层次为三层；公寓式安置房户型面积为大、中、小三种。

　　安置房的选择按照抽签确定的挑房、签协顺序进行。

　　1.联体排屋结算标准

　　（1）联体排屋结算价格为1280元/平方米，夹层800元/平方米。

　　（2）联体排屋住宅建筑面积（不含夹层）不足安置基准面积的部分，按联体排屋安置货币补偿价格1200元/平方米结算。

　　2.公寓式安置房结算标准

　　（1）选择公寓式安置用房安置的，安置基准面积内的，按安置价格结算；超出安置基准面积30平方米（含）内的，按优惠价格结算；超出安置基准面积30平方米以上、80平方米（含）以内的，按综合价格结算。选择安置用房未达超安置基准面积80平方米的差额部分，其优惠价格与综合价格购房权利视作放弃。

　　被拆迁人子女户籍均在拆迁范围内，已分户的且一方已达到法定婚嫁年龄，可在原有每户80平方米的优惠购房面积基础上，可再增加80平方米优惠购房面积，价格同上。

　　因被拆迁人选择的公寓式安置用房确需超出上述安置面积的，超面积部分按市场调节比准价格结算。

　　公寓式安置房安置价格、优惠价格、综合价格、市场调节比准价格见附件。

　　（2）被拆迁人选择公寓式安置的，安置基准面积不足120平方米的，可按120平方米安置；

　　（3）价格结算

　　被拆迁人选择公寓式安置用房且超安置基准面积时，按照安置用房市场调节比准价格、综合价格、优惠价格、安置价格的顺序，对被拆迁人选择的安置用房依照层次先高后低的程序进行价格结算。

　　3.相关税费

　　（1）被拆迁人应当按规定交付安置房物业维修资金、物业管理费等各类规费。物业维修资金交存标准参照最新公布的海盐县物业专项维修资金交存标准执行。

　　（2）被拆迁房屋与安置用房等值部分，被拆迁人免缴房屋契税，差额部分按规定缴纳契税。

　　（六）房屋拆迁补助标准

　　1.临时安置补助费：选择期房的被拆迁人，在期房未交付前，被拆迁人自行解决周转房，临时安置补助费计发期限自拆迁房屋交付拆迁人之月起，至安置房交付通知后6个月止。

　　临时安置补助费标准：4人（含）/户以下的，每月600元；4人/户以上的，按每月150元/人计算。

　　2.搬家补助费：房屋安置的被拆迁人享受搬家补助费2次。

　　搬家补助费标准为：1-3人/户的，每次800元/户；4人/户以上的，每次1000元/户。

　　四、各类补偿规定

　　（1）对各类小型农机具、畜牧自行处理的补偿规定

　　农户各类小型农机具、牲畜按户型补助，具体补助办法：大户（5人以上）每户补助1000元，小户（1—4人）每户补助800元。

　　（二）对家庭式工厂、商店、作坊的认定和补偿规定

　　家庭式工厂、商店、作坊等用房，按原房屋批准用途给予补偿。

　　合法的家庭式商店等，其搬迁、停业等损失，拆迁人视经营规模经评估后给予被拆迁人一次性补偿。设施与库存商品由被拆迁人自行处理。

　　合法的家庭式工厂、作坊等（由被拆迁人提供合法证照证明），其搬迁、安装、临时过渡费用，按下列情况经评估后给予一次性补偿：

　　1.按本地货物运输价格、设备安装价格计算设备搬迁和安装费用；

　　2.拆迁过渡均由被拆迁人自行解决，拆迁人对被拆迁人临时过渡费用给予补偿；补偿标准为该工厂、作坊等实际生产使用的合法建筑面积每月9元/平方米；补偿期限按15个月计。

　　非法经营的家庭式工厂、商店、作坊等，不享受任何补偿。

　　（三）建筑材料

　　拆迁公告发布前，被拆迁人已购置的钢材、楼板、砖瓦等建筑材料，拆迁人应按照拆迁实施时搬迁、运输等量材料的同期信息价的10%补偿被拆迁人运输、存放等费用。已购置的墙砖、地砖、地板等建筑装饰材料不予补偿。

　　（四）孤鳏（寡）户、五保户

　　无经济能力购买安置房的孤鳏（寡）户、五保户，符合条件的，可在就近的敬老院安置，其在敬老院中的权利和义务按照县民政局有关政策办理。

　　（五）房屋拆迁时，对承租人的处理

　　房屋拆迁补偿安置的对象为被拆迁房屋产权人，对被拆迁房屋的承租人不作任何补偿或安置。

　　（六）房屋交易

　　房屋交易，已办理房屋所有权和土地使用权过户的，为合法交易。私下交易，不办理合法登记手续的，一律视作非法交易，不作为拆迁补偿安置依据。

　　五、其他规定

　　（一）对产权不明晰或其他特殊情况，需对被拆迁房屋实施证据保全的，按评估价格给予补偿，不作安置。

　　（二）非农居民以合法农民建房审批程序建造或以继承形式获得的祖传私房（即通过合法途径取得的农村历史遗留房，该房屋及宅基地已不再依附具有农村建房资格的农村集体经济组织成员），可以以该房屋被认定的基准面积，采用公寓式安置。

