海盐县人民政府武原街道办事处关于印发《武原新区农房拆迁与补偿办法》的通知（失效）

各村（社区）、各有关单位：

　　《武原新区农房拆迁与补偿办法》已经街道办事处同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                          海盐县人民政府武原街道办事处

                              2015年8月31日

武原新区农房拆迁与补偿办法

    为加快经济社会发展，推进城市化进程，根据有关文件精神，结合武原街道实际，制定本办法。

    一、实施对象和范围

    武原新区范围内集体土地上的农民房屋。

    二、安置基准面积的规定

    安置基准面积：根据被拆迁人提供的农（居）民建房用地审批件、农村宅基地使用证等有效证件为依据，结合其实地测绘的房屋建筑面积核准。其中批准建设的住宅用地面积结合海盐县农（居）建房选址定点申请表批准建设的建筑层次计算的建筑面积为安置基准面积，住宅以外的其他房屋建筑面积不计入安置基准面积。《房屋所有权证》载明的建筑面积为合法补偿面积，不作安置基准面积依据。
　　（一）住宅　　

已履行建房审批手续的住宅建筑面积为安置基准面积。其多批少建部分视作放弃，少批多建部分属同期同幢的由评估机构评估给予补偿，不作安置基准面积依据。
　　已履行建房审批手续的辅房，其安置基准面积的认定和评估补偿，同住宅相同方法处理。
　　有建房审批资格的农户，其主体住宅建房审批手续不全的，由所在行政村或社区出具书面证明，载明建房日期、家庭人员状况等，经武原街道农民建房管理部门审核认定后，其主体住宅按该区域现行审批政策确定安置基准面积。

    （二）住畜混建

　　住宅与畜舍同期混合建造不能区分且均已履行建房审批手续的，其中符合该区域现行审批政策的占地面积和履行建房审批手续的二层（含）以上的住宅建筑面积，视作安置基准面积，超面积部分不作房屋安置基准面积。

　　（三）在建房、未建房
　　在发布拆迁公告前已批准的在建房，被拆迁人拆迁时可作如下选择：

　　1.选择按原有旧房确定安置基准面积、拆迁补偿方式及各项奖励的，在建房可按同类建筑建安成本评估补偿。
　　2.被拆迁人选择按在建房确定安置基准面积、拆迁补偿方式及各项奖励的，原有旧房不作补偿。其中核准安置基准面积时，按在建房实有结顶建筑面积为依据，在建尚未结顶的最高按二层计。在建房可按同类建筑建安成本评估补偿。

　　上述选择不得重复交错。

　　拆迁公告发布前已批准的未建房，按被拆迁人现有住宅确定安置基准面积、拆迁补偿和各项奖励。在审批有效期限内，对被拆迁人已缴纳的审批建房费用给予退还。

　　三、非主体建筑的处理规定

　　（一）畜舍

　　以有效的农村村民畜牧生产建房用地批准件及相关证件，进行核定建筑面积。超过规定占地面积建造或加层的建筑面积，均作违法建筑处理。

　　（二）附属结构　

　　附属结构的建筑面积不作安置基准面积，评估机构应当按照其高度不同，评估确定给予补偿。

　　（三）临时建筑

　　临时建筑按评估价结合剩余批准的使用年限和成新进行评估补偿，不注明使用年限的按2年计。

　　（四）土地征收补偿协议签订后，新建围墙（围护）不予补偿。

　　四、违法建筑处理的规定

　　各类违法建筑、未经批准或超过批准期限的临时建筑、加层建筑，在拆迁公告规定期限内自行拆除的，按县拆违政策处理，拆迁费用和残值处理由被拆迁人自行解决。

    五、被拆迁房屋

    拆迁房屋经评估机构评估后，签定拆迁补偿协议，给予经济补偿。拆迁房屋残值按拆迁房屋及地面构筑物评估总价的10%作价结算给被拆迁户，拆迁房屋残值归拆迁人所有。

    六、被拆迁人的认定

    武原新区农房拆迁补偿安置时，被拆迁人以“户”为单位计，“户”以农（居）民建房用地审批件结合农村宅基地使用证为依据，即一处宅基地上的房屋所有权人为一“户”。

　　祖传私房需递交街道、村书面证明，由农房拆迁管理部门予以核实。同时拥有祖传私房和新建房的，祖传私房和新建房认定为同一被拆迁人。有子女的老人单独拥有房屋且子女均已认定为单独被拆迁人的不作计户标准，以实有基准面积合并至被拆迁人的子女补偿安置范围。

　　户口簿、门牌号、股权证、法院调解或判决的家庭析产证明不作被拆迁人分户的依据。

　　农民私房交易，已办理房屋所有权和土地使用权过户的，为合法交易。农民私房私下交易，不办理合法登记手续的，一律视作非法交易，不作为拆迁补偿安置依据。
    七、拆迁中涉及人口的计算规定
　　在拆迁补偿安置中，对各类补助费涉及人口计算时，作如下规定：
　　（一）非农户口

