关于印发《澉浦镇项目建设中涉及农民私房拆迁安置与补偿的实施意见》的通知

各行政村、各相关单位：

　　现将《澉浦镇项目建设中涉及农民私房拆迁安置与补偿的实施意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

澉浦镇人民政府

　　2017年3月24日

澉浦镇项目建设中涉及农民私房拆迁安置

与补偿的实施意见

　　为规范澉浦镇项目建设中涉及的农民私房拆迁的实施与管理，保护被拆迁人的合法权益，保障建设项目工程顺利进行，根据相关法律、法规及海盐县人民政府有关文件规定，结合我镇实际，制定本实施意见。

　　一、文件依据

　　本意见根据《海盐县人民政府关于公布海盐县征收集体土地房屋拆迁补偿标准的通知》(盐政发〔2014〕65号)、《海盐县农村居民居住用地使用管理办法》(盐政办发〔2013〕134号)等文件精神及相关法律法规制定。

　　二、拆迁安置方式的规定

　　（一）具有农村建房资格的拆迁户，原则上采取异地自建方式安置；如农户家庭中农村集体经济组织人员全部承诺放弃申请农村宅基地申请资格情况下，可以选择公寓安置。

（二）无农村建房资格的拆迁户（房在户不在），原则上实行一次性货币补偿，如拆迁户确有住房需求，采取公寓式安置方式进行安置。

　　（三）非住宅房屋拆迁采取货币补偿方式。

　　三、安置基准面积的规定

　　根据被拆迁人提供的农（居）民建房用地审批件、农村宅基地使用证等有效证件为依据，结合实地测绘的房屋建筑面积核准。其中批准建设的住宅用地面积结合海盐县农（居）建房选址定点申请表批准建设的建筑层次计算的建筑面积为安置基准面积，住宅以外的其他房屋建筑面积不计入安置基准面积。《房屋所有权证》载明的建筑面积为合法补偿面积，不作安置基准面积依据。

　　四、被拆迁人的认定

　　农房拆迁补偿安置时，被拆迁人以“户”为单位计，“户”以农（居）民建房用地审批件结合农村宅基地使用证为依据，即一处宅基地上的房屋所有权人为一“户”。

　　祖传私房需递交镇、村书面证明，由相关部门予以核实。同时拥有祖传私房和新建房的，祖传私房和新建房认定为同一被拆迁人。有子女的老人单独拥有房屋且子女均已认定为单独被拆迁人的不作计户标准，以实有基准面积合并至被拆迁人的子女补偿安置范围。

　　户口簿、门牌号、股权证、法院调解或判决的家庭析产证明不作被拆迁人分户的依据。

　　农民私房交易，已办理房屋所有权和土地使用权过户的，为合法交易。农民私房私下交易，不办理合法登记手续的，一律视作非法交易，不作为拆迁补偿安置依据。

　　五、评估及补偿办法

　　（一）拆迁户在拆迁范围内的房屋及附属物、构筑物等由拆迁人委托具有资质的房地产评估机构进行评估。评估成果在拆迁地段及所在行政村村务公开栏进行公示，拆迁人按评估成果向被拆迁人支付补偿款。

　　（二）评估标准。按照《海盐县人民政府关于公布海盐县征收集体土地房屋拆迁补偿标准的通知》（盐政发〔2014〕65号），结合被拆迁房屋的结构、成新、装修及其它因素进行评估。对临时抢建、装修部分不予补偿。

　　六、自建安置方式实施办法

　　（一）安置地点

　　根据澉浦镇村庄布点规划，涉及拆迁户可自行选择到本行政村X点新社区或六里翠屏新村小区、干家场小区、澉浦飏山新村小区新建房屋。

　　（二）安置房建设相关规定

　　1、按照先拆后建要求落实安置房建设用地交付，拆迁户需拆除或腾空交付旧房后开始新房建设。安置房选址定位根据社区总平面图布置图划定区域后制定相应的选址办法，采取抽签等方式确定。

　　2、新市镇社区建房实行“统一规划，统一设计，统一标准，统一布局”等要求，由镇村建交管服务中心统一提供图纸。

　　新农村社区建房实行“统一房屋占地面积、统一房屋基础标高、统一房屋退让间距、统一房屋檐口高度”等要求，根据社区规划由镇村建交管服务中心出具建房规划设计条件，设计图纸需通过镇相关部门联审。

