海盐县人民政府关于印发《海盐县土地供应差别化管理实施意见》的通知

各镇人民政府，各街道办事处，县政府各部门、直属各单位：

　　《海盐县土地供应差别化管理实施意见》已经县十四届政府第三十八次常务会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

　　海盐县人民政府

　　                               2015年12月18日

　　（此件公开发布）

海盐县土地供应差别化管理实施意见

　　为切实提高土地要素配置效率和公平性，助推经济结构调整和产业转型升级，根据《节约集约利用土地规定》（国土资源部第61号令）、《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）、《嘉兴市人民政府办公室关于印发嘉兴市土地供应差别化管理实施意见的通知》（嘉政办发〔2014〕106号）精神，结合海盐土地要素配置实际，现就我县土地供应差别化管理提出如下实施意见。

　　一、总体要求

　　充分发挥市场和政府两方面作用，按照“存量提质、增量选优、市场配置”的目标导向，建立土地要素配置与产业项目质量和效益挂钩机制，通过实施差别化、市场化等管理方式，努力实现土地要素配置效率和效益最大化，促进土地要素向优质企业和优质项目集聚，推动经济结构调整和产业转型升级。

　　二、工作措施

　　（一）实行差别化供地政策。

　　坚持土地供需双向调节和有保有压的原则，实行适应新型城镇化、经济发展转型和产业结构优化升级的差别化供地政策。

　　1．严格把握供地导向。

　　（1）建立综合评价制度。由发改、经信、商务、国土等部门按照国家产业政策，确定本地优先发展和改造提升的行业（产业）目录，制订行业（产业）项目投资强度、容积率、亩均产出、亩均税收、能耗指标、环境容量等准入标准，并根据上述指标对用地项目进行综合评价排序，按评价得分高低确定项目准入先后顺序，从源头上严把用地准入门槛。

　　（2）把握用地政策导向。对“两高一资”项目、淘汰落后产能项目、不符合产业转型升级项目、规划布局需调整项目、上年度工业企业绩效评价为C类或D类项目、总投资3000万元以下且用地面积10亩以下（拆迁安置除外）的工业项目，原则上不再安排供地。

　　（3）严格执行用地标准。新供工业项目用地投资强度原则上不低于300万元/亩，新供工业项目平均容积率不低于1.0，新供工业、仓储类、标准厂房与研发总部类项目投资强度、容积率、亩均销售收入、亩均税收按《海盐县人民政府关于实行工业等项目用地投入产出约定制度的通知》（盐政发〔2014〕31号）文件执行。服务业项目用地投资强度原则上不低于200万元/亩。商服用地容积率按土地利用现状分类二级类约定：商务金融用地原则上不低于1.5，住宿餐饮原则上不低于1.3，批发零售原则上不低于1.1，其他商服用地原则上不低于1.0。住宅用地：城镇住宅容积率原则上不低于1.5（其中县城中心城区范围以外城镇住宅用地、以划拨或协议方式供地的各类安置房用地容积率原则上不低于1.3），农村宅基地（新农村建房）容积率不低于1.0。公共管理与公共服务用地：机关团体用地容积率原则上不低于1.3，医卫慈善用地容积率控制标准按综合性医院原则上不低于0.8、卫生院原则上不低于0.6，科教用地（学校）容积率原则上不低于0.5。特殊情况下，容积率达不到上述标准但能达到省定标准的，应报县政府同意后再办理供地。

　　2．实行差别化供地方式。创新市场配置方式，在传统的土地出让供应方式基础上，根据产业类型、规划限制、用地需求等情况，采取租赁等方式供地。

　　（1）公开出让：商业、旅游、娱乐、商品住宅、工业等经营性用地及同一宗土地有两个以上意向用地者，必须采取招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式出让。

　　（2）协议出让：除依据法律、法规、规章等规定应当采用招标、拍卖、挂牌方式出让外，可采取协议出让方式。协议出让主要包括以下几种情形：①同一宗土地只有一个意向用地者的；②原划拨土地、承租土地使用权人申请办理协议出让的，划拨土地使用权人申请转让并办理协议出让的；③出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的；④法律、法规等明确规定可以协议出让的。

　　（3）划拨供地：军事用地、保障性住房用地、涉及国家安全和公共秩序的特殊用地，可以划拨方式供地。逐步扩大土地有偿使用范围，国家机关办公、交通运输、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施和各类社会事业用地中的经营性用地，应当有偿使用。