　　在拆迁公告发布时，被拆迁人已为非农户口，被拆迁人户籍在被拆迁范围内且其未享受过县内有关优惠购房政策或待遇的（主要指房改房、经济适用房、解困房、集资房、廉租房或货币分房等），在拆迁实施时，可作补助人口计算。

　　（二）独生子女
　  在册的未婚独生子女可按两人计算。

　　（三）义务兵、在校学生
　  服役义务兵、在校学生作为补助人口计算。
    （四）承租人
    承租人不作补助人口计算，租赁关系由被拆迁人自行解决。

　　八、对各类农机具、畜牧自行处理的补助规定
　　被拆迁人现有大型农机具，能提供购置凭证且自主经营的，可一次性享受补助款500—2000元；被拆迁人各类农机具和畜牧自行处理补助标准按户型补助，具体补助标准：大户（5人以上）每户补助900元，中户（3—4人）每户补助800元，小户（1—2人）每户补助700元。
　　享受补助后，上述农机具和畜牧由被拆迁人自行处理。

　　九、对家庭式工厂、商店、作坊的认定和补偿规定
　　家庭式工厂、商店、作坊等私房，按原私房批准用途给予补偿。
　　合法的家庭式商店等，其搬迁、停业等损失，拆迁人视经营规模给予被拆迁人一次性补助，补助标准在1000—10000元之间。设施与库存商品由被拆迁人自行处理。
　　合法的家庭式工厂、作坊等（由被拆迁人提供工商营业执照和税务登记证明），其停业、停产损失以及搬迁、安装、临时过渡费用，按下列情况经评估后给予一次性补助：
　　（一） 按本地货物运输价格、设备安装价格计算设备搬迁和安装费用；

　　（二）无法恢复使用的设备按重置价格结合成新或该设备的净值给予补偿；
　　（三）拆迁过渡均由被拆迁人自行解决，拆迁人对被拆迁人临时过渡、停业、停产给予补助；补助标准为该工厂、作坊等实际生产使用的合法建筑面积每月15元/平方米；补助期限从该工厂、作坊合法开工之日起到拆迁公告期满止，最高按15个月计，实际生产不足15个月的，按实际生产的月份计。实际生产时间由被拆迁人提供该工厂、作坊的用电、用工、纳税等申报情况审定。
　　非法经营的家庭式工厂、商店、作坊等，不享受任何补助。
　　十、评估

（一）评估价格：按照海盐县征收集体土地房屋拆迁补偿标准，由有资质的评估机构评估进行补偿。

　　（二）评估机构选择
　　在拆迁公告发布后，农房拆迁实施单位应当推荐不少于两家房地产评估机构名单，供被拆迁人选择。被拆迁人应当在3日内作出选择。评估机构由农房拆迁实施单位按参加选择的被拆迁人的多数意见确定。

　　（三）其他

　　1.被拆迁农房初次评估费用由拆迁人承担。非因评估机构漏项失误而要求复评的评估费用，由申请人承担。

　　2.武原新区被拆迁农房的评估时点为发布拆迁公告之日。评估结果应当公示。

　　3.拆迁当事人对评估结果有异议的，应当在公示后5日内向原评估机构书面申请复核，原评估机构应当在收到书面申请后5个工作日内出具书面复核结果。

　　4.当事人对复核结果仍有异议的，可委托房地产价格评估专家委员会对评估复核结果进行鉴定。房地产价格评估专家委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据。
　　5.拆迁当事人提出裁决申请时，房屋拆迁评估技术鉴定费用由申请人向农房拆迁管理部门交纳。

　　十一、签协、腾空奖励

　　被拆迁人在规定的拆迁协议签订期限内与拆迁人签订拆迁协议，并在规定的搬迁期限内腾空交房的，由拆迁人对被拆迁人给予奖励。

    1.签协奖：在拆迁人设定的拆迁工作程序内签协的，按实有安置基准面积奖励70元/㎡。

    2.腾空奖：在协议规定的时间内腾空交房的，按实有安置基准面积奖励30元/㎡。

    十二、安置方式及安置房性质

　　海盐县武原新区农房拆迁补偿安置有三种方式，一是多层式公寓房安置，二是联立式排屋安置，三是货币补偿。

    （一）多层公寓房安置：

    多层公寓安置房土地性质为国有划拨土地。安置房上市交易，需按有关规定交纳相关费用并办理相关手续。多层公寓房单套建筑面积分别为60㎡、80㎡、100㎡、120㎡左右四种。

    1.被拆迁人按核定的基准面积，等面积安置公寓房。安置房基准价为680元/㎡。

    2.被拆迁人实有安置基准面积不足260㎡的，最高可按260㎡安置；其中超过实有基准面积至180㎡部分，按优惠价1080元/㎡结算；超过180㎡部分按综合价3300元/㎡结算。