　　3、落实选址、放样、砌基和竣工验收“四到场”管理制度。“四到场”制度由镇村镇建设交通管理服务中心、镇国土资源所组织实施。

　　4、拆迁户必须委托有资质的泥木工匠或建设单位施工建造新房，做到按图施工，服从现场管理。大力提倡拆迁户参加建房保险和施工保险。

　　5、安置房建设期间临时用水用电及后续水、电、电信、电视、宽带等入户费用由拆迁户自理。

　　七、公寓安置实施办法

　　（一）资格条件

　　1、具有农村建房资格的拆迁户，如农户家庭中农村集体经济组织人员全部承诺放弃申请农村宅基地申请资格情况下，可以选择公寓安置。

　　2、无农村建房资格的拆迁户（有房无户），原则上实行一次性货币补偿，如拆迁户确有住房需求，采取公寓安置方式进行安置。

　　（二）安置办法

　　1、具有农村建房资格的拆迁户选择公寓安置时，以有效的农民建房批准用地证明件结合现场测绘成果核准安置基准面积，选择的安置用房面积（不含车库、跃层）可以超过安置基准面积，但优惠价格、综合价格购房最多不超过50平方米。

　　2、不具有农村建房资格的拆迁户，以有效的农民建房批准用地证明件结合现场测绘成果核准的安置基准面积等面积进行安置，不享受挑房时安置用房面积（不含车库、跃层）可以超过安置基准面积50平方米的优惠，挑房时选择的公寓房建筑面积应最接近拆迁户实有安置基准面积。

　　3、当拆迁户原住宅合法建筑面积小于60平方米时，可以安置价保底购置1套小户型（60平方米左右）的安置房。

　　4、挑房面积不足实有安置基准面积部分进行货币奖励。

　　5、挑房时因户型原因安置房面积确需超出被拆迁人可选择的安置面积时，以市场调节价进行结算。

　　（三）2017年度公寓安置价格

　　1、安置价：680元/平方米，安置基准面积部分以安置价结算。

　　2、优惠价：1200元/平方米，安置房面积超出安置基准面积30平方米（含）内的部分按优惠价结算。

　　3、综合价：2100元/平方米，安置房面积超出安置基准面积30平方米以上、50平方米以内部分按综合价结算。

　　4、自行车库：300元/平方米，自行车库每套公寓配备1个。

　　5、汽车库：1600元/平方米，每套公寓仅可选购一个汽车库（仅限于本幢），汽车库数量少于公寓套数，售完即止。

　　6、货币奖励：被拆迁人挑房面积不足实有基准面积部分奖励1200元/平方米；被拆迁人放弃优惠价购房面积时，拆迁人按被拆迁人实际放弃面积奖励800元/平方米；被拆迁人放弃综合价购房面积时，拆迁人按被拆迁人实际放弃面积奖励500元/平方米。

　　7、市场调节价：2500元/平方米。

　　（四）其它规定

　　1、被拆迁人应当按规定交付安置房契税、物业专项维修资金、燃气开户费、卫生清运费、物业管理费、装修保证金等各类规费。物业专项维修资金交存标准参照最近一次颁布的海盐县物业专项维修资金交存标准执行。

　　2、被拆迁人选择多层式公寓安置用房且超安置基准面积时，按照安置用房综合价格、优惠价格、安置价格的顺序，对被拆迁人选择的安置用房依照层次差价率先高后低的程序进行价格结算。

　　3、安置房源总层次4层、底层有车库层次差价系数计算办法为：一层为1、二层为1.04、三层为1.06、四层为0.94。安置房源总层次为5层、底层有车库层次差价系数计算办法为：一层为1、二层为1.04、三层为1.06、四层为1.04、五层为0.9。

　　4、多层式公寓安置房用地为国有土地，上市交易须按有关规定办理手续，并缴纳土地出让金。

　　5、选房规则：拆迁安置时，由拆迁实施单位组织被拆迁人（户）进行统一抽签确定顺序号，依次在规定时间内选房。

　　八、非住宅房屋拆迁

　　项目建设范围内涉及非住宅房屋拆迁时，房屋按评估价给予补偿，涉及房屋使用性质为家庭式工厂、商店、作坊的认定和补偿规定按以下办法执行：

　　合法的家庭式商店等，其搬迁、停业等损失，拆迁人视经营规模给予被拆迁人一次性补助，补助标准在3000—10000元之间。设施与库存商品由被拆迁人自行处理。

　　合法的家庭式工厂、作坊等（由被拆迁人提供工商营业执照和税务登记证明），其停业、停产损失以及搬迁、安装、临时过渡费用，按下列情况给予一次性补助：

　　（一）按本地货物运输价格、设备安装价格计算设备搬迁和安装费用；

　　（二）无法恢复使用的设备按重置价格结合成新或该设备的净值给予补偿；

　　（三）拆迁过渡均由被拆迁人自行解决，拆迁人对被拆迁人临时过渡、停业、停产给予补助；补助标准为该工厂、作坊等实际生产使用的合法建筑面积每月10元/平方米；补助期限从该工厂、作坊合法开工之日起至拆迁公告期满止，实际生产不足15个月的，按实际生产的月份计算过渡费用，实际生产超过15个月的，最高按15个月计算过渡费用。实际生产时间由被拆迁人提供该工厂、作坊的用电、用工、纳税等申报情况审定。