　　（4）租赁供地：对符合规划的堆场、仓储、标准厂房、养老设施等项目和短期产业用地及不适宜以出让方式供应的其他用地，可以租赁方式供应土地，并签订国有建设用地使用权租赁合同，约定租赁年限（一般为3至5年、最长不超过10年）；租赁期满时，用地单位若达到承诺要求和届时有关规定并能正常运行的，可以申请续租土地或者转为以出让方式取得土地。

　　（5）鼓励盘活利用土地，加快推进原划拨土地入市交易和开发利用。符合规划的原划拨土地，经批准可依法办理出让、转让、租赁等有偿使用手续。批准后原划拨土地既可与其他存量土地一并整体开发，也可由原土地使用权人自行开发。鼓励将划拨土地上的闲置工业厂房、仓库等用于养老、流通、服务、旅游、文化创意等行业发展，一定时期内继续以划拨方式使用，暂不变更土地使用性质。

　　（二）推行工业用地弹性出让年期制。

　　1．灵活设定土地出让年期。鼓励在法定土地使用权出让最高年限内，按照产业类型及其生命周期，灵活设定工业用地出让年期。土地出让期限届满时，对项目发展前景和合同履约等情况进行评估，视情决定续期或收回土地使用权。

　　2．推行分阶段管理。对于先进装备制造业、高技术产业、战略性新兴产业等鼓励发展的产业，可探索实行一次性出让、“3+2+X”分阶段评估管理模式，即给予企业3年开发建设期、2年投产初始运行期，对开发建设情况和投产初始运行情况分阶段验收考核，视情决定是否续签剩余土地使用权出让年期。

　　（三）实行差别化履约管理。签订投入产出补充协议。在产业用地出让时，各镇（街道）、出让人、受让人三方签订投入产出补充协议，对投资强度、亩均销售、亩均税收、违约责任等进行约定，确保投入产出目标有效落实。各镇（街道）、相关部门严格按照《海盐县人民政府关于实行工业等项目用地投入产出约定制度的通知》（盐政发〔2014〕31号）文件规定落实节约集约用地共同责任。

　　（四）推进城镇低效用地再开发。按照规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享、严格监管的原则，规范有序推进城镇低效用地再开发。结合城市有机更新，建立合理的利益分配机制，采取协商收回、收购储备等方式推进“旧城镇”改造，鼓励“旧厂房”改造和产业升级，鼓励采取自主开发、联合开发、收购开发等模式分类推动“城中村”改造。以协议出让方式办理供地手续的地块，允许以重新签订土地出让合同时间为起点，按用途法定最高年限签订土地出让合同，并按照土地使用条件改变前后评估确定地价的差价，核定补缴土地出让金数额。

　　（五）支持工业企业节地挖潜拓宽发展空间。鼓励企业利用现有厂房、土地或通过淘汰落后生产能力腾出空间开展技术改造。对工业企业通过技术改造，在不改变土地用途且符合城镇规划的前提下，通过对厂房加层改造、利用地下空间等途径提供工业用地容积率的，不再增收土地价款。

　　三、保障措施

　　（一）强化组织领导。各单位要进一步统一思想，切实加强对土地要素市场化配置的组织领导，建立集体决策机制，重点把握项目产业定位、准入标准和差别化地价要求，努力实现土地要素配置最优化。

　　（二）强化协作联动。县级相关部门要根据各自工作职能，密切配合，合力而为，共同推进土地要素市场化配置政策的落实。县发改局、县经信局、县商务局等部门要确定优先发展和调整的行业，指导各镇（街道）严格项目准入审查；县国土资源局、县发改局、县经信局、县财政（地税）局等部门及投资协议签约单位要共同做好产业项目土地出让合同和投资协议的履约监管，各镇（街道）对违约情况要及时依法进行处置并履行协议约定，有效地形成多部门合力统一监管的联动机制，确保按合同、协议履行投入产出等要求，促进产业项目节约集约用地。

　　（三）强化督查考核。县级相关部门要加强对镇（街道）工作的指导，完善推进机制，抓好工作落实，及时总结并宣传推广各地的先进经验和特色做法。同时，要加强对土地要素市场化配置改革的监督检查，将其列入节约集约用地目标责任制考核内容。