    3.因安置房源无法搭配时，超过安置面积以上部分以按3600元/㎡结算。

    4.跃层不计抵安置面积，按建筑面积1500元/㎡计算。

    5.多层公寓自行车库按500元/㎡计算。

    6、多层公寓安置不足实有基准面积部分，以货币安置奖励结算。

    7.层次差价系数：多层公寓房为一层100%、二层104%、三层106%、四层104%、五层100%。被拆迁人选择多层式公寓超过实有安置基准面积时，按照安置用房超面积结算价格、综合价格、优惠价格、安置价格的顺序，对被拆迁人选择的安置用房依照层次差价率先高后低的程序进行价格结算。

　　8.房屋拆迁临时过渡费及搬家费：选择房屋安置的被拆迁人可享受临时过渡补助费，其补助费标准为实有安置基准面积每月5元/㎡。每户每月过渡费不足900元的，临时过渡费按每户900元补助。过渡期限自腾空交房之月起至安置房交付后4个月止。搬家补助费大户800元/户（5人及以上），小户600元/户（1-4人），每户可享受两次搬家费补助。

    9.选房规则：拆迁安置时，由拆迁实施单位组织被拆迁人（户）进行统一抽签确定顺序号，依次在规定时间内选房。

    10、相关税费：安置房价格不足原房屋评估补偿款的免交契税，多余部分应当交纳契税。被拆迁人应当按规定交付闭路电视开户费、卫生清运费、物业管理费、物业维修基金等各类规费，按县相关政策规定执行。

    11、相关权益：被拆迁人公寓式安置后，家庭中的农村集体经济组织人员继续享有原居住地村集体经济组织除申请农村宅基地以外的其他权益。

　　（二）联立式排屋安置

　　1.有农民建房资格的可选择联立式排屋安置。

　　2.房屋建造与管理：建造形式为联立式住宅，层次不高于三层。近阶段以双联为主，逐步向多联过渡。拆迁方式为统拆自建或统拆联建。统拆是指拆迁房屋由武原新区开发主体补偿后统一拆除。自建是指被拆迁户自行委托有资质的建筑施工队建房，房屋按照“五统一”（统一规划布局，统一房型设计，统一标高层高，统一外部色调，统一标准要求）标准建造。联建是指被拆迁户在武原新区开发主体和所在村协调下，组成联合体，以联合体的名义委托有资质的建筑施工队建房，房屋按照“五统一”标准建造，联建房屋管理实行统一委托、统一建造、共同监管、按实结算。

　　3.联立式安置的，每户需交纳基础设施费12000元（不包含燃气管道建设费），在征地款中扣除。

　　4.占地面积及房型：占地面积按每户不超过90平方米建造。每个组团房型由武原新区统一设计确定，安置地点由武原新区确定。

　　5.联立式排屋“五统一”达标奖励：奖励金额3万元/户，待建房竣工验收合格后兑现。凡验收时发现“五统一”中有一项未达标的则取消全部奖励。

　　6.临时过渡补助费及搬家补助费：

　　联立式排屋安置：建房期间临时过渡期10个月，其补助费标准为实有安置基准面积每月5元/㎡。每户每月过渡费不足900元的，临时过渡费按每户900元补助。搬家补助费大户800元/户（5人及以上），小户600元/户（1-4人），每户可享受两次搬家费补助。

　　7.联立式排屋安置的，应遵守所在社区的各项规定，服从小区管理，自觉交纳相关服务管理费用。

    （三）货币安置

    1.选择货币补偿的被拆迁人，拆迁人不提供周转房，可享受临时过渡补助费6个月。

    2.拥有其他合法住房，选择货币安置的，需签订不再享受住房困难有关优惠政策具结书。在评估补偿的基础上，另按实有基准面积奖励2000元/㎡。

　　3.原有农村房屋权属人已故且无子女的实行货币安置，不享受临时过渡费及搬家费。

　　十三、其他 

　　1.对产权不明晰或其他特殊情况，需对被拆迁私房实施证据保全的，采用货币补偿方式。

　　2.建筑材料补助　　

　　被拆迁人已购置的钢材、楼板、砖瓦等建筑材料，拆迁人按照拆迁实施时按本地货物运输价格进行补偿，运输、屯放、出售由被拆迁自行处置。

　　3.孤鳏（寡）户、五保户：无经济能力购买安置房的孤鳏（寡）户、五保户，符合条件的，可在就近的敬老院安置，其在敬老院中的权利和义务按照县民政局有关政策办理。

　　4.因政府工程而拆迁的农户进入武原新区或新市镇安置的，可参照本拆迁安置办法执行。

　　5.本办法自 2015年9月1日起施行。原发布的征迁办法武街〔2014〕74号文件同时废止。

    6.本拆迁安置办法由武原街道办事处负责解释。