　　（三）以“一宅基为一户”的原则，对符合条件的多子女家庭户、个人或离婚户，且户籍均属拆迁范围内，非农户口的同时出具未享受福利分房或房改政策（如房改房、经济适用房、廉租房、安置房、集资建房、住房分配货币化补贴等）的相关证明材料，属下列情形之一的可购买一套公寓式安置房。

　　1.子女单独立户且达到法定婚龄，未享受过农村宅基地的（不同时享受增加超面积安置优惠政策）；

　　2.离婚三年以上（含）单独立户的，离婚析产未取得产权的，且本人无购买、继承、受赠或其他形式和途径取得农村私有住房的；

　　3.军人、下乡知青、回乡落户职工、刑满释放人员及其他相关人员享有合法产权的房屋，因年久失修而损毁，现寄宿或借租居住的。

　　安置房价格结算：80平方米（含）内可按比例享受优惠价格和综合价格结算，超过80平方米部分按市场调节价格结算。

　　（四）被拆迁人应当一次性选完所有的安置房户型，并结算差额款。如被拆迁人在规定的时间内不来办理房屋结算手续并结清房款的，在确保其有一套最小面积公寓房居住的前提下，对房款不足的联体排屋或其他公寓式安置房作退房处理，但保留其再次挑选公寓房的资格。再次挑选公寓房前，被拆迁人应事先向街道征迁工作领导小组提出书面申请，经同意在存量房源中挑房，并按照街道公布的最新安置房价格结算。

　　（五）在征迁公告发布前，被拆迁人已经由民政部门认定为低保户、低保边缘户、低收入户，在办理安置房结算手续时，分别可享受购买安置房补助5万元、3万元、2万元。

　　六、征收集体土地、房屋拆迁方式与流程

　　本街道范围内征收集体土地、房屋拆迁采取模拟征迁的方式，即参照正式征地拆迁程序，对拟征迁地块在各工作环节充分征求模拟被征迁人意见，若在规定时间内达到规定指标的，再联动推进，达到全部指标后最终转为正式征地拆迁的一种征迁方式。

　　（一）工作流程

　　发布模拟征迁公告——青苗及附着物清点、土地测量, 签订《模拟征地协议》——房屋及附属建筑物等评估、公示与答疑——与被征迁人办理挑房、并签订《模拟拆迁安置协议》（签协率达到95%后发布转正公告）——发放青苗及土地补偿款——办理养老保险——腾空并拆除房屋。

　　1.模拟征迁公告

　　街道办事处针对拟征迁地区块以承包组或线型工程区域为单位，发布模拟征迁公告，确定模拟征迁方式、政策、安置用房基本情况等。

　　2.附着物清点、土地面积测量

　　启动模拟征迁程序后，由征迁工作组负责组织相关部门和村（社区）集体经济组织人员进行青苗、地面附着物清点和土地测量工作，街道办事处、村（社区）集体经济组织做好数据的核算工作。

　　由村（社区）集体经济组织负责将土地面积、青苗及地面附着物的数据在村（社区）集体经济组织公示栏里进行公示。

　　与村（社区）集体经济组织签订《模拟征地协议》。

　　3.拆迁评估

　　由评估机构入户对房屋及附属建筑物等进行评估。

　　房地产评估机构完成评估报告，现场公示并进行答疑，纠错。

　　征迁工作组会同有关村（社区）入户调查，登记家庭成员状况并收集建房资料，发放《安置方式征询表》，向县相关部门调取建房资料进行核对。

　　4.模拟拆迁签协

　　根据被征迁人选择的补偿安置方式，抽签后，按“先挑房先签协”的原则，签订《模拟拆迁安置协议》，签协率达到规定要求后，由征迁工作领导小组报街道办事处批准，经批准同意后，《模拟征地协议》、《模拟拆迁安置协议》转为正式协议并公示告知,告知房屋腾空期限。

　　5.《模拟征地协议》转为正式协议后，街道相关部门将青苗补偿款、土地补偿款拨付到村集体经济组织。

　　6.办理养老保险，由村（社区）集体经济组织统计被征地居民养老保险名单，经审核后，与被征迁人现场办理签约。

　　7.腾空交房

　　被征迁人应当在规定时间内腾空交房，由征迁人组织实施房屋拆除。

　　（二）模拟征迁奖励

　　被拆迁人应当在规定的签协期限内与街道办事处签订《房屋拆迁安置补偿协议》。在规定期限内签协的，征迁人给予被征迁人奖励。奖励标准：以承包组或线型工程区域为单位的征迁区块，在规定的签协之日起30日内，签协率达100%的，拆迁人给予区块内被拆迁人一次性奖励30000元/户；在规定的签协之日起31至60天内签协率达100%的，拆迁人给予区块内被拆迁人一次性奖励20000元/户；在规定的签协之日起61至90天内签协率达100%的，拆迁人给予区块内被拆迁人一次性奖励10000元/户。

　　七、本办法确定的范围内，自本办法实施之日起，如房屋所有权人申请提前拆迁，经西塘桥街道征迁工作领导小组批准的，按本办法执行。

　　八、本办法由西塘桥街道征迁工作领导小组负责解释，其它未尽事宜，由街道征迁工作领导小组集体讨论后决定。

　　九、本办法自2017年8月1日起施行。

　　附：西塘桥街道公寓式安置房价格标准