　　九、旧房的处置办法

　　拆迁人按评估报告价值的5%向拆迁户支付残值补偿，拆迁人选择残值补偿后原旧房归拆迁人所有，拆迁户应将已补偿的房屋和装修等设施交由拆迁人统一处置，不得自行拆除，如有拆除按评估补偿价在补偿款中扣除。

　　十、拆迁中相关奖励办法

　　（一）拆迁人对农户异地自建或公寓安置给予奖励。奖励以被拆迁人安置基准面积为计算依据，住宅以外的其它房屋建筑面积不作为奖励计算依据。

　　1、签约奖

　　被拆迁人签订拆迁安置补偿协议后，拆迁人按安置基准面积给予50元/㎡的奖励。

　　2、腾空拆除奖

　　被拆迁人拆除或腾空交付旧房后，拆迁人按安置基准面积给予100元/㎡的奖励。

　　3、规划建设奖

　　被拆迁人按照规划要求建造新房，新房竣工后经镇村建、镇国土部门现场验收合格的，拆迁人按安置基准面积给予被拆迁人150元/㎡的奖励。自愿放弃房屋重建或选择公寓安置方式时，不享受该项奖励。

　　分户新建造的农户，不享受上述三项奖励。

　　（二）对无农村建房资格的拆迁户（房在户不在）进行公寓安置时，拆迁人设签约奖和腾空拆除奖，奖励办法与标准同自建奖励办法。

　　（三）符合政策可享受自建房的被拆迁户，自愿放弃房屋重建时，按盐政发〔2014〕65号的相关规定执行。

　　（四）项目建设支持拆迁奖

　　为鼓励农户支持我镇相关项目建设顺利实施，设立项目建设支持拆迁奖，奖励标准为3万元/户，奖励对象的房屋应为合法建筑。

　　（五）涉及被拆迁农户进新社区建房免收新社区配套设施费。

　　十一、补助办法

　　（一）搬家补助

　　自建安置和公寓安置的拆迁户可享受搬家补助费2次；货币补偿的拆迁户可享受搬家补助费1次。具体标准为：1—4人/户的，每次补助600元/户；5人/户以上的，每次补助800元/户。

　　（二）临时过渡补助

　　自建安置的拆迁户临时过渡期自安置地块交付给被拆迁人起计算10个月；公寓安置的拆迁户临时过渡期补助费计发期限自被拆迁房屋交付拆迁人之月起至安置房交付使用后4个月止；货币补偿的拆迁户临时过渡期按4个月计算。具体标准为：4人以下户每户每月400元，4人（含）以上户每人每月120元。

（三）各类农机具、畜牧自行处理的补助：拆迁户现有农用机械，能提供购置凭证且自主经营的，可一次性享受补助款500—2000元；拆迁户各类农具和畜牧自行处理补助标准按户型补助，具体补助标准：大户（5人以上）每户补助900元，中户（3—4人）每户补助800元，小户（1—2人）每户补助700元。 享受补助后，上述农机具和畜牧由拆迁户自行处理。

　　十二、拆迁中涉及人口的计算规定

　　在拆迁补偿安置中，对各类补助费涉及人口计算时，作如下规定：

　　1、非农户口：被拆迁私房为其主要居住地的且其未享受过有关优惠购房政策或待遇的（主要指房改房、经济适用房、住房公积金补贴、解困房、集资房、廉租房或货币分房等），在拆迁实施时，可作补助人口计算。

　　2、独生子女：在册的未婚独生子女可按两人计算。

　　3、义务兵、在校学生：服役义务兵、在校学生作为补助人口计算。

　　4、承租人：承租人不作补助人口计算，租赁关系由被拆迁人自行解决。

　　十三、其它规定

　　1.对产权不明晰或其他特殊情况，需对被拆迁私房实施证据保全的，采用货币补偿方式。

　　2.建筑材料补助　　

　　被拆迁人已购置的钢材、楼板、砖瓦等建筑材料，拆迁人按照拆迁实施时按本地货物运输价格进行补偿，运输、屯放、出售由被拆迁自行处置。

　　3.孤鳏（寡）户、五保户：无经济能力购买安置房的孤鳏（寡）户、五保户，符合条件的，可在就近的敬老院安置，其在敬老院中的权利和义务按照县民政局有关政策办理。

　　十四、适用范围

　　在澉浦镇域范围内因项目建设需要涉及农民私房拆迁的安置与补偿适用本实施意见；涉及政策依据调整的按上级文件执行，原相关补偿实施办法与之相抵触的，以此文件为准。

　　十五、本实施意见的解释

　　本实施意见自发文之日起执行，由澉浦镇两新征迁办负责解释。